С 2018 года рынок жилой недвижимости претерпел значительные изменения: от схемы покупки квартир до их стоимости. О самых значимых событиях и тенденциях, которые просматриваются начиная с 2018 года мы и поговорим сегодня.
Хотя стоит заметить, что 2018 и 2019 годы прошли относительно тихо и безболезненно для рынка. Во всяком случае, так это видится сейчас. Было лишь одно серьёзное нововведение, которого опасались застройщики и эксперты рынка.
Мнимая безопасность
1 июля 2019 года стало знаковой датой в истории жилищного строительства — с этого момента застройщики, работающие по 214-ФЗ, могли привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета.
Государство, измученное борьбой с долгостроями, решило кардинально избавиться от этой проблемы. Для этого в принудительном порядке в отношения между застройщиками и дольщиками внедрили третью сторону — банки. Именно на деньги последних сейчас строятся новые дома. А средства дольщиков пока хранятся на специальных счетах. Застройщик получает к ним доступ лишь после успешной сдачи дома.
Звучит просто и разумно. И надёжно, если вы доверяете банкам, конечно. Но эксперты высказывались о новых изменениях в долевом строительстве настороженно. И на то были свои резоны. Это и вероятность удорожания квартир для покупателей из-за появления посредника в виде банка. И дискриминация небольших строительных компаний, которым сложно будет получить проектное финансирование. О том, оправдались ли эти опасения, поговорим чуть позже.
Что же касается основной цели изменений — избавления от проблемы обманутых дольщиков, то о её достижении говорить пока рано. Недобросовестные застройщики быстро научились продавать квартиры без использования эскроу-счетов. Да и проектное финансирование новостройки не гарантирует, что на стройке всё будет в порядке. Уже есть случаи, когда банкам приходилось изымать у застройщиков объекты и достраивать их своими силами.
Так что в этом плане ничего не изменилось — при покупке квартиры в новостройках по-прежнему нужно держать ухо востро. И лучше привлекать юристов. Если вам такая осторожность кажется лишней, то посмотрите на карту долгостроев и почитайте истории обманутых дольщиков.
Великий перелом
Сложно сказать, насколько переход на эскроу-счета повлиял на конечную стоимость жилья для потребителя. Судя по графику ниже, с 2016 по середину 2020 года цены на рынке плавно росли. И после 1 июля 2019 никаких резких скачков не наблюдается.
Зато быстрый взлёт цен хорошо заметен после прихода в Россию коронавируса. Вернее, после внедрения программы льготной ипотеки на новостройки, которая должна была помочь застройщикам справиться с последствиями пандемии.
Пунктирная линия — новостройки, сплошная — вторичный рынок. Источник: БН
Кстати, эта мера действительно помогла. Выросшие цены на квартиры позволяют девелоперам уже который год фиксировать сверхприбыль. Правда попутно она ещё и существенно снизила доступность жилья для населения.
Так семье из 3-х человек в Санкт-Петербурге на покупку квартиры в 2020 году нужно было копить в среднем 4,1 года. В 2022 — уже 6,1 лет. В целом по России этот показатель изменился с 3,2 до 4,5 лет.
Несмотря на это, россияне активно покупали квартиры всё это время и продолжают это делать. О том, почему так происходит, мы уже говорили в статье: «Квартиры для бедных: секрет доступности жилья, дорогие квартиры за низкие зарплаты».
На совести льготной ипотеки ещё один феномен — квартиры в новостройках стали цениться дороже. Во всяком случае в Петербурге. За всё время наблюдений порталом БН (с 2005 года), не было случая, когда средняя цена кв. м на вторичном рынке была бы меньше, чем на первичном. До прошлого года.
Начиная с середины 2021 и по сей день квартиры в новостройках Петербурга стоят дороже, чем на «вторичке». То, что строящееся жильё ценится выше, чем уже готовое, может показаться парадоксальным, если не знать, какие условия предлагают банки.
И несмотря на дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках, власти не спешат отменять льготную ипотеку. Во всяком случае, как считают эксперты, в ближайшее время они этого точно не сделают.
