Novostroy узнал, к чему готовятся девелоперы и риелторы Петербурга и Москвы в ближайшие месяцы и стоит ли сейчас продавать и покупать жилье на первичном рынке
- Что происходит на рынке
- По какому сценарию пойдет рынок недвижимости летом 2022-го
- Стоит ли сейчас покупать и продавать недвижимость
Текущая ситуация на рынке недвижимости открыто показывает прямую зависимость стоимости жилья от ипотечной ставки. В 2020-2021 годах ставка была низкой и на «вторичку», и на новостройки, цены на жилье при этом росли на 30-35% в год. Сейчас ставки выше пандемийных, спрос не активный, и аналитики в ежемесячных отчетах начинают констатировать стагнацию, а то и снижение цен, в годовом выражении прирост опустился в среднем до 25%. Будет ли стоимость жилья снижаться и дальше — дали свои прогнозы эксперты Novostroy.
Что происходит на рынке
В первой половине июня 2022 года индекс цен на жилье показал снижение в среднем на 0,7%, отмечает Виталий Русаков, агент по российской и зарубежной недвижимости. В Москве снижение небольшое — 0,1%, в Петербурге даже наметился рост (см. рис. 1).
«Этот факт сам по себе мало что говорит. Величина кажется на первый взгляд незначительной. Но здесь главное — это устойчивая тенденция. Приведем еще цифры для наглядности. Если посмотреть динамику предложения квартир, выставленных на продажу, по ведущим локациям страны (рис. 2), то как видно, идет постепенный рост предложений в среднем в пределах 1-2% в годовом выражении. Но, если перейти к абсолютным цифрам, то в Москве только за май выставлено на продажу порядка 147 тысяч лотов или рост на 4,7%. Даже для такой многомиллионной городской агломерации это внушительная цифра», — комментирует Виталий Русаков.
Рис 1. Данные риелтора Виталия Русакова.
По какому сценарию пойдет рынок недвижимости летом 2022-го
Этим летом ситуация с ценами в целом не будет сильно отличаться от весны, полагают аналитики. Может даже наблюдаться небольшой рост в пределах 3-5%. Однако к осени ситуация может кардинально меняться. Есть вариант, как утверждает Русаков, что по итогу года цены на жилье могут снизиться до 10%.
«Динамика российского рынка недвижимости будет пока находиться под давлением, как внутренних экономических факторов, так и внешней политики. По оценкам специалистов несмотря даже на некоторый рост рублевых цен на объекты новостроек, в долларовом выражении они будут снижаться (с учетом временного укрепления рубля). Первый уровень такого снижения может находиться в ценовой планке минус 10-15% (к 2021 году). По срокам этот сценарий может начать реализовываться не ранее конца 2022 и начала 2023 года», — прогнозирует Александр Русаков.
Как полагает еще один эксперт российского и международного рынка недвижимости Мария Генеральская, стоимость жилья будет либо на текущем уровне, либо снижаться. Девелоперы продолжат дополнительно стимулировать спрос.
«Например скидками или возможностью оформить ремонт в подарок. Также они могут предлагать субсидированную ипотечную ставку. Клиенты получат выгодные условия и могут покупать объекты в ипотеку под 0,1-3 % годовых. Это обусловлено тем, что в этих регионах нет дефицита недвижимости», — отмечает Генеральская.
Однако, по мнению эксперта, уже осенью все специальные предложения могут отменить — начнется традиционное для сезона оживление рынка.
Впрочем, есть и другая точка зрения. По прогнозам «Бон Тон» и Ava Group, предпосылок для снижения цен на первичном рынке жилья не будет по крайней мере ближайшие три месяца.
«Ипотека с субсидированной ставкой от застройщика предусматривает наиболее интересные условия оплаты для покупателя, но влечет за собой повышение цен на квартиры от 6 до 20%. Еще одним фактором является рост себестоимости строительства, которая за последний год выросла на 30-40%. При этом, застройщикам должно хватить накопленного в 2021 году запаса, чтобы выдержать снижение спроса и проводить на своих проектах динамическое ценообразование», — комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
Антон Любин, коммерческий директор московского филиала Ava Group, полагает, что рыночных условий для снижения цен на новостройки, как минимум в ближайшие три месяца, мы не увидим по крайней мере в столице и ее области.
