Ожидание снижения цен на жилье приводит к снижению спроса и провалу в продажах квартир. Эксперты не видят в этом ничего страшного. Даже значительное снижение цен вряд ли негативно повлияет на рынок недвижимости. Тем более Минстрой говорит, что будем строить не меньше, а доступность жилья будет расти.
Вопрос «Когда упадут цены?» на рынке недвижимости не менее извечный, чем «Что делать?» и «Кто виноват?». Неконтролируемое повышение цен за короноварусный период стало неприятным следствием непродуманных действий чиновников, банкиров и строителей, что вызвало ажиотаж на рынке. Сейчас настроение покупателей кардинально изменилось: они недоумевают, как так — доходы не растут, а цены на жилье скакнули на 50-70%. Как минимум это означает, что кто-то неплохо заработал за счет других. Несправедливо! Значит, цены должны снизиться. Тем более и застройщики, и аналитики отмечают, что спрос упал.
Куда поскачут цены?
К сожалению, трудно сказать в нынешних условиях, что будет с рынком недвижимости в ближайшей перспективе. Проще строить планы на десятилетие вперед, как это делает российский Минстрой, разработав Стратегию развития стройотрасли до 2030 года. Завтрашний день туманен и даже пасмурен, а вот за 7 лет много чего может случиться.
Скорее всего, рынок недвижимости будет (должен) меняться – но как? В Стратегии от Минстроя предполагается, что отрасль должна обеспечить доступность жилья не менее чем для 2/3 граждан, для этого к 2030 году построят 1 млрд кв. м жилья. Доступность таким образом понимается через стахановское строительство. Ничего нового.
В последние годы в России и так строится рекордное количество жилья, в этом году ожидается очередной рекорд, но доступнее оно не становится. И чтобы сохранить такие темпы, ценовые потрясения рынку совсем не нужны. Снижение цен на квартиры вряд ли будет способствовать увеличению объемов строительства. А вот создание искусственного дефицита – вполне логичный ход от застройщиков, если цены существенно пойдут вниз. Это не устраивает ни Минстрой, ни строителей, ни банкиров – Президент России наказал строить много. Или накажет строго. Так что цены будут держать до последнего, манипулируя настроением покупателей. Вроде наезда ЦБ на субсидируемую от застройщиков ипотеку, которую могут прикрыть (а могут и не прикрыть) до конца года. То есть нужно быстро брать сейчас, пока не прикрыли. И прочие технологии нагнетания паники.
«Все истерики о росте цен, как и истерики о падении цен – настроение покупателя. Вот, что мало кто замеряет. Если в 2020 и 2021 году население было настроено на истеричный рост цен и, не торгуясь, сметало все, что выкладывали в рекламу, то в 2022 году настрой резко поменялся. Значит, покупатель жестко настроен на торг. Купит ли он в итоге? Купит! – пишет, как всегда эмоционально, в своем блоге Сергей Смирнов из Vysotsky Estate. – Почему? Да потому! У кого-то прибавление в семействе, кому-то надо разъехаться с мамой, чья опека достала, кому-то надо вложить деньги. Сделки будут». И добавляет: «Но! Вы ничего не сможете сделать с настроение толпы. Она настроена купить с дисконтом. Не верят люди в рост цен, хоть тресни. Хоть мантры сегодня пой, хоть мнения ЛОМов покупай. Поэтому цены неизбежно просаживаются, а вот спрос не меняется уже много лет».
«Покупатель жестко настроен на торг» - это в больше степени касается вторичного рынка, на нем продавец более гибок в принятии решения и может, если хочет продать быстрее, пойти на существенный дисконт. Тем более что у «вторичного» продавца скидка – единственный инструмент для стимулирования продажи. Первичный рынок живет по другим правилам.
Динамика цен на новостройки Петербурга (пунктиром) и Ленобласти. Как видим, если верить аналитикам, после небольшого снижения цены вновь выросли
Источник: БН.ру
Застройщики, впрочем, внимательно следят за настроением «толпы» и давно научились играть на массовых слабостях. Хотите скидку? Да пожалуйста. 30%? Легко. Такой, к примеру, дисконт действует в проектах Level Group в Москве. И 18-метровую квартиру в ЖК «Level Селигерская» предлагают за 6,5 млн рублей, со скидкой 2,7 млн рублей. Срок сдачи – II квартал 2025 года! Говорит ли это о том, что цены стали снижаться? Нет. Девелопер просто стимулирует продажи по каким-то своим внутренним ощущениям и, возможно, исходя из условий проектного финансирования. Массовых скидок нет.
Падение цен: что такое хорошо и что такое плохо
Если допустить, что спрос снизится до нуля и застройщикам придется ронять цены, чтобы его стимулировать, как это повлияет на рынок? Аналитики и участники рынка говорят: никак. Все отмечают, что доступность жилья повысится, а это хорошо. Важно – насколько упадет, какой срок будет длиться падение и вообще, что в мире будет происходить. Но в общем пока что негативных прогнозов нет и на снижение цен эксперты смотрят как на нормальный процесс.
«Могу выделить несколько положительных моментов при снижении стоимости недвижимость. Первое – недвижимость в моменте станет доступней. Второе – снижение цен на недвижимость оживит рынок во всяком случае вторичной недвижимости точно, – рассуждает Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа». – Из отрицательных моментов можно отметить, что те граждане, которые приобрели в течение последнего года квартиры на пике цен в ипотеку, естественно, в случае ухудшения своей финансовой ситуации при неспособности обслуживать кредит, встретятся с проблемой такого характера: при минимальных первоначальных взносах в 10-20% и при снижении стоимости недвижимости реализовать ее по приобретённой цене будет невозможно, соответственно, для того чтобы полностью покрыть долги перед банком заемщики должны будут изыскать дополнительные средства для погашения долга».
«Даже если цены за квадратный метр снизятся от текущего уровня на треть, это крайне незначительно повлияет на ипотечный рынок. Это ведь будет означать, что фактически рынок вернется на ценовые уровни 2020 года, и затронет интересы лишь тех, кто использовал ипотеку как своеобразный инвестиционный механизм, в расчете на перепродажу купленной в ипотеку квартиры на горизонте в пять лет, – говорит Иван Макаров, пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО. – Доля таких заемщиков, экспертно, не превышает 5%. И вряд ли они захотят фиксировать даже невысокую прибыль, не говоря уже об убытках. Да, отдельные заемщики вынуждены будут либо продать квартиры, либо выйти на просрочку – в расчете на то, что цена их инвестиционной квартиры отскочит обратно и спустя год, даже с учетом штрафов и пени, они окажутся в плюсе. Но на банковский ипотечный бизнес как таковой это никак не повлияет. Напротив, на фоне такого снижения могут резко вырасти выдачи новых ипотечных кредитов, поскольку спрос на столь значимо подешевевшую недвижимость, безусловно, увеличится».
Максим Ельцов, гендиректор «ПИА – Недвижимость», тоже не видит опасности в снижении цен, если это не превратится в долговременный тренд, что повлечет за собой нарастание проблем у застройщиков, увеличение банкротств и, как следствие, появление проблемных объектов для банков, на которые сейчас переложен по сути весь риск за реализацию проекта. Банки вряд ли смогут справиться с достройкой проблемных объектов при массовом их появлении, что может уже привести к проблемам на финансовом рынке.
Комментарии