Novostroy попросил экспертов выделить основные тенденции на рынке недвижимости в ушедшем году и дать прогнозы на 2023-й.
- Чем запомнится 2022-й для рынка новостроек
- Тенденции вторичного рынка
- Тенденции в сфере загородной недвижимости
- Тенденции в сфере офисной и коммерческой недвижимости
- Что ждать в 2023-м
Чем запомнится 2022-й для рынка новостроек
По убеждению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, ушедший год для рынка недвижимости запомнится нестабильностью: «Резкий рост в начале года, резкое падение с началом СВО, частичное восстановление и вновь резкое падение после объявления о частичной мобилизации».
К важнейшим факторам Владислав относит санкции и связанные с ними процессы по импортозамещению, и это на фоне мирового экономического и энергетического кризисов. Процессы импортозамещения требуют годы по созданию новых производств, а строить дома нужно уже сейчас. Тем не менее стройки не остановились благодаря изменениям в логистике и поискам новых поставщиков требуемых товаров и оборудования, либо их аналогов.
Управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко добавляет, что с таким вызовом, как импортозамещение, застройщики справились довольно быстро, в том числе за счет начавшегося еще в локдаун перехода на отечественные комплектующие и сырье.
Самым же важным итогом года Денис считает переход от рынка продавца к рынку покупателя: «После многих лет, когда позиция застройщика была доминирующей, мы вступили в новую эпоху, когда приоритетным становится мнение покупателя. Думаю, все уже поняли, что по этим правилам строительной отрасли предстоит развиваться не один год. И прогрессивнее девелоперы уже развивают этот вектор».
В сложных условиях рынок на плаву держала ипотека. «Не даром на рынке 9 из 10 сделок были с ипотечным плечом», – приводит цифры коммерческий директор Travelto Development Вячеслав Пона.
Между тем, по замечанию директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, субсидируемая государством ипотека снизила свое влияние на спрос в 2022-м. «Реальные доходы не росли, поэтому платежеспособный спрос снижался, несмотря на продление программ. Но ситуацию с падением интереса потребителей к квадратным метрам спасли маркетинговые акции от девелоперов – больше половины недвижимости приобреталось по околонулевым ставкам. Одновременно росли первоначальный взнос, переплата и сроки кредитования», – комментирует эксперт.
К слову о субсидированных займах от застройщиков с околонулевыми ставками, инвестор и создатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова отводит именно этой тенденции первое место по итогам ушедшего года. «Это, бесспорно, тренд 2022-го, который спровоцировал небывалый всплеск продаж. Сделки с использованием этого инструмента составили больше 60% от всех ипотечных сделок», – говорит Елена.
Второе место эксперт отдает IT-ипотеке с низкими ставками, которая не оказала существенного влияния на рынок недвижимости, но появление подобных узких ипотечных продуктов всегда интересно.
На третьем месте – траншевая ипотека. «Фактически это ипотека с отсрочкой платежа, когда до ввода дома в эксплуатацию покупатель вносит минимальные ежемесячные платежи, близкие к одному рублю. Для нескольких категорий покупателей (не для всех) это действительно интересный и выгодный вариант, – считает Елена Гордашникова, добавляя, – еще один тренд этого года – огромное количество предложений рассрочек. Некоторые застройщики озвучивали очень интересные условия: например, купить квартиру с первоначальным взносом всего в 5%, а остальную сумму вносить частями до сдачи дома».
Все эти инструменты подстегивали рынок новостроек, что даже декабрь выдался жарким. «Прозвучавшие сообщения о возможной отмене ипотеки с господдержкой заставили тех, кто еще выжидал нужного часа, пойти скорее на сделку. В банках мы наблюдали огромные очереди. Льготную ипотеку в итоге продлили, но с более высоким процентом», – замечает Елена.
