Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.
- Цены на жилье в 2022-ом
- Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
- Заселение в квартиру: где быстрее
- Где удобнее планировки квартиры?
- Инженерные коммуникации
- Транспортная доступность и парковка
- Объекты инфраструктуры
- Придомовая территория
- Риски при покупке новостройки
- Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
- Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости
Цены на жилье в 2022-ом
Исторически новостройки привлекали покупателей более выгодной ценой в сравнении с вторичным рынком. Вспомним хотя бы валютных ипотечников, взваливших на себя не самые выгодные кредиты из-за стремлений жить в новых квартирах. Однако время шло, и рынок серьезно менялся. Регулярные удорожания строительных материалов и сокращение земельного фонда под застройку не могли не привести к росту цен на новостройки.
К перечисленным факторам с лета 2019-го добавилось проектное финансирование с эскроу-счетами, из-за которого застройщикам пришлось реализовывать проекты не на средства дольщиков, а через банковские кредиты (подробно об эскроу-счетах мы писали в материале «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна»).
Последние же пару лет ситуация еще больше усугубилась: сначала из-за пандемии, а после и обострения международной обстановки. Последнее вынудило бизнесменов прибегать к импортозамещающим материалам и технологиям в различных отраслях, включая строительство, или же искать новые логистические цепочки, которые, увы, чаще всего дороже прежних.
Резюмируя, на сегодня не факт, что при приобретении новостройки удастся сэкономить. Более того, в целом ряде регионов вторичка в новых реалиях обойдется дешевле. Так, по данным Росстата за I квартал этого года, средняя цена за «квадрат» на вторичном рынке Москвы – 282 202 руб., а на первичном – 340 447 руб. Для Петербурга эти значения равны 166 444 руб. и 208 102 руб. соответственно. В регионах новостройки тоже часто проигрывают в цене. К примеру, в Омской области вторичка стоит 69 863 руб. за «квадрат», а первичка – 75 552 руб. Другой пример – Свердловская область, где 1 кв. м вторичного жилья обойдется в 88 304 руб., а первичного – в 99 844 руб.
Конечно, еще остались регионы, где новостройки сохранили более привлекательные цены в сравнении с вторичным жильем: например, Бурятия с 78 006 руб. на первичке против 80 971 руб. в старом фонде или Томская область с 82 214 руб. и 83 744 руб. соответственно. Узнать о средних ценах в своем регионе можно по ссылке.
Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
При росте цен на жилье инвесторы вкладывают деньги и в новостройки, и в старый фонд. Между тем в среднесрочной перспективе в 5-7 лет наиболее высокую ликвидность покажет именно первичный рынок, квартиры на котором дорожают как за счет роста строительной готовности, так и формирования вокруг домов новых районов для жизни с необходимыми инфраструктурными объектами.
Вторичка тоже может подорожать в случае инфраструктурных обновлений – к примеру, открытия рядом новой станции метро или запланированных на территории важных изменений. Так, из-за реновации цены на хрущевки, по оценкам специалистов, взлетели в полтора и более раз.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Инженерные коммуникации
Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).
Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.
Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.
Транспортная доступность и парковка
От выбранной локации зависит, как долго и по каким дорогам будете добираться до работы, учебы или проведения досуга. И по этому пункту, конечно, нет равных вторичному жилью, где уже проложены дороги и можно оценить нагрузку в часы пик. К тому же в не новостроечных местах плотность и этажность застройки обычно меньше, а значит, будете проводить меньше времени в пробках и поисках парковочного места. Для сравнения, новые жилые многоэтажки возводятся по несколько штук рядом на тысячи жителей, которым ничего не остается, как пользоваться одной дорогой.
Что касается парковки, ситуация неоднозначна. С одной стороны, в проектах многих новостроек предусмотрены подземные или отдельно стоящие многоэтажные паркинги. С другой – не у каждого жильца есть на них средства, да и не каждая новостройка может похвастаться наличием этой опции. Чтобы припарковаться прямо у дома в случае с многоэтажками, нужно очень постараться. В старом же фонде нередки случаи, когда здание по своим территориальным, архитектурным характеристикам и стоимости тянет на бизнес-класс, при этом мест для парковки недостаточно даже при расчете «одна квартира – одна машина».
Резюмируя: однозначного победителя по этому критерию нет. Советуем сравнивать параметр у конкретных проектов.
Объекты инфраструктуры
Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.
Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.
Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.
Придомовая территория
Как и в случае с планировками, в благоустройстве придомовой территории однозначно лидируют новые районы. Дворы новостроек оборудуют детскими и спортивными площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха с лежаками и Wi-Fi, площадками для выгула питомцев и даже скейт- и веревочными парками. При этом застройщики в погоне за покупателями предусматривают такие фишки как эксплуатируемая кровля дома и специальные помещения для досуга жильцов, в которых можно провести детский праздник или собраться на мастер-класс.
Также придомовая территория многих современных ЖК свободна от авто и снабжена системами безопасности – от видеокамер по периметру до ключей индивидуального доступа во двор.
Во дворах же домов старого фонда не всегда удастся найти детскую или спортивную площадку, а транспортные средства паркуют прямо у подъездов.
Риски при покупке новостройки
Остаться и без денег, и без заветных метров можно как при приобретении квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Основной риск покупки в новом ЖК – банкротство девелопера и превращение объекта строительства в долгострой. И хотя эскроу-счета дольщиков застрахованы до 10 млн руб., никто не компенсирует превышающие эту сумму средства, а также потери, связанные с инфляцией и ожиданием завершения стройки. Приобретение новостройки сулит и риски в плане некачественной отделки (от плохо покрашенных обоев до кривых стен и пола и отсутствия вентиляции) и изменившейся в ходе строительства планировки (особенно застройщики любят сдавать жилье меньшего метража, чем на бумаге).
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
В случае с вторичкой главный риск – нарваться на мошенника, не имеющего права собственности на жилье или собравшегося продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Также недобросовестные продавцы не брезгуют затягивать сроки сделки и любят не говорить об обременениях, вроде наличия наследников или неузаконенной перепланировки.
Впрочем, все перечисленные риски можно минимизировать и даже устранить, если подходить внимательно к выбору недвижимости и ее продавца. На что обратить внимание перед приобретением – можно узнать в нашей статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой».
Также помните, что идеального жилья не бывает, поэтому определите для себя приоритеты, свои возможности, желания, потребности, исходя из которых и выбирайте оптимальный вариант.
Чтобы упростить процесс выбора, представим в заключение таблицу с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости:
Комментарии