Последние несколько лет рынок недвижимости живет в режиме ожидания. Покупатели снова и снова откладывают решение, надеясь, что «вот-вот все рухнет»: застройщики снизят цены, ипотека станет доступнее, и тогда можно будет спокойно войти в сделку. Эти ожидания понятны — высокая ключевая ставка, дорогие кредиты, снижение числа льготных программ.
Что происходит с рынком, если смотреть на цифры? Цены не просто не падают — они растут. А шансов купить жилье на льготных условиях постепенно становится меньше. Подробно о том, почему окно возможностей для покупки недвижимости объективно находится до 2026 года, а не после, рассказал коммерческий директор краснодарской строительной компании «Гарантия» Сергей Гаврилов.
Иллюзия падения цен
Каждый цикл высокой ставки сопровождается одинаковым сценарием: часть покупателей выходит в ожидание, рассчитывая, что застройщики начнут демпинговать. Однако практика последних лет показывает обратное.
По данным РБК-Недвижимость, рост цен на новостройки в Москве по итогам 2024 года составил 9–11%.
Аналитики ДОМ.РФ зафиксировали средний рост цен по России на уровне 9,2%. Это не перегретый столичный рынок, а усредненная динамика по стране.
Важно понимать: застройщик сегодня не закладывает «воздушную маржу», которую можно безболезненно срезать. Большая часть цены квадратного метра — это себестоимость, которая продолжает расти.
Себестоимость как главный драйвер роста цен
Изнутри строительного бизнеса рост цен выглядит предельно прагматично:
- дорожают строительные материалы и инженерное оборудование;
- увеличивается стоимость логистики;
- растет фонд оплаты труда — квалифицированных рабочих и инженеров становится всё меньше, найти их с каждым днём всё сложнее;
- жестче становятся требования к проектам, энергоэффективности, благоустройству.
Все эти факторы не носят временный характер. Они структурные. И даже при снижении спроса застройщик не может резко снизить цену без риска уйти в убыток или остановить проект. Поэтому рынок скорее «замирает», чем дешевеет.
Деньги с депозитов неизбежно придут в недвижимость
Отдельный фактор, который часто упускают из виду, — это отложенный инвестиционный спрос. В 2024 году огромный объем средств был размещён на депозитах под высокие проценты. Большая часть этих вкладов имеет срок окончания в 2026 году.
Если банки не предложат сопоставимые условия пролонгации (а предпосылок для этого немного), значительная доля этих средств будет искать альтернативу. В российской реальности такой альтернативой традиционно становится «бетонный метр» — как самый понятный и надежный инструмент сохранения капитала.
Это означает дополнительное давление на цены именно в горизонте 2026 года, а не фактор для их снижения.
Льготная ипотека: рынок закрывается быстрее, чем кажется
Если говорить о спросе, ключевую роль здесь играет не цена квадратного метра, а доступность ипотеки. И именно здесь изменения наиболее жёсткие.
Рынок субсидированных программ фактически сужается. Уже сегодня:
- в Москве и Санкт-Петербурге нельзя воспользоваться IT-ипотекой;
- в регионах количество компаний, реально соответствующих требованиям программы, минимально;
- доля IT-ипотеки в общем объеме льготных кредитов сократилась с 6% до 2,5% за полгода с января 2025 года.
Государство последовательно сворачивает «массовые» программы, оставляя лишь точечную поддержку. Прежде всего — семейную ипотеку. Но и она в текущем виде сохранится ненадолго.
А что семейная ипотека
На первый взгляд условия семейной ипотеки выглядят стабильными. Более того, материнский капитал в 2026 г. даже увеличивается:
- 737,2 тыс. рублей — на первого ребенка (против 690 тыс. сейчас);
- 974,1 тыс. рублей — на второго ребенка, если ранее маткапитал не получали.
Но ключевые изменения — не в суммах, а в правилах доступа. С 1 февраля 2026 года они станут другими.
Обязательное участие обоих супругов
С 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны выступать созаемщиками по семейной ипотеке. Возможность оформить льготный кредит на одного из супругов без участия второго исчезает.
Это приводит к целому ряду последствий:
- плохая кредитная история одного супруга блокирует ипотеку для всей семьи;
- пропадает возможность поэтапного улучшения жилищных условий;
- ограничивается владение несколькими объектами, купленных с льготной ставкой.
Полный запрет «донорской» ипотеки
Будет закрыта и так называемая «донорская» ипотека, когда в сделке участвовало третье лицо с правом на льготу. Этот механизм позволял многим семьям войти в рынок. После 2026 года такой возможности не будет.
Ужесточение требований к доходам: риск отказов вырастет
Дополнительно Банк России планирует с 1 апреля 2026 года ужесточить подход к оценке доходов заемщиков:
- вводится дисконт 10% при упрощенной оценке дохода;
- запрещается подтверждение доходов выписками по счетам;
- не признаются справки ИП «самому себе»;
- ограничивается использование модельных расчётов дохода.
Фактически это означает: даже при формально достаточном доходе вероятность отказа по ипотеке станет выше, особенно для предпринимателей и самозанятых.
Почему откладывать решение — стратегическая ошибка
С профессиональной точки зрения рынок сегодня находится не в точке «перегрева», а в точке сжатия возможностей. Цены продолжают расти под давлением себестоимости и будущего инвестиционного спроса. Льготные программы становятся менее доступными. Банковские требования — жестче.
До 1 февраля 2026 года у семей еще сохраняется возможность:
- оформить льготную ипотеку на каждого из супругов;
- грамотно распределить кредитную нагрузку;
- зафиксировать условия, которые после 2026 года будут недоступны.
После этой даты рынок не станет «дешевле» — он станет сложнее.
Вывод застройщика
Как застройщик с многолетним опытом, я могу сказать прямо: ждать снижения цен — значит терять время. Недвижимость сегодня покупают не потому, что она «дешевая», а потому что завтра она будет еще менее доступной.
2025 год и начало 2026-го — это период, когда еще можно войти в рынок на понятных условиях. Дальше — другие правила, другие барьеры и другие бюджеты. И это не прогноз, а логика процессов, которые уже запущены.
Комментарии