На рынке сложилась парадоксальная ситуация. Покупатели выбирают новое будущее жилье, которое стоит дороже «старого». Аналитики кричат о возросшем дисбалансе как аномалии. А власти требуют строить больше. Что и где выгоднее покупать – вот в чем вопрос.
Вопрос «Что выгоднее покупать – «вторичку» или «первичку»?» в последнее время приобрел другое содержание. Если раньше, покупая «первичку», строящееся жилье, дольщик выбирал то, что подешевле, но «будет завтра, а не сегодня», то теперь ситуация в корне иная. Эксперты рынка отмечают, что готовое жилье, которое сегодня, стало стоить дешевле того, что будет завтра, послезавтра, через три-четыре года. Тогда ради чего покупать будущую квартиру, если есть возможность дешевле приобрести реально существующую?
Парадокс цен
Об этом парадоксе уже много говорили и еще будут говорить. Мы, как известно, выбираем свой путь, и он порой выглядит парадоксальным, нелогичным, ну не может строящееся жилье стоить дороже, чем уже построенное (впрочем, есть нюансы). Но так есть. Прекрасно разницу между «первичкой» (пунктир) и «вторичкой» иллюстрирует график ниже. Летом 2021 года случилось чудо, которое все растет и растет, «первичка» рвется вперед и выигрывает забег.
Уважаемые петербургские аналитики утверждают, что строящаяся недвижимость (пунктир) в Петербурге дороже на 15,5%, чем построенная
Ладно, ну чего не бывает, так сложилось, реалии отечественного рынка. Дело в том, что «первичка», которая дороже «вторички», после оформления права собственности переходит в разряд «вторички» и, значит, сразу же дешевеет. Ну то такое...
Ценовые показатели уверяют нас, что нужно покупать «вторичку». Вообще готовое жилье – это более понятный и надежный актив, чем стройка, но качество его крайней неоднородно, планировки большинства построенных десятилетия назад квартир не соответствуют современным параметрам комфорта. С другой стороны, построены они в основном в обжитых районах, часто с очень неплохой транспортной доступностью. А если есть желание иметь вблизи станцию метро, то старая советская «вторичка» вне конкуренции.
Можно считать этот график легендарным. «Домклик» опубликовал его в июле этого года, чем изрядно удивил экспертов. «Первичка» на 40% дороже «вторички». Конечно, в реальности все совсем не так. Занятно, что в Москве разрыв минимальный
«"Домклик" обладает очень ценной рыночной статистикой по рынку жилья, но зачем-то продолжает вбрасывать в рынок искаженные данные о разнице в ценах между первичным и вторичным рынком (более 40%). СМИ активно тиражируют эту информацию, а бедные покупатели ищут дешевые квартиры на "вторичке", но не находят. Впрочем, жители очень многих населенных пунктов могут попытаться найти дорогую новостройку и тоже не найдут. Во многих городах, поселках есть вторичный рынок, но нет первичного», – объясняет подсчеты специалистов-арифметиков из Сбербанка Михаил Хорьков, эксперт из Екатеринбурга.
Но данные «Домклика» уже дошли до самого верха. «Для нашего населения важна не доступность ипотеки, а доступность жилья... Нас беспокоит отрыв цен... на первичном рынке от вторичного рынка. Он, к сожалению, сохраняется… Сейчас разрыв на первичном и вторичном рынке 40%, достигает 50%», – заявила 29 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина в ходе ХХ Международного банковского форума (цитируется по «РИА Новости»).
С ног на голову
Наверное, впервые глава ЦБ обратила внимание на то, что доступность ипотеки не есть доступность жилья. Но именно снижением ипотечных ставок занимались в последние годы наши экономические власти. Мол, на Западе 1-3% годовых, а у нас почему не так? Впрочем, пишут, что средняя ставка по ипотеке в США уже достигла 7,16% годовых – так что мы недалеко ушли, если говорить о сегодняшнем дне.
Льготная ипотека перевернула весь рынок с ног на голову. Об этом многие пишут, говорят, но – заметьте, ничего не меняется. Какие-то беспомощные шаги, для вида, по ужесточению условий, наоборот, только разгоняют спрос и увеличивают дисбаланс. Поэтому растет спрос на новостройки. Доступная ипотека на «первичку» делает свое дело. Поэтому выгоднее приобрести квартиру в строящемся комплексе, но гасить ипотеку меньшими платежами. Приходится признать этот парадоксальный факт. Но следует иметь в виду опасения экспертов.
«Льготная ипотека стерилизует будущий спрос: откуда возьмутся новые покупатели? Им тоже понадобятся дешевые кредиты и приемлемые цены. Все новостройки рано или поздно становятся «вторичкой», а продать ее будет невозможно, – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». – Решения у этой проблемы нет, и нет впечатления, что кто-то как-то собирается ее решать. Кроме как через гиперинфляцию на несколько лет, которая обесценит долги и (теоретически) спасет банковскую систему. Правда, создаст массу новых проблем гражданам».
В то же время дорогая ипотека на «вторичку» сейчас может подешеветь через несколько лет, и ее можно будет рефинансировать. И все это время пользоваться своей собственной квартирой. Хотя – кто знает, что будет даже через год.
Самый простой выбор – это покупать московскую недвижимость. Если верить цифрам «Домклика», на этом рынке никого дисбаланса не наблюдается.
Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости подписывайтесь на наш телеграм канал.
Комментарии