Предварительный договор купли-продажи жилья – как его правильно составить в 2022-ом

• Понятие и предназначение ПДКП
• Виды предварительного договора купли-продажи
• Содержание и основные требования
• Ошибки при составлении ПДКП
• Сколько действует предварительный договор купли-продажи
• Риски для покупателя
• Гарантии и расторжение договора
• Расторжение ПДКП через суд
• Неисполнение преддоговора

Понятие и предназначение ПДКП

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКП) – это документ, предшествующий заключению окончательного соглашения и дающий продавцу и покупателю возможность до заключения сделки о передаче недвижимости/выполнении работ/оказании услуг определить условия, которые придется соблюсти. Если какая-то из сторон не соблюдет или ненадлежаще исполнит прописанные в ПДКП пункты, то по этому договору другой участник сделки вправе требовать в суде неустойку или возмещение убытков. Таким образом, благодаря предварительному договору «резервируются» права участников будущей сделки.

Основные положения, касающиеся ПДКП и комментарии к ним, изложены в ст. 429 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Заключать преддоговор есть смысл, если такие детали как цена уже оговорены, но сохраняются препятствия, которые сторона/стороны собираются исправить до основной сделки. К примеру, продавцу предстоит дособирать все документы для сделки и он хочет быть уверенным, что покупатель не передумает. Последнему ж важно знать, что продавец настроен серьезно. Может взять покупатель и паузу в виде ПДКП, чтобы проверить, не обременена ли продаваемая недвижимость наймом или рентой.

Как бы то ни было, перед оформлением ПДКП обязательно проверьте свидетельство о праве собственности продавца, техпаспорт жилья, имеется ли договор дарения/мены/приватизации и другие документы на имущество.

Виды предварительного договора купли-продажи

Единой утвержденной классификации преддоговора нет, но тем не менее можно выделить две основные.

Первая – по субъектам сделки:

• ПДКП между физлицами;
• ПДКП между юрлицами.

Вторая – по характеру сделки:

• ПДКП при покупке квартиры/жилого дома у собственника;
• ПДКП при приобретении новостройки с дальнейшим оформлением ДДУ;
• при приобретении жилья в ипотеку (часто на этом виде договора настаивают банки для закрепления условия полной/частичной оплаты жилья кредитными средствами);
• ПДКП для органа опеки (если сделка проходит при участии несовершеннолетнего собственника дома/квартиры, без получения согласия от органов опеки не обойтись. Причем отправлять нужно нотариально заверенный преддоговор, а лучше два – на продажу старого жилья и покупку нового. Чтобы сделка состоялась, органы опеки должны удостовериться, что несовершеннолетний будет проживать в равноценных либо лучших условиях).

Содержание и основные требования

ПДКП представляет собой 2-сторонний документ, правильность составления которого определяет исход будущей сделки. Во избежание эксцессов для составления документа лучше проконсультироваться с юристом, ведь единого образца нет и этот договор оформляется в свободной форме. Если же решите обойтись без юриста, помните, что предварительный договор не может быть без:

• паспортных данных обоих участников сделки купли-продажи;
• даты подписания ПДКП;
• точного адреса объекта сделки;
• цены объекта сделки;
• сведений о форме, способах и сроке оплаты;
• данных о переданном задатке/авансе;
• подтверждения прав на сделку;
• информации о госрегистрации недвижимости;
• обязательства одной стороны продать объект и обязательства другой стороны приобрести объект сделки за установленную сумму.

Изменение или включение в ПДКП других условий производится через оформление дополнительного соглашения к уже существующему документу.

Ошибки при составлении ПДКП

Этот пункт вытекает из предыдущего. Топ ошибок при составлении ПДКП:

• не идентифицируют подлежащую продаже недвижимость, упуская пункт с подробным описанием объекта;
• забывают указать стоимость недвижимости, что позволяет избежать в дальнейшем отказа от сделки из-за не прописанного заранее размера оплаты;
• не указывают такие данные по задатку, как размер и способ оплаты;
• заключают ПДКП в устной форме, тогда как любой договор должен составляться письменно, чтобы иметь юридическую силу.

Сколько действует предварительный договор купли-продажи

У ПДКП нет срока действия и указывать промежуток времени, в течение которого участники сделки собираются подписать основной договор, не обязательно.

Однако, если в предварительном договоре всё же прописаны сроки, законодательство настаивает, чтобы сделка была заключена в течение года с момента оформления ПДКП. По истечении этого срока предварительный договор купли-продажи утрачивает свою юридическую силу даже, если основное соглашение о сделке так и не было подписано.

Риски для покупателя

Даже четко прописанные условия в ПДКП не защищают покупателя от рисков, вроде:

• признания ПДКП недействительным;
• потери аванса/задатка;
• покупки недвижимости с обременением, проявляющемся в залоге, ренте, аресте или найме «квадратов»;
• оформления ПДКП с мошенником.

Чтобы договор не могли признать недействительным, соблюдайте форму с указанием выше описанных существенных условий сделки, вроде таких данных об объекте реализуемой недвижимости, как кадастровый номер, адрес и метраж приобретаемого жилья. Также не игнорируйте условия ПДКП: например, если документ не заверили у нотариуса, но по условиям основного договора это было сделать необходимо, ПДКП утрачивает юридическую силу. К слову, никто не запрещает сторонам заверить преддоговор нотариально по собственной инициативе, согласовав процедуру с другой стороной сделки.

