Обмен квартиры: как менять строящуюся, ипотечную, меньшую на большую или одну на две

• Понятие и виды обмена недвижимости
• Равноценный обмен
• Обмен квартиры на квартиру с доплатой
• Обмен строящейся квартиры
• Обмен ипотечного жилья
• Этапы обмена недвижимости
• Документы и налоги при обмене

Понятие и виды обмена недвижимости

Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.

В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.

Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:

• равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
• с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
• разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).

Равноценный обмен

Зачастую недвижимость, которой обмениваются стороны, не представляет собой равнозначные объекты, но может быть равноценной. Так, стоимость желанного для проживания частного дома может равняться стоимости жилья в многоквартирном доме.

Чтобы зафиксировать, что происходит равноценный обмен, в договоре мены следует прописать рыночную стоимость каждого участвующего в сделке объекта недвижимости (о том, как выяснить стоимость жилья, мы писали в статье «Оценка недвижимости: для ипотеки, продажи, при разводе и не только»).

Обмен квартиры на квартиру с доплатой

При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.

К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.

Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.

Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.

Обмен строящейся квартиры

При строительстве жилого комплекса физически еще не существует квартир, из-за чего девелоперы реализуют не недвижимость, а право требования у них конкретного жилья после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это право дольщик получает на основании ДДУ. Так что до получения ключей от новостройки и при желании изменить будущие жилищные условия покупатель квартиры в новостройке может обратиться к строительной компании с просьбой помочь в обмене. Причем сделку застройщик может организовать как в пределах одной и той же новостройки, так и в рамках других своих проектов.

В случае обмена с участием девелопера никто не останется в минусе. Застройщик получит больше денежных средств с продажи, к примеру, «двушки» вместо студии или однокомнатной. Покупатель же без лишних рисков и усилий приобретет недвижимость, отвечающую его последним требованиям. Впрочем, этот вариант наиболее привлекателен на ранних стадиях возведения ЖК, поскольку есть из чего выбрать и цены на жилье еще не сильно взлетели из-за повышения строительной готовности объекта.

Сама процедура выглядит следующим образом: после оценки ДДУ дольщика рассчитывается актуальная цена, исходя из которой, покупатель выбирает новый для себя вариант из пула застройщика (если ничего не устроило, придется выставлять ДДУ на условную продажу для поиска в этом же ЖК дольщиков, также решившихся на продажу). Далее стороны определяются со стоимостью доплаты и источником ее финансирования (к примеру, разницу покроет ипотека) и подписывают соглашение о расторжении прежнего договора, заключая и регистрируя новый ДДУ.

Добавим, что при желании обменять квартиру с застройщиком можно взаимодействовать и в рамках сделки трейд-ин. Последняя представляет собой обмен старого жилья на новостройку. На плюсах, минусах и нюансах этой сделки наш портал останавливался несколькими месяцами ранее.

Обмен ипотечного жилья

Законом не предусмотрено специальных ограничений на обмен жилплощади, приобретенной в ипотеку. Однако при заключении договора мены на недвижимость с непогашенным кредитом обязательно участие банка, выдавшего кредит.

Для получения согласия банка на мену/продажу оформленной в ипотеку недвижимости заемщик должен обратиться в банк с соответствующим заявлением, приложив необходимые документы, вроде паспорта, идентификационного номера, свидетельства о браке, паспорта и письменного согласия супруга (-и).

С точки зрения банка, рассматриваемая процедура далеко не формальная, поскольку приходящая на смену залоговому объекту недвижимость должна быть не менее ликвидной и качественной. Обычно банки охотнее соглашаются на мену, если заемщик в срок вносил платежи по ипотеке минимум два года и не запятнал свою кредитную историю просрочками. При этом сотрудникам кредитного учреждения необходимо убедиться в хорошем состоянии объекта и юридической чистоте.

При одобренном обмене банк наложит ипотечное обременение на новый объект, сняв обременение с предыдущего объекта.

