Когда инвестиции в недвижимость могут быть убыточными. Чек-лист: как распознать риски и избежать ошибок

По итогам 2024 года инвестиции в коммерческую недвижимость выросли на 27%, достигнув 829 млрд руб., при этом ключевыми драйверами стали офисы (+3,1 раза) и склады (+70%), отмечает CORE.XP. Однако эксперты прогнозируют замедление рынка в 2025 году: высокие ставки и насыщение спроса могут снизить объем сделок до 700–800 млрд руб.

Топ-4 рисковых актива: в какую недвижимость лучше не вкладываться

1. Устаревшие торговые центры

Районные ТЦ прошлых лет стремительно теряют арендаторов. Причина – конкуренция с современными многофункциональными комплексами, где торговля сочетается с развлечениями, фуд-кортами и коворкингами. В Москве и области ежегодно вводятся новые площади, и ритейл массово переезжает в более привлекательные локации. Если старый ТЦ не проведет редизайн или не добавит уникальные услуги, его ждет рост вакантности и падение доходности.

2. Складская недвижимость

После бума e-commerce во время пандемии девелоперы активно наращивали объемы складского строительства. Однако сейчас рост онлайн-торговли замедлился, а ввод новых площадей продолжается – это создает дисбаланс спроса и предложения. Дополнительное давление оказывает рост стоимости финансирования из-за высокой ключевой ставки: заемные средства для строительства и модернизации складов стали дороже, а доходность проектов – ниже.

3. Коворкинги

Этот некогда трендовый сегмент сейчас сталкивается с двойным давлением:

• Компании массово отказываются от гибких пространств в пользу классических офисов – это дешевле и дает больше контроля.
• Малый бизнес сокращает издержки: высокая ключевая ставка заставляет предпринимателей экономить, а коворкинг остается премиальным решением.

Главная проблема – перенасыщение рынка. В погоне за модой девелоперы ввели слишком много площадей, но реальный спрос оказался ниже ожидаемого.

4. Жилая недвижимость бизнес- и комфорт-класса

Рынок элитного жилья столкнулся с тройным ударом:

• Целевая аудитория сокращает расходы – основными покупателями были предприниматели и инвесторы, которые сейчас предпочитают сохранять ликвидность.
• Ипотека стала неподъемной – ставки выше 20% сделали покупку в кредит экономически невыгодной. Даже льготные программы не спасают ситуацию.
• Аренда выгоднее покупки – впервые за последние годы сложилась парадоксальная ситуация: ежемесячные платежи по ипотеке превышают стоимость аренды аналогичного жилья.

Какие сегменты недвижимости остаются стабильными?

1. Готовые складские комплексы

Уже введенные склады с действующими арендаторами – один из самых надежных активов. В отличие от новых проектов, они не требуют дополнительных вложений в строительство и имеют стабильный cash flow. Особенно востребованы объекты в логистических кластерах рядом с крупными городами.

2. Жилье эконом-класса

Спрос на доступное жилье в городах-миллионниках остается высоким даже при дорогой ипотеке – благодаря госпрограммам (например, семейная ипотека). Девелоперы эконом-сегмента адаптируются быстрее: сокращают метраж, оптимизируют себестоимость и предлагают рассрочки.

3. Street retail в премиальных локациях

Торговые помещения у метро или в пешей доступности от жилых кварталов – дефицитный актив. Новых площадей вводится мало, а спрос со стороны ритейла (аптеки, продуктовые, сервисы) стабилен. В Москве, например, такие объекты почти не простаивают.

4. Апартаменты и отели в туристических зонах

Рост внутреннего туризма и постепенное возвращение иностранцев (из Китая, ОАЭ) поддерживают этот сегмент. Дополнительный плюс – господдержка отрасли, включая субсидии на развитие инфраструктуры. В условиях нестабильности ключевое правило – инвестировать в активы с физическим дефицитом (street retail) или базовым спросом (эконом-жилье, туризм).

5 внешних трендов, которые губят доходность недвижимости

1. Макрокризисы и санкции

Волатильность рубля, сокращение экспорта и отток иностранного капитала подрывают рынок: строительство дорожает из-за импортозависимости, доходность падает на фоне снижения покупательской активности и роста кредитных ставок, превращая даже перспективные объекты в убыточные.

2. Налоговые изменения

Государство активно меняет фискальные правила, создавая проблемы для инвесторов: непредсказуемое повышение налогов и отмена льгот увеличивают операционные расходы, девелоперские проекты с устаревшими финмоделями становятся убыточными, а постоянные изменения (санкции, курс валют) вынуждают еженедельно пересматривать бизнес-планы, усложняя долгосрочное планирование.

3. Политические риски

Санкции кардинально изменили рынок: уход международных арендаторов (H&M, IKEA и т.п.) привел к заполнению площадей российскими операторами с арендными ставками в 2-3 раза ниже. Проекты с плавающей кредитной ставкой теперь требуют на 30-50% больше платежей, полностью съедая прибыль, а окупаемость некоторых объектов без иностранных якорных арендаторов растянулась с 5-7 до 10-15 и более лет, замораживая новые инвестиции.