Тенденции вторичного рынка
Говоря о вторичке, Елена Гордашникова отмечает, что количество предложений по сравнению с 2021-м увеличилось на рекордные 44%. Связано это с массовым отъездом россиян в другие страны. «Сейчас рынок более-менее восстановился. Наблюдается тенденция, когда продавцы, наоборот, снимают свои предложения, потому что, если продавать по заниженной стоимости, взамен подобрать что-то сложно – средние цены на рынке держатся высокие. Да, были два периода – начало спецоперации в феврале и объявление мобилизации в сентябре, когда появилось много предложений по сниженной стоимости от покидающих страну и были лоты с дисконтом под 40%. Но в целом за год на вторичном рынке, по данным ЦИАН, цены снизились незначительно – примерно на 1%».
Зафиксировали эксперты на вторичном рынке и еще две тенденции, касающиеся инвестиционных сделок. «Стало сложно продавать жилье по переуступке прав требования. Инвесторы, которые вкладывались в новостройки на уровне котлована, чтобы затем перепродать подороже, оказались в 2022-м в сложном положении, так как спрос упал. Также перестала работать другая стратегия – так называемый флиппинг, когда инвестор покупал по низкой стоимости убитое жилье, делал инвестиционный ремонт и продавал по цене, существенно выше первоначальной. Причина также в падении спроса», – поясняет Елена Гордашникова.
Тенденции в сфере загородной недвижимости
В сфере загородной недвижимости наиболее сильно пострадали элитный и бизнес-сегмент. Всё потому, что обеспеченные люди более мобильны, и после начала спецоперация они первыми покинули страну, выставив на продажу свои загородные дома.
«При этом, начиная с того же февраля 2022-го, наблюдается всплеск продаж загородной недвижимости в экономсегменте. В тревожных и неопределенных условиях люди вспомнили, что можно купить дачу, поставить там теплицу и выращивать укроп и помидоры, если ситуация станет совсем сложной. Также провоцировало спрос на загородную недвижимость снижение доступности заграничного отдыха. Люди понимают, что для многих сегодня единственная возможность отдохнуть – это съездить за город», – замечает Елена Гордашникова, предполагая, что в наступившем году спрос на загородную недвижимость экономсегмента однозначно сохранится.
Тенденции в сфере офисной и коммерческой недвижимости
В этом сегменте ощутимых ценовых изменений эксперты не выявили. «Но очевидно, что наблюдается тенденция на высвобождение коммерческих помещений. Это связано с уходом брендов, релокацией компаний, а также продолжающейся со времен пандемии тенденцией перевода фирм на удаленный формат работы», – говорит Елена Гордашникова.
Еще одним трендом 2022-го в сфере нежилой недвижимости Елена называет рост спроса на апартаменты. Небольшие студии оказались востребованы на арендном рынке, поскольку такие помещения в качестве съемного жилья часто выбирают молодые люди.
Что ждать в 2023-м
Как подчеркивает Ася Левнева, 2022-й был очень сложным как для общества, так и для всех отраслей экономики. «Мы еще не вышли из кризиса, который принесла пандемия, как пришлось погрузиться в следующий, более масштабный. Уход иностранных инвесторов из страны и массовый отъезд специалистов привели к трансформации рынка, последствия которой мы будем наблюдать уже в 2023-м. Поэтому расслабляться не стоит, нужно работать еще более интенсивно и искать новые возможности для развития бизнеса, даже чтобы сохранить текущие позиции».
Также Ася замечает, что развитие отечественного производства и параллельный импорт помогли избежать массовых банкротств и долгостроев, но замещение наукоемких технологий еще в процессе. По этому поводу результат пока не очевиден, и 2023-й во многом станет показательным.
Вместе с тем Ася Левнева и Елена Гордашникова прогнозируют, что искусственно завышенные цены, скорее всего, в наступившем году будут снижаться. «Цены на квартиры в строящихся домах за последние три месяца упали примерно на 10%, и это снижение продолжится, так как на рынке очень много предложения, особенно в элитном сегменте», – аргументирует свое мнение Елена.
Одновременно Елена Гордашникова предполагает, что таких всплесков продаж, как в 2022-м, вероятно, не будет. Продление ипотеки с господдержкой и расширение условий семейной ипотеки поддержат застройщиков, но всколыхнуть рынок способны лишь предложения, похожие на ипотеки с околонулевыми ставками.