Круги на воде
Пандемия довольно сильно повлияла на рынок недвижимости. Все её последствия даже сложно просчитать. Кроме появления всеобщей льготной ипотеки на новостройки, локдауны изменили сам подход к выбору жилья.
«За последние 5 лет доля населения, которое могло путешествовать по миру, увеличивалась с каждым годом, поэтому возникла потребность в новых форматах жилой недвижимости до сих пор не популярных в России. Застройщики отвечали на спрос предложением: появились квартиры евроформата с просторными кухнями-гостиными, мастер-спальнями, частными террасами, двухэтажные пентхаусы, ситихаусы.
Пандемия только поддержала тренд на повышение качества жизни. В период самоизоляции в выигрышном положении оказались жители локаций с развитой жилой средой: инфраструктурой и природными ресурсами в шаговой доступности. Переход на свободный график и удалённую работу восстановил потребность в домашних кабинетах», — замечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Из той же оперы и всплеск интереса покупателей к загородному рынку. А это, в свою очередь, привело к тому, что доля частного домостроения стала заметно преобладать над многоквартирным.
Но несмотря на тягу к просторным планировкам и загородной жизни, суровая реальность диктует большинству россиян совсем другие условия проживания.
По данным агентства «Метриум», в последние годы средняя площадь квартир в новостройках Москвы только сокращается. Причём это касается всех типов жилья. Так с 2020 по 2022 студии в столице «сжались» на 2,4 кв. м — до 24,2 кв. м.
Объясняется такой феномен очень просто — застройщики хотят сохранить доступные лоты на фоне роста стоимости кв. м. Это точно такой же ход, который используют производители товаров, когда уменьшают массу нетто в привычной упаковке.
И такая стратегия более чем оправдана, что подтверждается статистикой продаж. В том же исследовании от «Метриума» сказано, что количество студий в общем объёме продаж увеличилось с 12 до 23%, а «однушек» с 29 до 35%. Количество просторных квартир наоборот упало: для «двушек» с 39 до 29%, а для «трёшек» с 19 до 12%.
Подтверждает тенденцию «царствования» на рынке малометражных квартир и статистика портала наш.дом.рф. Там собраны данные по жилищному строительству всей России. Выходит, что больше половины квартир в новостройках имеют площадь не более 45 кв. м.
Вопрос доступности жилья влияет и на высоту зданий. О малоэтажной России в ближайшие годы стоит точно забыть. Кстати, в этом немалую роль сыграло и введение эскроу-счетов.
«Не стоит забывать, что после перехода на проектное финансирование длительность процедур согласования стала сопоставима со строительным циклом малоэтажных объектов. Кроме того, банки предпочитают предоставлять средства лидерам отрасли со стандартными проектами», — констатирует положение вещей Ася Левнева.
В таких условиях куда как лучше строить привычные дома-свечки со студиями и «однушками». Нечего и удивляться тому, что Росстат зафиксировал в 2021 году рекорд высотного строительства. Доля многоэтажек от 17 этажей и выше составила 26% от всего объёма введённого жилья.
Подводя итоги, можно сказать, что сокращение площадей квартир и увеличение этажности зданий — основные тренды последний нескольких лет в жилищном строительстве. И вероятнее всего, они сохранятся в ближайшие годы.
«В течение последних пары лет мы оказались в беспрецедентной ситуации: не успели выйти из падемийного кризиса, как попали в новый – геополитический. Поэтому для наметившихся за последние 5 лет позитивные трендов начался непростой период.
Из-за низкого спроса и высоких издержек застройщиков рынок вполне может откатиться назад в эпоху ценовой конкуренции к небольшим малопригодным для постоянной жизни квартирам. Для поддержания платёжеспособного спроса застройщики меняют квартирографию, проектируя более доступные по цене лоты. Это противоречит тенденции повышения комфортности жилья, в том числе за счёт увеличения площадей, которая сформировалась в последние годы», — подводит итог этой статьи Ася Левнева.
Комментарии