Земельный участок. Какой выбрать

• Цель покупки и статусы земельных участков
• В черте города или пригороде – где купить?
• Земельный участок в городе
• Участок в пригороде
• Размер и форма участка
• Где найти объявления о продаже участка
• Изучение документации
• Публичная кадастровая карта
• Генеральный план
• Осмотр участка на месте
• Подъездные пути
• Визуальная оценка участка
• Звуковое окружение
• Качество воздуха

Цель покупки и статусы земельных участков

Определитесь, зачем покупаете земельный участок: для загородного отдыха (будете сажать огород или только на шашлыки в выходные), для инвестиций (хотите выгоднее перепродать в будущем или стремитесь сохранить сбережения из-за роста инфляции) или для проживания круглый год. От цели покупки зависят такие критерии, как статус, месторасположение и размер участка, которые лучше учесть при выборе.

В процессе выбора придется столкнуться с не всегда понятными аббревиатурами, как ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). Всё это статусы земельных участков, определяющие способ эксплуатации надела.

ИЖС говорит само за себя – участки этого типа стоят дороже всего и предназначены для строительства домов, максимально допустимая высота которых – 12 м (3 этажа). Такие наделы всегда расположены в населенных пунктах, имеющих инфраструктуру. В построенном на участке ИЖС доме можно прописаться и проживать круглый год. Однако до возведения придется получить разрешение на строительство.

ЛПХ разрешает разведение скота и выращивание сельхозкультур. Дом на таком участке можно построить и для постоянного проживания, но только, когда надел относится к населенному пункту.

ДНП объединяет дачные участки с обязательным наличием на них небольших домов и является вариантом для загородного отдыха без сельскохозяйственного уклона. Огород или сад могут быть по желанию. Создаются дачные некоммерческие партнерства как в населенных пунктах (в этом случае возможна постоянная регистрация), так и за их пределами – на сельскохозяйственных землях.

СНТ тоже представляет собой объединение участков, но уже не для отдыха, а земледелия. Расположены садовые некоммерческие товарищества всегда за пределами населенных пунктов на плодородных землях. В отличие от ДНП, строить дома на участке СНТ совсем не обязательно.

В черте города или пригороде – где купить?

Определившись с целью покупки, выберите, где хотите участок, – в черте города или за городом. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Земельный участок в городе

Обычно в черте города продают наделы в несколько соток земли с расположенными на них ветхими строениями. Без построек предложений встречается мало. Могут попасться и варианты участков на территориях садовых товариществ или окраине города, административно относящиеся к городу, но по факту находящиеся за его пределами.

Основные плюсы покупки участка в городе – наличие всех коммуникаций в большинстве случаев и возможность пользоваться инфраструктурой городского жителя. Минусы – высокая цена и дополнительные расходы на снос находящихся на участке старых построек.

Участок в пригороде

За городом земельных участков предлагается больше из-за лучшего спроса. Разнообразен там диапазон цен – от экономкласса до элитного участка. Чаще всего в пригороде продаются участки в коттеджных поселках. Но есть варианты покупки земли в существующих деревнях и селах, когда владельцы отрезают от своих частных поселений от 10 соток для продажи под индивидуальную застройку. Стоимость подобных участков обычно невысока.

Наряду с широким диапазоном цен еще один плюс загородной жизни – хорошая экология. Среди минусов – неразвитость инфраструктуры: не все коттеджные поселки и даже села готовы похвастаться наличием поликлиник, школ, детсадов, крупных магазинов и отделений банков. Еще острее дефицит этих объектов ощущается на фоне удаленности от города, особенно если нет личного авто. Но даже при наличии машины нужно понимать, что дороги бывают разными, на чем остановимся ниже.

Как и в квартире, в частном доме не обойтись без воды, электричества, отопления и канализации. И чтобы не обивать в будущем пороги инстанций и по возможности сэкономить на проекте и монтаже автономных систем, сразу узнайте, в какую сумму обойдется подведение коммуникаций и кто в какие сроки это сделает.