Потеря задатка/аванса при заключении ПДКП – это, увы, нередкий случай. Между собой эти формы предоплаты до заключения основного договора отличаются тем, что задаток в рамках ПДКП выполняет платежную и гарантийную функции, а аванс – предварительный способ расчета. Проще говоря, при отказе от сделки покупатель получает аванс обратно за вычетом издержек, к которым, в частности, относятся затраты на оформление документов. Возврат же задатка зависит от того, какая из сторон передумала заключать основной договор. Если это делается по обоюдному согласию, то покупатель просто получает уплаченную ранее сумму назад. Если разрыв инициировал продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же инициатором расторжения выступил сам покупатель, то продавец вправе не возвращать задаток и вовсе.

Получив задаток/аванс, нечистые на руку продавцы могут испариться или начать рассказывать, что по тем или иным причинам сделка срывается. Что бы не сказали такие продавцы, покупатель должен помнить о своем праве обратиться в суд.

Нередко продавцы недоговаривают, что реализуемый ими объект имеет обременения, заключая при этом договор и не брезгуя получить задаток. Юридически обременение не запрещает сторонам провести сделку с объектом недвижимости и заключить основной договор, однако Росреестр откажет в регистрации подобной сделки.

Дабы обезопасить себя, попросите у продавца выписку из ЕГРН и пропишите в ПДКП отдельным пунктом, что объект не находится под обременением, указав в договоре и такие данные, как у родственников продавца нет прав на реализуемый объект недвижимости. При этом помните, что если квартира сдается в найм по соглашению, заключенному менее года назад, в реестре не будет нужных данных. Так что лишь включение в ПДКП пункта об отсутствии обременений является спасительным кругом.

Если же вам не посчастливилось и заключили ПДКП с продавцом, уже подписавшим несколько таких договоров по одному и тому объекту, – вы столкнулись с мошенником. Дальше поможет только суд, ведь предварительные договоры купли-продажи нигде не регистрируются, из-за чего невозможно проверить, подписал ли продавец подобный договор с кем-то еще.

Дабы злоумышленник не получил задаток, проследите, чтобы в ПДКП появился пункт с информацией, что продавец не подписывал больше ни с кем, ни предварительный, ни основной договор. Иначе придется обращаться в суд и доказывать, что не чистый на руку продавец должен выплатить вам дополнительную компенсацию или хотя бы вернуть задаток.

Гарантии и расторжение договора

Главной гарантией ПДКП является уверенность, что договор будет подписан в добровольной или же принудительной форме. Так, при отказе продавца реализовывать жилье, суд обяжет последнего подписать основной договор на основе указанных в ПДКП условиях.

Между тем соглашения иного типа (к примеру, об авансе) не заставят продавца ставить свою подпись под основным договором. Это значит, что при отсутствии предварительного ПДКП и наличии иного соглашения, никто не вынудит собственника продать жилье, а покупатель в подобной ситуации потеряет задаток/аванс.

Расторжение же ПДКП по действующему законодательству можно осуществить как добровольно, так и в принудительном порядке. В первом случае расторжение договора будет значить для покупателя возвращение его денег, а для продавца – получение объекта недвижимости обратно.

Расторгнуть ПДКП можно как по обоюдному согласию, так и через суд. В первом случае инициировать расторжение предварительного договора может любая сторона сделки, если контрагент согласен с предложением.

Сначала проверьте условия ПДКП и уточните, нет в документе ли пункта, запрещающего заключение соглашения о расторжении этого договора. При наличии подобного пункта, придется исключить запрет.

Во избежание возможных рисков обратитесь за помощью к юристу, который подсобит в правильном составлении документа и обезопасит участников сделки от непредвиденных обстоятельств.

Расторжение ПДКП через суд

При недостижении сторонами обоюдного решения по расторжению ПДКП участники сделки обращаются в суд. Если последний обнаружит, что одна из сторон значительно нарушила условия договора, то подавший в суд участник сделки вправе расторгнуть ПДКП.

При расторжении преддоговора через суд придется пройти следующие этапы:

1. обсудить в досудебном порядке с представителем другой стороны расторжение договора – иначе суд может не рассмотреть иск. На этом этапе также важно предоставить отметку, что контрагент получил требования о ПДКП. Отметкой считается подпись получателя либо уведомление от почты. Отправить требование разрешается как заказным письмом, так и курьером или же вручить лично. При согласии контрагента расторжение договора будет таким же, как и при достижении обоюдного согласия участников сделки. Если же придет отрицательный ответ, придется отстаивать права в суде.
2. На этапе подготовки и подачи иска в суд в своем заявлении нужно указать требования о расторжении ПДКП и возврате залога, плюс прикрепить копию требования о расторжении договора с уведомлением о вручении.
3. Далее предстоит участвовать во всех судебных заседаниях, если судья в течение 5-ти дней после получения иска решит, что заявление принято. В этом случае суд вынесет определение о возбуждении дела и уже на следующий день всем участникам направит соответствующие копии. После этого состоится разбирательство по существу, в процессе которого истец и ответчик должны будут представить необходимые суду доказательства и опровержения.

Неисполнение преддоговора

Неисполнение/ненадлежащее исполнение указанных в договоре обязательств является нарушением условий ПДКП. В гл. 25 ГК РФ прописаны виды ответственности, которые применяются в сделке купли-продажи при неисполнении обязательств.

В частности, речь идет о возмещении убытков, под которыми понимаются утраченные доход/имущество, не полученные другой стороной из-за нарушенного права. Также речь может идти о неустойке – конкретной сумме денег, которую по причине ненадлежащего выполнения или невыполнения вовсе контрагент должен выплатить другой стороне.

Как бы то ни было, помните, что форму и тип ответственности за нарушение ПДКП можно установить соглашением сторон в самом договоре. Такая предусмотрительность наверняка оградит вас от сделки с мошенниками, а потраченный задаток/аванс не пропадут и вы купите/продадите необходимый объект недвижимости.