«Долевые» сделки с жилплощадью

Введение в долеобразование
На территории нашей страны этот вид сделок применяется на практике, начиная с 90-х годов прошлого столетия – именно тогда  жителям Санкт-Петербурга  предоставили возможность приватизировать жилплощадь в долях на несколько членов семьи, а также покупать и продавать комнаты.

Основной объем «долевых» сделок, конечно же, составляют комнаты в коммуналках, рынок которых и по сей день не теряет активности на территории Санкт-Петербурга, хотя и должен бы уйти в небытие в качестве пережитка эпохи, в результате стараний городских чиновников. Постоянство коммунального рынка объясняется тем, что, люди, по самым разным причинам, продолжают разъезжаться и количество «квадратов», образующихся в результате «разводов-разъездов» покрывает количество исчезнувших коммуналок. Покупателями такого рода долей, по словам экспертов, как правило, становятся граждане, не имеющие собственных накоплений и возможности воспользоваться ипотечным кредитом, так как большинство из тех, кто этими возможностями располагает, отдают предпочтение квартирам в строящихся домах, приобретенным при помощи ипотеки или рассрочки, предоставленной застройщиком.

К долевым сделкам также прибегают риэлторы, продающие приезжим «квадраты под прописку». За определенную плату, риэлтерские компании регистрируют желающих в квартирах собственников, давших на это согласие, как правило, по причине финансовых затруднений. Приобретающий долю, ради получения регистрации, не посягает на свое право проживания – о нем и речи быть не может, так как размер подобных долей редко превышает один-два квадратных метра.

Как же образуются доли в праве собственности на квартиру? Юристы приводят несколько вариантов долеобразования.

Наиболее распространенный вариант появления долей – это квартира, приватизированная на несколько членов семьи. Помимо этого в 90-х также приватизировались комнаты в петербургских коммуналках, но не в виде отдельных объектов, а, именно, в качестве долей  в квартире. То есть, хозяин 10-метровой комнаты в 50-ти коммунальных «квадратах» также является владельцем доли в размере 10 к 50.

Появление долей в квартире может стать результатом развода и раздела совместно нажитого имущества.
Долеобразование происходит также в том случае, если в качестве наследников выступает сразу несколько граждан.

Нередки случаи, когда в отдельной квартире, состоящей более чем из одной комнаты, доля выделяется и перепродается стороннему лицу. Делается это, как для получения лишней «копеечки», так и ради облегчения груза коммунальных платежей и налоговых выплат. В данном случае, речь, как правило, идет о вынужденном шаге, а в качестве доле-продовца, по большей части, выступают одинокие пенсионеры.

Эксперты различают два типа «долевых» сделок на вторичном рынке. Первый тип – это сделки купли-продажи комнат в коммунальных апартаментах, то есть сделки с квартирами, при юридически установленном праве пользования жилыми помещениями. Этот тип сделки предполагает, что в договоре купли-продажи, помимо продаваемой доли,  прописывается  также номер и площадь отчуждаемого помещения, то есть то, чем по факту будет обладать покупатель доли.

При другом типе долевой сделки, к примеру, если  трехкомнатная квартира была приватизирована на шесть – семь человек, право пользования жилыми помещениями в квартире не определяется. Доли такого незначительного размера продаются крайне редко, так как, в большинстве процентов случаев, доля продавца выкупается собственниками жилья, не успев «уйти налево». Особенным спросом доли такого размера, если они  попадают-таки на открытый рынок, тоже не пользуются, по причине того, что  покупатель практически не имеет возможности выделить себе жилплощадь для проживания в такой квартире.

Если я продаю долю
Если собственник принял решение о продаже принадлежащей ему доли – ему следует начать со знакомства со статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая содержит описание порядка процесса купли-продажи долей в жилом объекте.

Продавец доли, согласно установленному порядку, в первую очередь должен определить всех собственников данного недвижимого имущества – именно им принадлежит право преимущественной покупки.
После того как все собственники обнаружены, гражданину, продающему долю третьему лицу, необходимо известить о своем намерении каждого из них, в письменном виде, с указанием стоимости объекта и других условий сделки. Предполагается, что все совладельцы получат заказное письмо, с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Совладельцы жилплощади долевого продавца, могут выкупить долю в течении одно месяца. Отсчет идет с момента получения бумаги, предлагающей приобрести «уходящую» долю.

 Часть собственников прибывает в заблуждении, полагая, что может воспрепятствовать родственнику или соседу продать долю стороннему субъекту – с юридической точки зрения – это невозможно.
Совладелец, в течение месяца, не ответивший на уведомление, ни согласием приобрести долю, ни отказом – выбывает из игры.

Если же вам встретятся граждане, уклоняющиеся от получения письма, следует обратиться за помощью к нотариусу – последний обладает полномочиями по передаче вашего уведомления другим соседям, что называется «лично в руки» и под расписку.

Стоит заметить, что самым сложным этапом долевой сделки является именно получение отказов на притязание, со стороны совладельцев жилплощади. Когда этот этап пройден – процесс оформления долевого договора купли-продажи будет протекать так же как стандартный, в результате которого квартира продается целиком.

В том случае, если вы продаете свою долю непосредственно одному из совладельцев квартиры – оповещать остальных собственников уже не потребуется. В силу этого, появляется возможность избежать письменного уведомления соседей – вы можете подарить часть доли стороннему субъекту и впоследствии продать ему оставшуюся.