Бизнес-центр по строгим правилам

Строительство бизнес-центра предусматривается в рамках глобальной реконструкции Синопской набережной, проект которой был задуман еще в 2005 году. Тогда правительство Санкт-Петербурга приняло постановление о развитии участка площадью 7,2 га, ограниченного Синопской набережной, Херсонским проездом, Исполкомской улицей и проспектом Бакунина. На этой территории к 2012 году планируется создать общественно-деловой комплекс высокого класса площадью 300 тыс. кв. м.

Поскольку участок находится недалеко от Смольного, чиновники в большей степени задумывали этот проект для себя. Сюда могли бы переехать несколько городских комитетов, ГБР и другие властные структуры, разбросанные по городу. Однако позднее было решено полностью передать этот проект инвесторам. Специально для развития депрессивной территории было создано ЗАО «Синопская набережная», которое сегодня выполняет функции заказчика.

Нехватка площади

Инвестором строительства нового здания на Синопской набережной, 22, является ООО «Плаза Лотос Групп». В течение двух ближайших лет компания намерена построить бизнес-центр класса «А» со встроенной автостоянкой на месте снесенного здания негосударственного общеобразовательного учреждения «Эдукацентр». Однако оптимистичные сроки, в которые сегодня хотят уложиться инвесторы, могут затянуться, и одной из причин наверняка станут проволочки с согласованием проектной документации. Тем более что проекта как такового еще нет.

В пятницу 26 февраля архитектурная мастерская «32 декабря» представила на рассмотрение Градостроительного совета лишь эскизный вариант застройки, в котором попыталась обосновать отступление от ПЗЗ в части высотных параметров и размещения автостоянки. Площадь участка – 2200 кв.м. Общая площадь планируемого здания – 16 тыс. кв.м. По регламенту на данной территории разрешено строительство зданий высотой не более 27 метров. ЗАО «Синопская набережная» желает построить бизнес-центр высотой 33 метра. Кроме того, заказчику не хватает площади для парковки. Требуется 172 парковочных места, а помещается только 110. Заказчик надеялся получить добро на отклонение от ПЗЗ. Однако Градостроительный совет отверг архитектурную концепцию. Впервые за время действия нового законодательства.

Лукавая подмена

Ключевой причиной, возмутившей членов совета, стала возможная подмена высотных характеристик окружающей застройки. Автор эскизного проекта, архитектор мастерской «32 декабря» Дмитрий Лагутин представил на рассмотрение концепцию ступенчатого понижения зданий: от гостиницы «Москва» до предусматриваемого бизнес-центра. В данной концепции высота гостиницы «Москва» - 30 метров, а здания рядом расположенной телефонной станции «МТС» - 32 метра. Наряду с ними планируемый административный центр высотой 33 метра выглядит вполне безобидно. Однако архитектор Юрий Земцов выразил свою уверенность в том, что ни телефонная станция, ни гостиница не превышают 24 метров. «У нас была возможность познакомиться с этим местом ранее, и я уверен в том, что материал неточно отражает действительность. Нельзя допустить того, чтобы этот дом утесом вылезал на Синопской набережной», - говорит Юрий Земцов. Архитектор предлагает как минимум проверить все высотные параметры окружающей застройки и понизить здание бизнес-центра.

Впервые за долгое время Градостроительный совет, обычно лояльный к большинству рассматриваемых проектов, единодушно принял решение не давать заказчику никакой возможности отклоняться от ПЗЗ. У экспертов появилось четкое ощущение «очередного лукавства». «Почему на свежее законодательство нужно оказывать такое давление? – возмутился архитектор Святослав Гайкович. – Правила надо выполнять. Когда существует архитектурная фирма, которая готова представить такие интересы заказчика, это демпинг. Здесь категорически нельзя ничего согласовывать».

Архитектура без акцентов

Более того, совет обратил внимание на нелепую архитектуру здания бизнес-центра. Учитывая тот факт, что рядом с планируемым объектом расположены исторические здания, эксперты порекомендовали проектировщику создать «неакцентную» архитектуру. По мнению архитектора Никиты Явейна, бизнес-центр должен быть абсолютно нейтральным.

Градостроители более чем уверены в том, что возможное согласование такого проекта станет опаснейшим прецедентом. «Сейчас каждый застройщик будет отклоняться от законодательства, - говорит архитектор Евгений Герасимов. – Я за стопроцентное исполнение правил. Каждый должен умещаться на своем месте».

Совет порекомендовал проектировщикам остановиться на варианте воссоздания снесенного здания «Эдукацентра» и вообще в целом «найти свое направление». «Согласен, что в данном случае мы не будем нарушать ПЗЗ, - заключил главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий Митюрев.

Инвесторы и заказчики на рекомендации совета отреагировали весьма эмоционально. Они уверяют, что высотные характеристики окружающей застройки представлены верно, в соответствии с данными Института территориального развития.

«Мы получили точные сведения из Института территориального развития, - говорит директор по проектированию ООО «Плаза Лотос Групп» Сергей Гончаров. – Эта организация не может предоставлять ложные данные хотя бы потому, что подобные расчеты – их основная работа». Заказчик намерен внести ясность в вопросы, связанные с расчетами, в ближайшее время. Сергей Гончаров отметил также, что компания постарается добиться отклонений от ПЗЗ, несмотря на отрицательный отзыв Градостроительного совета.

Стоимость проекта инвесторы не озвучивают, ссылаясь на то, что она может меняться. Однако, по оценке АРИН, затраты на строительство бизнес-центра класса «А» площадью 16 тыс. кв.м. могут составлять порядка $25 млн.

Аналитики сомневаются в том, что подобное решение совета каким-то образом отразится на дальнейшей деятельности инвесторов.

«В данном случае заказчикам просто не удалось договориться с администрацией города, - считает коммерческий директор компании «ЛэндСтройПроект» Аркадий Алферов. – Вряд ли после этого другие инвесторы изменят свои планы, связанные с отклонениями от ПЗЗ». Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец считает, что превышение высотного регламента – это путь, который сегодня выбирают все инвесторы, стремящиеся реализовывать свои проекты в центре города.

«Чем выше – тем больше площадей и тем шикарнее виды с верхних этажей здания, за которые арендаторы готовы платить более высокие ставки, - объясняет Екатерина Марковец. - Поэтому представляется, что несмотря на позицию Градсовета, отстаивающего соответствие выносимых на обсуждение проектов ПЗЗ, отрицательные заключения по одним проектам, не остановят других инвесторов».