Коммуналка: как законно продать или купить комнату

• Что такое коммуналка и история ее появления
• Коммунальная квартира: законодательство
• Документы для продажи коммуналки
• Уведомление соседей о продаже
• Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
• Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Что такое коммуналка и история ее появления

Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.

Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.

В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.

Коммунальная квартира: законодательство

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно предварительно выяснить, возможно ли отчуждение имущества, для чего недвижимость должна быть приватизирована, а ее владелец – иметь зарегистрированное право на жилье, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости – сокращенно ЕГРН.

Второй важный момент – получение согласия на сделку от собственников других жилых помещений, расположенных в коммуналке. Всё потому, что законодательство наделяет соседей первоочередным правом выкупа выставленных на продажу метров.

Таким образом, продать комнату в коммуналке можно как любому из соседей (если среди последних кто-то изъявил желание купить недвижимость за озвученную стоимость), так и третьему лицу (в этом случае придется сначала получить отказ соседей от покупки или дождаться 30-дневного срока истечения ответа с даты уведомления).

Чтобы сделка была законной, нужно руководствоваться указанными выше пунктами, закрепленными:

• 41-й и 42-й статьей ЖК (Жилищного кодекса) РФ, в которых прописано, что без мнения соседей не обойтись, поскольку кухня, санузлы и коридоры являются общими помещениями;
• 250-й статьей ГК (Гражданского кодекса) РФ, наделяющей соседей преимущественным правом выкупа продаваемой в коммуналке комнаты;
• 42-й статьей закона №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», обязывающей к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение, что все соседи были оповещены о желании прежнего собственника продать его комнату.

Документы для продажи коммуналки

Для реализации комнаты в коммуналке в 2022-м году перед совершением сделки продавцу необходимо собрать следующие документы (если собственник доверил представление своих интересов другому лицу, понадобится еще и нотариальная доверенность):

• об удостоверении личности;
• договор купли-продажи (ДКП)/приватизации/свидетельство о наследстве и т. д., на основании чего право собственности возникло;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из ЕЖД (Единого жилищного документа) или домовой книги, что в комнате никто не зарегистрирован, которую можно получить через МФЦ;
• техпаспорт с поэтажным планом и соответствующими пояснениями (экспликацией) из БТИ (бюро технической инвентаризации);
• документ об отсутствии долгов за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги). При наличии таковых продавцу нужно заранее позаботиться об уплате задолженности и взять справку в управляющей компании (УК), товариществе собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) или в иной обслуживающей дом организации (к слову, покупатель вправе запросить и справку об отсутствии долга по капитальному ремонту, которую продавец может получить в региональном фонде капремонта);
• справку о зарегистрированных в комнате гражданах;
• нотариальное согласие супруга на реализацию недвижимости, если та находится в совместной собственности и приобретена после заключения брака при отсутствии брачного договора, устанавливающего раздел совместно нажитой собственности;
• согласие от органов опеки и попечительства, если недееспособный или не достигший совершеннолетнего возраста гражданин является одним из собственников комнаты;
• уведомление собственников всех других находящихся в коммуналке жилых комнат о продаже 3-му лицу.

На последнем пункте остановимся подробнее.

Уведомление соседей о продаже

Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.

В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:

• фамилию, имя, отчество продавца;
• характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
• стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
• контактные данные для связи с продавцом.

Стоит быть готовым, что может понадобиться нотариус при длительном отсутствии соседа, его проживании за пределами страны, неизвестном месте фактического пребывания или отказе соседа от получения извещения. Именно нотариус с помощью подтверждающего документа докажет, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным.

Если среди соседей есть недееспособные граждане, извещение о продаже комнаты передается в орган опеки и попечительства, а если комната не приватизирована – в муниципалитет.

Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?

При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.

Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.

Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.

Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.

Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.

Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов

Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:

1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.

Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.

2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.

3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.

4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.

5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.

6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:

• место и дату сделки;
• сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
• характеристики и цену предмета договора;
• условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.

Договор купли-продажи нужен в 3-х экземплярах – по одному каждому из участников сделки, плюс еще один Росреестру.

7) Поставить подписи под актом приема-передачи жилья, что означает передачу недвижимости от продавца покупателю с указанием последним, что у него отсутствуют претензии к жилплощади. Это можно сделать как до, так и после подписания и регистрации Росреестром ДКП.

8) Произвести полный расчет наличными, через аккредитив, банковскую ячейку, депозит нотариуса (в этом случае продавец получит деньги после одобрения сделки Росреестром) или договор с открытием эскроу-счета.

9) Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, в том числе через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 2 тыс. либо 1,4 тыс. рублей при электронной подаче документов (регистрация происходит в течение 9-ти дней).

При заключении договора с участием нотариуса тот сам должен без оплаты дополнительных пошлин отправить в Росреестр заявление о госрегистрации перехода права собственности и сопутствующие заверенные документы (в этом случае регистрация нового владельца осуществляется в течение 3-х дней).

После регистрации Росреестром перехода права собственности ведомство выдаст выписку из ЕГРН, не забыв поставить на договоре специальную регистрационную надпись. С этого момента покупатель и будет считаться новым собственником комнаты.

При приобретении покупателем недвижимости за счет ипотечного займа комната будет находиться в залоге у банка, пока не будет погашен кредит. Впрочем, продавца это уже не будет волновать, а новому собственнику не помешает следить за новостями о кредиторе, чтобы не пропустить ежемесячные выплаты и не нарваться на пени и судебные разбирательства, по итогам которых можно лишиться квартиры.