Перепланировка квартиры – что нужно знать, чтобы не лишиться жилья

• Разница между перепланировкой и переустройством жилья
• Список запрещенных действий
• Санкции за несогласованные изменения
• Процедура согласования уже совершенных изменений
• Законное изменение планировки

Разница между перепланировкой и переустройством жилья

Под перепланировкой в 25-ой статье Жилищного кодекса страны (ЖК РФ) предлагается понимать любую переконфигурацию жилья, в результате которой изменился технический план квартиры. Последний можно найти в техническом паспорте, который хранится в БТИ (бюро технической инвентаризации) и предоставляется по запросу через МФЦ либо непосредственно в самом бюро.

Итак, речь идет о перепланировке, если вы задумали:

• снести или перенести межкомнатные перегородки (стены);
• перенести или создать новые дверные проемы;
• объединить или разграничить комнаты;
• расширить или сузить жилую площадь за счет метража вспомогательных помещений, сюда входит и перепланировка однушки в студию;
• перестроить несколько квартир в одну или из одного жилья сделать несколько;
• перенести, устроить или убрать санузлы и кухню;
• устроить или переоборудовать тамбур.

Под переустройством квартиры подразумевается монтаж, обновление либо перенос в другое место инженерных сетей, электрооборудования или санитарно-технического оборудования. Отражать эти изменения также требуются в техническом паспорте квартиры.

Речь идет о переустройстве, если собираетесь:

• вместо газовых плит установить электрические аналоги; 
• перенести приборы нагревательного, сантехнического и газового назначения;
• устроить и переоборудовать существующие ванные и туалеты;
• заменить либо проложить новые электрические сети и трубопроводы;
• устроить вместо ванны душевую кабину и наоборот.

И на перепланировку, и на переустройство нужно получить согласие органов местного самоуправления (жилищной инспекции, управления капитального строительства и т. п., в зависимости от региона).

Если изменения касаются уменьшения площади общего имущества (к примеру, хотите включить тамбур в состав своей квартиры), необходимо собрать согласия всех владельцев квартир, находящихся в доме.

Перепланировкой не считаются ремонтные работы, в ходе которых не вносятся технические и функциональные изменения. Так, не нужно согласовывать, если хотите:

• установить кондиционер;
• остеклить лоджию;
• заменить окна и двери, оставив прежние размеры проемов;
• провести косметический ремонт пола, стен и потолков.

Список запрещенных действий

Чтобы узнать список неразрешенных действий с квартирой, перед началом перепланировки или переустройства изучите федеральные нормативно-правовые акты и региональное законодательство.

Категорически запрещено:

• демонтировать несущие конструкции или устраивать проемы без дополнительного усиления;
• перекрывать доступ к счетчикам, стоякам, сантехнике и вентиляционным коробам; 
• убирать, а также уменьшать вентиляционный короб;
• размещать комнаты или кухни без естественного света;
• создавать проем без двери между жилой комнатой и кухней, если последняя оборудована газовой плитой;
• расширять площади санузлов за счет уменьшения жилых комнат;
• размещать комнаты или кухни под соседскими санузлами; 
• размещать кухни или санузлы над соседскими жилыми помещениями;
• располагать проход в туалет из кухни или комнаты (под исключение попадают только квартиры, имеющие второй санузел, который не входит в жилую зону);
• проводить теплые полы, подключаясь к общедомовым системам.

Санкции за несогласованные изменения

Перепланировка/переустройство жилья никогда не пройдут незамеченными. Так, сообщить о ваших действиях в управляющую компанию или компетентные органы могут соседи, если заподозрят что-то неладное. Несогласованные перепланировка или переустройство могут всплыть и, к примеру, при проверке счетчиков или устранении сантехником протечки. А если соберетесь продать квартиру, то сделать это будет невозможно, пока не узаконите появившиеся изменения или не найдете покупателя, согласного это сделать за вас.

В случае же приобретения жилья с самовольно проведенной перепланировкой/переустройством, банк может не предоставить ипотечный займ, ссылаясь на несоответствие фактического плана квартиры указанным в техническом паспорте данным. Сложности у покупателя возникнут и с Росреестром, который может отказать в госрегистрации права собственности на жилье с несогласованными изменениями.

Когда обнаружится самовольная перепланировка/переустройство, к собственнику квартиры могут применить несколько видов санкций, в том числе принудить вернуть жилье в изначальное состояние.

Если это требование будет проигнорировано, то по иску компетентного органа суд может вынести решение о продаже жилья с публичных торгов.

В последнем случае восстанавливать прежнюю конфигурацию жилья придется уже новому собственнику квартиры.

Решение сохранить жилье в перепланированном/переустроенном виде суд готов принять лишь при не нарушении законных интересов и прав других граждан и будучи уверенным в отсутствии угроз здоровью и жизни людей, населяющих многоквартирный дом.

Процедура согласования уже совершенных изменений

Узаконивание самовольных изменений в квартире сопровождается получением в БТИ или через МФЦ технического паспорта жилья с последующим нанесением красным цветом проведенных изменений. Следующим шагом понадобится получить от проектной организации заключение с выводами о не нарушенной целостности конструкции дома и не нарушенных правах и интересах остальных жильцов дома. Предоставить в МФЦ либо на портале госуслуг комплект документов, о которых речь пойдет ниже.

Законное изменение планировки

Для законного проведения перепланировки/переустройства недвижимости проще всего обратиться в специализированную компанию, которая владеет необходимой информацией и имеет практический опыт, в том числе по согласованию всех нюансов в СЭС, Роспотребнадзоре, архитектурно-планировочном отделе и пожарном надзоре. Перед тем, как заказать проект, в обязательном порядке проверьте, является ли компания членом СРО (саморегулируемой организации) и есть ли у нее допуск СРО. Под последним понимается документ, который подтверждает законность права осуществлять строительную деятельность.

Если намерены сделать перепланировку/переустройство сами, придется пройти все нижеописанные шаги.

Для начала изучите список разрешенных и запрещенных в квартире изменений. Далее составьте проект перепланировки/переустройства и соберите необходимую для согласования документацию.

Из документов потребуются:

• паспорт;
• заполненное по установленному образцу заявление;
• свидетельство о собственности на жилье или выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН);
• технический паспорт, который, как говорилось выше, запрашивается через МФЦ либо напрямую в БТИ;
• письменное согласие всех владельцев жилья на будущие изменения.

Согласующий орган вправе по запросу расширить этот перечень документов. Также список может различаться в зависимости от региона.

Оригиналы или заверенные нотариально копии собранных документов подаются в МФЦ либо онлайн через портал госуслуг. В последнем случае заявление сопровождается отсканированными копиями.

Рассматривается заявление в срок до 45 дней. Получив отказ в согласовании, собственник в течение 3-ех месяцев со дня уведомления может обжаловать решение чиновников в суде. Если изменения одобрены, приступайте к их воплощению на практике, помня, что разрешение действует ровно 1 год. В этот срок нужно не только провести задуманные работы, но и подать еще одно заявление. Эта процедура нужна, чтобы оформить акт приемочной комиссии об окончании перепланировки/переустройства. Действие разрешения можно продлить лишь один раз на срок до 6 месяцев.

Финальным шагом перепланировка/переустройство узаконивается в Росреестре, которому и нужно предоставить акт приемочной комиссии. Росреестр вносит новые сведения о квартире в ЕГРН в срок до 15 рабочих дней.

На согласование перепланировки/переустройства понадобится много сил и времени, но лучше не пренебрегать установленными законом процедурами. Только так можно избежать нежелательных последствий, вроде решения суда о возвращении квартире прежнего вида.