К сказанному основатель и гендиректор строительного холдинга «Сенатор» Александр Леушин добавляет, что если за прошлый год стоимость жилья выросла примерно на 20-25%, то себестоимость строительства увеличилась еще больше – как минимум на 30%. «Сейчас мы видим, что рынок недвижимости вышел на ценовое плато, поэтому в 2023-м рост цен на жилье не будет таким стремительным. При этом предложение будет сокращаться, так как не все застройщики способны работать в условиях турбулетности. Это в будущем приведет к росту цен».
При этом Александр убежден, что если еще в прошлом году был рынок продавца, то 2023-й станет рынком покупателя. А выиграют в новом году, по мнению девелопера, те, кто будет помнить опыт 2022-го в плане большого количества вариантов покупки квартиры (субсидированные ставки, ипотека за рубль и пр.) и активно работать с продуктом, адаптируя его под запросы покупателей.
«Рынок жилищного строительства достиг высокого уровня развития, и покупатели становятся с каждым днем всё более искушенными. Клиенты хотят уже не просто квартиру, а место, в котором можно работать, отдыхать, восполнять силы и энергию, воспитывать и развивать детей, гулять с животными и заниматься спортом», – считает Александр Леушин, подчеркивая, что дом – уже не просто дом, а целый маленький мир.
Солидарен с Александром, что клиент и его пожелания станут наиважнейшим приоритетом для застройщика, и Денис Коноваленко. «Что качается остального, всё также первоочередные запросы и тенденции рынка: качественный инновационный продукт, локация жилого комплекса и развитая инфраструктура, ответственность застройщика, в срок создающего современное и отвечающее всем потребностям жилье. Эти приоритеты сохраняются на рынке во все времена», – комментирует Денис.
Вячеслав Пона в свою очередь убежден, что точно останутся субсидированные ставки, так как государство будет поддерживать строительство как экономикообразующую отрасль. Об этом, в частности, свидетельствует продление семейной ипотеки.
«Говорят, что вектор потихоньку сместят в сферу ИЖС и загородного домостроения. При этом давать более глубокие прогнозы сложно. Горизонт планирования довольно сильно изменился и составляет пару недель», – полагает Вячеслав.
Наконец, Владислав Преображенский считает, что главные факторы, которые будут влиять на положение дел в 2023-м, – мировой экономический и энергетический кризисы, приводящие к нестабильности все экономики значимых мировых игроков. «В остальном рынок недвижимости будет зависеть от того, насколько участникам рынка удастся сбалансировать спрос и предложение (с этим будет легче) в условиях продолжения санкционного воздействия и противостоянию РФ на мировых рынках со стороны западных стран».
Также Владиславу наиболее вероятным видится недостаток платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости в течение первого полугодия, а, возможно, и всего 2023-го. «Важным индикатором будет служить величина ключевой ставки. Если со второй половины 2023-го будет реализована цель в 6,5%, которую прогнозирует Центробанк, то ситуация с платежеспособным спросом будет исправляться. Программы по стимулированию спроса в виде льготной государственной ипотеки останутся в текущих параметрах на весь год. Что касается льготной ипотеки от застройщика, то наиболее вероятным видится ее продолжение со ставками 3-5%».
Резюмируя, согласимся с экспертами, считающими недвижимость одним из самых привлекательных, стабильных и предсказуемых инвестиционных инструментов, несмотря на внешние факторы. Этот рынок дает возможность не только защититься от инфляции, но и при грамотном подходе заработать на сдаче в аренду.
Комментарии 4
да, цены кусаются в большинстве своем. считаю очень удачной свою покупку двушки комфорта класса от 7 suns. район Лианозово развитый, инфраструктруа вся необходимая есть, что еще надо.
Что пожелать рынку в новом году? Только одно - обвалиться по ценам до значений начала 2020 г...
Это ещё норм.
Покупатели хотят одного: снижайте цены