Размер и форма участка

Площадь земельного участка напрямую влияет на стоимость, но ориентируйтесь на цель приобретения и помните, что на объекте большего размера можно разместить не только дом и огород, но и гараж, хозпостройки, зоны отдыха и гостевой домик. Учитывайте и свои финансовые возможности – участок большей площади дороже и на этапе покупки, и при строительстве, и при обслуживании.

Минимальный размер земельного участка, установленный Земельным кодексом, – три сотки. Девелоперы обычно предлагают варианты от шести соток, способные вместить частный дом, машиноместо, небольшой цветник, теплицу и зону для отдыха. А вот максимальный размер земельного участка законодательно не ограничен, и ничто не мешает приобрести и объединить под свой проект несколько соседствующих наделов.

Для оценки нужного именно вам размера участка используйте классическую формулу, где дом займет 1/10 от площади территории. К примеру, при строительстве коттеджа метражом 100 «квадратов», понадобится надел площадью от 10 соток.

Важно учитывать соразмерность дома с участком. На 10 сотках можно построить и более просторный коттедж, но тогда не останется места под другие объекты и будет труднее соблюсти строительные нормы, касающиеся расстояний дома от въезда и соседних строений.

Также не забывайте про форму земельного участка и соотношение габаритных размеров надела. Так, прямоугольный участок небольшой ширины, имеющий в два раза большую длину, потребует грамотного зонирования пространства.

Где найти объявления о продаже участка

Можете прислушиваться к рекламе на радио и ТВ или присматриваться к объявлениям в транспорте и рекламным щитам, особенно на выезде из города. Однако в век информационных технологий существует большое количество агрегаторов недвижимости с объявлениями, как от агентств и девелоперов, так и собственников. Пример тому – zagorod.ru с предложениями о продаже участков в Подмосковье и Ленобласти.

Изучение документации

Подобрав понравившиеся варианты, не игнорируйте анализ документов и изучите открытые источники, чтобы отбросить не подходящие для вас участки.

Публичная кадастровая карта

Спросите у собственника земельного участка кадастровый номер, представляющий собой набор цифр, вроде этого: 00:11:0011000:1100. Кадастровый номер земельного участка позволит узнать:

• точную площадь участка – в объявлениях часто округляют с избытком; 
• кадастровую стоимость – от нее зависит сумма имущественного налога;
• форму и местонахождение участка – на карте указаны точные границы с привязкой к местности через GPS-координаты;
• вид разрешенного использования участка – наделы под строительство домов помечаются как ИЖС или ЛПХ;
• назначение земель – должно быть только «земли населенных пунктов», если собираетесь строить дом.

Ознакомиться с перечисленными сведениями можно на сайте публичной кадастровой карты, опубликованной в открытом доступе. Там же изучите и соседние участки и объекты, обратив внимание на их площади и виды разрешенного использования. Так, будьте осторожны с участками «для промышленного производства», ведь через какое-то время там может вырасти завод, деятельность которого испортит экологию района. А что может появиться не месте «заброшки», вообще не предугадать.

Генеральный план

Это следующий важный документ, найти который можно на сайте местной администрации (обычно в разделе «Документы»). Генплан даст представления обо всех важных существующих и будущих объектах муниципального образования, где расположен участок. Разберитесь в «легенде», и открытия не заставят себя ждать.

Нередко муниципальные власти выкладывают несколько карт, включая намеченное развитие транспортной инфраструктуры и планируемые объекты размещения местного значения (от будущих школ и детсадов до промышленных производств). Чиновники также могут опубликовать карту местного значения, которая покажет, к примеру, пройдет ли рядом новая автотрасса, что повлияет на новую цену земли. А узнать, находится или будет относиться в заповедной зоне участок, позволит карта границ существующих и планируемых особо охраняемых природных территорий.

Входит в генплан и карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия, из которой станет ясно, придется ли перед началом строительства вызывать на участок археологов. Расходы за раскопки лягут на собственника и будут зависеть от площади под котлован и того, как глубоко уходит культурный слой.

