Покупка квартиры с материнским капиталом. Пошаговое руководство

Этап 1: Проверка соответствия требованиям

Прежде всего, убедитесь, что ваша семья соответствует следующим условиям:

• у вас родился второй или последующий ребенок;
• вы получили сертификат на материнский капитал.

Средства материнского капитала можно использовать для покупки жилья, но они не передаются напрямую продавцу. Сначала деньги поступают в Социальный фонд России, и уже оттуда перечисляются на счёт продавца.

Этап 2: Выбор подходящего жилья

Выберите жильё, которое соответствует вашим возможностям и требованиям. Учтите важные условия:

• объект должен находиться в пределах Российской Федерации;
• можно выбрать как новое жильё, так и недвижимость на вторичном рынке;
• продавец должен согласиться принять оплату через Социальный фонд РФ.

Если все условия соблюдены, можно переходить к следующему этапу.

Этап 3: Подготовка документов

Соберите необходимые документы для сделки:

• Сертификат на материнский капитал.
• Договор купли-продажи жилого помещения.
• Документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость.
• Заявление о распоряжении средствами материнского капитала.
• Копии паспортов покупателя и продавца.
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности продавца.

На этом этапе стоит привлечь юриста, который проверит пакет документов и убедится, что сделка проходит без рисков.

Этап 4: Заключение предварительного договора

Заключите предварительный договор купли-продажи, в котором будут указаны условия будущей сделки. Это соглашение гарантирует, что продавец обязуется продать квартиру именно вам после поступления средств от Социального фонда РФ.

Предварительный договор должен содержать следующую информацию:

• полные паспортные данные сторон;
• подробное описание приобретаемого имущества (адрес, площадь, количество комнат);
• стоимость недвижимости;
• порядок расчетов (указывается использование средств материнского капитала);
• срок подписания основного договора.

Подписанный предварительный договор станет основанием для подачи заявления в Социальный фонд РФ.

Этап 5: Обращение в Социальный фонд РФ

Обратитесь в территориальное отделение Социального фонда России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Также приложите подготовленные ранее документы. Заявление рассматривается в течение месяца. Если решение положительное, Социальный фонд РФ направляет средства продавцу в безналичной форме.

Этап 6: Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме и обязательно регистрируется в Росреестре.

Обращаться к нотариусу не требуется, за исключением случаев, установленных законом — например, при продаже жилья несовершеннолетнего или объекта в долевой собственности.

Важно: при покупке недвижимости с материнским капиталом минимальные нормы площади на одного собственника не применяются (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

Особенность такого договора состоит в том, что объект недвижимости должен быть оформлен в общую собственность супругов и детей с обязательным выделением долей каждому члену семьи. Размер долей определяется самостоятельно родителями, но чаще всего используется принцип равных долей.

Этап 7: Порядок расчетов

Средства материнского капитала перечисляются продавцу не сразу, а после проверки документов Социальным фондом России. Оплата производится в безналичной форме на банковский счёт продавца.

Поэтому в договоре необходимо чётко указать:

• способ передачи средств;
• банковские реквизиты;
• сроки внесения платежей.

Согласно статье 488 ГК РФ, квартира, купленная с использованием материнского капитала, находится в залоге у продавца до её полной оплаты. При этом родители могут выделить доли детям даже в период залога, но для этого потребуется согласие кредитора (банка или другой организации).

Этап 8: Распределение долей

Если не выполнить обязанность по выделению долей всем членам семьи, это может привести к серьёзным последствиям, вплоть до изъятия жилья органами власти. Чтобы избежать рисков, рекомендуется заранее изучить правила распределения долей и обсудить условия договора с юристом или нотариусом.

Доли в собственности распределяются между родителями и детьми поровну. При этом родители вправе увеличить долю ребёнка, но уменьшить её можно только с разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Письмо ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Этап 9: Регистрация права собственности

После поступления средств продавцу необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Для этого нужны:

• заявление;
• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи.

Регистрация занимает примерно две недели. По её завершении вы получите выписку из ЕГРН, которая подтверждает ваше право собственности.

Залог в пользу продавца прекращается после полной оплаты жилья. Чтобы снять запись об ипотеке в Росреестре, подаётся заявление от обеих сторон (или только продавца-залогодержателя). Запись погашается в течение трёх рабочих дней, уведомления направляются сторонам. Госпошлина за процедуру не взимается (п. 2 ст. 352 ГК РФ; п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ; пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Заключение

Приобретая жилье за счет средств маткапитала, стоит проверять юридическую чистоту сделки, консультироваться с юристом и при необходимости привлекать нотариуса, особенно при сложных сделках или значительных суммах. При этом важно уложиться в установленные законом сроки подачи заявлений и регистрации прав.