4. Инфляция

Высокая инфляция нарушила традиционную модель инвестиций в недвижимость: хотя арендные ставки растут, операционные расходы (ЖКХ, ремонты, охрана) увеличиваются еще быстрее, снижая реальную доходность. Это превращает недвижимость из защитного актива в проблемный актив, вынуждая инвесторов либо радикально сокращать издержки, либо полностью пересматривать подходы к управлению объектами.

5. Высокая ключевая ставка

Рекордно высокая ключевая ставка резко ограничила доступность кредитования – банки ужесточили требования к заемщикам, исключив многих потенциальных покупателей. При этом депозитные ставки в 16-20% сделали хранение денег в банках выгоднее инвестиций в недвижимость, что привело к массовому оттоку капитала с рынка. В результате спрос на недвижимость существенно снизился, количество сделок сократилось, а весь сектор оказался под серьезным давлением.

Чек-лист: как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

1. Изучите скрытые обременения

Приобретая коммерческий объект, важно выявить неочевидные ограничения, которые могут заблокировать его использование или перепрофилирование. Речь о сервитутах (правах третьих лиц на часть территории), охранных зонах инженерных коммуникаций (газопроводы, ЛЭП), статусе памятника культуры или особых условиях целевого назначения. Эти нюансы часто не отражены в ЕГРН, но обнаруживаются только при глубокой проверке: через запросы в Минкульт, местную администрацию и ресурсоснабжающие организации.

2. Проверьте действующие арендные договоры на скрытые условия

Покупка объекта с действующими арендаторами без тщательного аудита договоров – прямой путь к потере доходности. Стандартная проверка часто упускает критические нюансы: допсоглашения о заморозке ставок, запрет на одностороннее повышение арендной платы или кабальные условия расторжения. Например, скрытая оговорка может фиксировать ставку на 5 лет без учета инфляции, а пункт о бессрочном продлении договора – блокировать выселение даже при недобросовестном арендаторе.

3. Проверьте ограничения по соседству

Перед покупкой обязательно анализируйте ближайшее окружение – расположение школ, детсадов или больниц в радиусе 100 метров может наложить запрет на определенные виды деятельности (например, продажу алкоголя или открытие ночного клуба), что существенно ограничит потенциальных арендаторов и снизит доходность объекта. Запросите в местной администрации сведения о зонировании территории и планах застройки – неприятное соседство (промзона, мусорный полигон) или будущие объекты инфраструктуры могут как повысить, так и обрушить ликвидность вашей недвижимости.

4. Рассчитайте полную стоимость владения

Перед покупкой обязательно запросите в ФНС данные по налогу на имущество за последние 3 года – многие инвесторы ошибочно учитывают только ежемесячные расходы (коммунальные платежи, обслуживание), забывая про ежегодный налог, который может составлять 0,5-2% от кадастровой стоимости. Особенно критично это для крупных торговых и офисных центров, где годовой платеж может достигать миллионов рублей.

5. Проверьте техническое состояние здания

Перед сделкой обязательно запросите техническую документацию и отчеты о последнем капитальном ремонте – внешне презентабельное здание может скрывать изношенные коммуникации (электросети, водопровод, вентиляция), требующие срочной замены. Особое внимание уделите:

• Году постройки и сроку последнего капремонта.
• Состоянию фундамента и несущих конструкций.
• Наличию фонда капремонта и его наполненности.

Наш кейс: Приобретая здание 1937 года постройки для перепрофилирования под апартаменты, мы провели выборочную проверку перекрытий – в доступных местах обнаружили железобетонные конструкции, что позволило заключить сделку. Однако после полного демонтажа выяснилось, что 2/3 перекрытий представляли собой металлические лаги с деревянными элементами, требующие полной замены. Это потребовало дополнительные финансовые траты и несколько месяцев на разработку проекта и реконструкцию. Хотя финмодель (включавшая подобные риски) сохранила рентабельность объекта.

Как избежать рисков при покупке коммерческой недвижимости?

1. Соберите профессиональную команду

Нанимайте узкопрофильных специалистов для комплексной проверки: Юристов – для анализа договоров аренды, обременений и правового статуса объекта. Технических экспертов – для оценки состояния конструкций и инженерных систем. Налоговых консультантов – для расчета полной стоимости владения. Земельных специалистов – при работе с участками и новым строительством.

2. Постройте многовариантную финансовую модель

Просчитайте три сценария: Позитивный (рост арендных ставок, снижение ставок ЦБ). Негативный (падение спроса, рост налогов, ремонтные расходы). Реалистичный (базовый прогноз). Объект стоит покупать, только если даже при негативном сценарии проект остается рентабельным.

3. Проведите полный анализ технического состояния объекта

Запросите архивные документы по капремонтам. Организуйте независимую техническую экспертизу. Проверьте планы развития территории у администрации.

Итог

Качественная проверка требует большого финансирования, но это в разы дешевле, чем столкнуться с непредвиденными расходами после покупки. Инвестируйте не только в объект, но и в его всестороннюю экспертизу.