«Прежде всего, цены растут не только на строительные материалы и оборудование, но и на оплату квалифицированного труда. Кроме того, в связи с новыми экономическими условиями на рынке постепенно снижается объем предложения готовых лотов в новостройках, так как застройщики либо приостанавливают проекты, либо берут паузу на перепроектировку, поиск альтернативных поставщиков и выстраивание новых цепочек поставок. Так что к концу лета, мы предполагаем, что в Москве и МО сформируется дефицит предложения, что также не будет способствовать снижению цен на первичном рынке», — говорит эксперт.
Стоит ли сейчас покупать и продавать недвижимость
В этом вопросе мнения аналитиков тоже разделились. С одной стороны, как отмечает Русаков, экономические проблемы в стране только начинаются, будет падать платежеспособный спрос и много квартир, как инвестиционных (приобретенных для сдачи в аренду), так и «для себя» будут выставляться на продажу как дефолтные. С другой стороны, как отмечает Генеральская, осенью цены на понравившуюся квартиру будут выше по естественным для рынка причинам.
«Цены растут из-за продажи определенных квартир и апартаментов от застройщика: как только пул продается, цены увеличиваются. Поэтому лучшее время для покупки хорошей инвестиционной недвижимости, конечно же, сейчас. С продажей стоит повременить — осенью цены будут выше», — считает Мария Генеральская.
«Откровенно говоря, сейчас рынок ипотечного кредитования изобилует максимально выгодными предложениями, как никогда ранее: семейная ипотека под 0,1% на весь срок кредита, ипотека без первоначального взноса, есть даже на рынке ставки 0,01%, высокий лимит ипотечного кредита для столичных регионов до 30 млн руб. Тут стоит, правда, сделать одну оговорку о том, что такие условия доступны только категориям населения, на которые распространяются программы господдержки. Безусловно, имея сейчас возможность получить льготную ипотеку, ею стоит воспользоваться. А вот рыночная ипотека пока все еще мало привлекательна из-за высоких ставок. Но и в данном случае не стоит отчаиваться или занимать долгосрочную выжидательную позицию», — добавляет Антон Любин.
По мнению Виталия Русакова, сейчас стоит учитывать два фактора. Во-первых, как считает эксперт, рынок первичной недвижимости пока еще удерживает позиции по ценам, объему экспозиции конца 2021-го начала 2022 года, однако уже находится на пороге значительной коррекции вниз.
«Это произойдет ближе к осени текущего года и основной причиной будет “выброс” в продажу, так называемых “дефолтных” квартир. Это те квартиры, по которым были оформлены ипотечные программы, но они не были выплачены гражданами. Эти квартиры застройщики (а также банки) будут вынуждены выставить на продажу, так как держать их на балансе неопределенное время им крайне не выгодно. Масштаб подобного всплеска продаж пока точно оценить трудно, но, по оценкам специалистов, на долю просроченных платежей по ипотечным кредитам приходится порядка 20% всего кредитного рынка Российской Федерации. А это десятки, если не сотни тысяч объектов незавершенного строительства (квартир)», — комментирует Виталий Русаков.
Второй момент, который будет существенно влиять на ценовую динамику ипотечных квартир на рынке жилья — это стремление девелоперов быстрее реализовать квартиры, считает аналитик.
«Для этого девелоперы продолжат предоставлять значительные скидки, как по ценам, так и по условиям продаж. Однако стоит отметить — это будет предлагаться негласно, при приватном общении с клиентами. Делаться это будет с одной целью — чтобы массовыми скидками не обрушить цены на оставшиеся непроданные объекты недвижимости. Формат таких скидок будет иметь вид типа сдача квартиры по упрощенной схеме. Например, без внутренней отделки, со скидкой по цене. В этой связи можно рассчитывать на скидки до 20-30%», — резюмировал эксперт.
Комментарии