Добавим, что самым сложным вариантом будет обмен на жилье меньшей площади с доплатой. Всё потому, что банки редко соглашаются на подобные сделки из-за снижающейся стоимости залога. Помочь может потребительский кредит, покрывающий остаток ипотечной задолженности, ведь благодаря этому полученная в результате сделки доплата смягчит издержки.

Этапы обмена недвижимости

Узнать все тонкости сделки, помочь в поиске подходящего варианта и продаже вашей недвижимости, проверке и оформлении документов могут специалисты агентств недвижимости. Если же решили справиться со всем самостоятельно, при обмене одной недвижимости на другую придерживайтесь следующей последовательности:

1. Выясните фактическую рыночную стоимость своего жилья.
2. Определите для себя приоритет при выборе нового жилья (площадь, район, инфраструктура и т. д.) и тип сделки (обмен на равноценную недвижимость или же приобрести новую жилплощадь с доплатой).
3. Проверьте документы на свою недвижимость, переоформив при необходимости устаревшие. В случае же с муниципальным жильем «квадраты» сначала придется приватизировать.
4. Подготовьте квартиру, погасив все задолженности по ЖКУ и проведя при необходимости косметический ремонт. При наличии у квартиры нескольких собственников понадобится еще и получение от каждого из них согласия на обмен, которое должно быть в письменном виде и заверено у нотариуса.
5. Дайте объявление о продаже своей квартиры, продумав текст, график выхода объявлений и ответы на звонки, а также изучите способы отличить мошенника от покупателя.
6. Подберите подходящий для обмена вариант. Поскольку объявления об обмене жилья встречаются редко, целесообразнее сразу искать сообщения о продаже. Есть вероятность, что собственники, планирующие приобретение жилья большей/меньшей площади, согласятся рассмотреть и вариант обмена.
7. Проверьте документы на понравившуюся квартиру и историю жилья (подробнее об этом – в статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой»).
8. Окончательно определив условия сделки, перейдите к заключению договора обмена с другой стороной, указав при необходимости факт и сумму доплаты.
9. Оформите акт передачи жилья с указанием в этом документе общего состояния объектов сделки, отсутствия претензий к жилплощади и нюансов по передаче недвижимости.
10. После обмена жильем зарегистрируйте сделку напрямую в Росреестре или через МФЦ, где в обязательном порядке должны присутствовать все собственники квартир. Для изменения сведений о владельцах каждому собственнику придется написать заявление. Если кто-то из участников сделки не может посетить данную процедуру, от него понадобится заверенная у нотариуса доверенность.
11. Получите обновленные свидетельства о праве собственности.
12. Измените лицевые счета в жилищно-эксплуатационной конторе и прочих организациях для обеспечения коммуникаций.

Вся эти процедуры, по словам специалистов, в среднем занимают от 2-х недель до 3-х месяцев. Без обращения к профессионалам на сделку может уйти больше времени.

Документы и налоги при обмене

Заключение договора мены не обходится без следующих документов:

• паспорта;
• правоустанавливающих документов;
• выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
• кадастрового паспорта;
• справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
• справки о составе семьи;
• свидетельства о регистрации/расторжении брака;
• письменного согласия со стороны супруга (-и);
• проекта договора;
• квитанции об оплате госпошлины;
• заявления на регистрацию сделки.

Обмен квартир налоговые органы рассматривают в качестве 2-х обычных сделок купли-продажи недвижимости. Это значит, что для освобождения от налогов к моменту заключения договора жилплощадь должна быть единственной и находиться в собственности от 3-х лет. Иначе придется заплатить государству 13% налог на доход, представляющий собой разницу между стоимостью при покупке и продаже недвижимости. При этом обе стороны сделки имеют право на налоговый вычет (как вернуть часть потраченных на приобретение жилья средств, можно узнать в нашем материале «Налоговый вычет за квартиру – как оформить в 2022-ом»).