Осмотр участка на месте

Если всё устроило в картах – езжайте на место, чтобы воочию увидеть участок. Приехав на место, обязательно осмотрите подъездные пути, дайте визуальную оценку участка и проанализируйте звуковое окружение и качество воздуха.

Подъездные пути

Лучший вариант – асфальтовая дорога, покрытие которой в идеале не изношено. Худший сценарий – грунтовый подъезд, который будет напоминать о себе лужами и колеями после каждого дождя.

Наиболее распространенный вариант – отсыпной подъезд в виде грунтовой дороги, покрытой асфальтовой крошкой либо известковой щебенкой. И хотя поначалу такая дорога выглядит ровно и аккуратно, в будущем она не доставит удовольствия от езды, если при ее укладке дорожники сэкономили на расположенной под крошкой или щебнем песчаной подушке.

Самым же противоречивым вариантом является бетонка: при отсутствии луж и ровности такого покрытия данная дорога не позволит разогнаться, иначе у машины пострадает подвеска, а у ее владельца – нервы из-за повторяющегося перестука колес на стыках.

Признак, безошибочно указывающий на качество дороги, – уровень дорожного полотна, должный быть несколько выше обочины. При заниженном отношении к обочине дорога промнется со временем и будет постоянно в лужах. Если дорога окажется выше обочины – с наступлением весны расползется.

Однако у любой дороги есть срок годности, а значит, нужно сразу поинтересоваться у местных жителей, кто и с какой периодичностью ее ремонтирует. Если соседи следят за дорогой своими силами, приготовьтесь к постоянному сбору средств на ее обслуживание. Уточните и то, кто зимой убирает снег – жители в складчину, муниципальные власти или каждый самостоятельно.

Визуальная оценка участка

Обратите внимание на объекты, портящие вид, нарушающие приватность и чреватые шумом и запахом. Основные «визуальные бревна», из-за которых при перепродаже можно потерять от четверти уплаченной цены:

• заброшенные здания, кладбища и железнодорожные пути;
• здания сельскохозяйственного и промышленного назначения – к примеру, фермы и ангары;
• линии электропередач (ЛЭП), даже с едва виднеющимися мачтами;
• сараи, гаражно-строительные кооперативы и водонапорные башни;
• многоэтажные дома, расположенные в радиусе 200 м от участка.

Для сравнения, такие визуальные факторы, как вид на горы или наличие около участка водоема либо опушки леса, напротив, повышают цену недвижимости на 25-30%.

Звуковое окружение

Выше уже говорилось о шуме от предприятий сельскохозяйственного и промышленного назначения и железнодорожных дорог. Однако мешают отдыху и сну также звуки от шоссе, аэродромов, торговых комплексов, баз отдыха, санаториев и различных увеселительных мест, включая пляжи, поляны для пикников, сельские клубы и спортивные площадки. Расскажут о ближайших источниках шума опять же местные жители.

Качество воздуха

Для наслаждения чистым воздухом за городом нужно, чтобы в радиусе 5 км от участка не было животноводческих ферм – работающих и даже заброшенных, которые в любой момент могут реанимировать. Это правило применимо и к любому промышленному и коммерческому объекту, у которого не сегодня-завтра появится новый хозяин, решивший возродить дело. Местным жителям останется мириться с шумом и запахами, исходящими от нового соседа. Поэтому, если упустили какую-то «заброшку» на генплане, расспросите старожилов.

Еще больше убивают спрос (вплоть до 80% скидок от первоначальной цены) и здоровье – бывшие или разрастающиеся свалки, действующие или запланированные к строительству мусоросжигательные заводы, химические и нефтепроизводства.

Узнать, как обстоят дела с качеством воздуха, можно в интернете, особенно в соцсетях, где активисты создают паблики для борьбы с объектами, вредящими экологии. Помните, чем больше найдете информации в Сети, тем детальнее представите участок и его соседей и тем больше минимизируете риск ошибиться с выбором. А если включите все свои органы чувств, аналитику и внимательность – точно не прогадаете.