Как правильно сдать в аренду квартиру в 2022-ом

• Подготовка квартиры к сдаче
• Определение ежемесячного платежа за жилье
• Подготовка необходимых документов
• Составление договора аренды/найма
• Поиск арендаторов
• Топ ошибок арендодателей
• Не забывайте про налоги
• Если проигнорировать налоги
• Досрочное расторжение договора

Подготовка квартиры к сдаче

На этом этапе нужно оценить внешний вид жилья, сделав при необходимости косметический ремонт и починив или же заменив мебель и сантехнику. Также, чтобы жилье не отпугнуло арендатора, перед показом квартиры нужно сделать уборку.

Конечно, сдать жилье можно и без меблировки, но в этом случае поиск квартиросъемщика займет больше времени и сил. Согласитесь, нелегко найти арендатора, готового заехать в пустые стены и перевезти с собой необходимые мебель и технику? Тем более если квартиросъемщик из другого региона. Так что не скупитесь на приобретении минимального необходимого набора удобств, включающего сантехнику, стиральную машину, холодильник, оборудование для приготовления пищи, шкафы и полки для хранения одежды и вещей и, конечно, спальное место. Не стоит, пожалуй, в XXI веке забывать и про такую опцию, как интернет, который давно не роскошь, а необходимый для работы и досуга инструмент.

Определение ежемесячного платежа за жилье

Какую сумму арендатор будет ежемесячно платить за вашу недвижимость? Не задрали ли вы ценник или, наоборот, не продешевили? Ответить на эти вопросы поможет изучение рынка аренды недвижимости с помощью профильных сайтов, вроде «Авито». Согласитесь, что вы сами заплатили бы на 10-15% больше за однушку с видом на парк, чем за вариант, из окон которого придется смотреть на паркинг или стройку?!

При анализе акцентируйте свое внимание на стоимости арендного жилья, которое аналогично вашему. В каком состоянии и с какими мебелью, видом из окна и доступностью инфраструктуры сдают в аренду жилье ваши конкуренты. На арендную ставку влияют все эти факторы. Арендаторам важны удаленность от метро или пешая доступность ближайших остановок общественного транспорта, так и вид из окна в тихий двор или парк. Семейные же квартиросъемщики вряд ли представят свою жизнь без рядом расположенных образовательных и медицинских учреждений.

Подготовка необходимых документов

Для сдачи жилья в аренду его владелец должен подготовить следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН, которые подтверждают право собственности арендодателя;
• документы, служащие основанием возникновения права собственности, среди которых договор купли-продажи;
• договор найма или аренды.

И если вам кажется, что «наем» и «аренда» – синонимы, вы заблуждаетесь. Юридически понятие «наем» – это сдача недвижимости для проживания частному лицу, а «аренда» – договор о предоставлении квадратных метров юридическому лицу.

Есть и такой пункт как дополнительные документы. Так, если сдаваемые в аренду «квадраты» принадлежат не одному собственнику, владельцам придется подписать совместный договор или получить от каждого из собственников письменное согласие на сдачу метров в аренду.

Если же совладелец несовершеннолетний, то нужно будет получить и письменное разрешение со стороны органов опеки. А в случае с жильем, находящимся в ипотеке, чтобы оформить договор, придется получить письменное согласие банка.

Для находящегося же в социальном найме жилого помещения, придется предоставить договор поднайма. Последний требует согласия проживающих с нанимателем членов семьи и уполномоченного органа, который действует от имени собственника, т. е. государственного/муниципального жилищного фонда.

Составление договора аренды/найма

Если составите грамотный и понятный договор, учитывающий интересы обеих сторон и ограждающий собственника жилья от негативных последствий, – считайте половина дела в кармане. Чтобы договор был подробным и четким, включите в этот документ пункты об адресе и таких характеристиках сдаваемого в аренду помещения, как количество комнат, площадь и этаж.

Также не поленитесь прописать в договоре:

• предмет его найма/аренды;
• свои паспортные данные и арендодателя;
• реквизиты правоустанавливающих документов;
• реквизиты сторон с местом для подписи;
• основания для расторжения;
• условия и частоту визитов собственника;
• сумму ежемесячного платежа;
• размер залога и условия его возврата.
• срок найма/аренды.

Максимально ст. 683 ГК РФ разрешает составить срок договора найма на 5 лет. Срок же договора аренды, согласно ст. 610 ГК РФ, не ограничен.

Заключивший договор собственник должен зарегистрировать арендаторов по месту пребывания, если те не прописаны в том же регионе, где находится взятая в аренду квартира.

Договор аренды сроком действия от года также нужно зарегистрировать в Росреестре, на что дается один месяц. Если не соблюсти этот срок, придется заплатить штраф 5 тыс. руб. Уклонение же от заключения договора чревато штрафом в размере от 1,5 до 2 тыс. руб.

Поиск арендаторов

Для поиска жильцов, готовых заключить договор на долгосрочную аренду, воспользуйтесь профильными сайтами или соцсетями, где разместите соответствующие объявления. Если не хотите сами заниматься поиском, заключите договор с риелтором, предоставив ему подбор.

ВАЖНО: перед тем, как сдать свою квартиру, соберите данные о потенциальном жильце через поиск информации о нем в Интернете и запрос справки о доходах. Так вы оградите себя от недобросовестных и неплатежеспособных квартиросъемщиков.

Топ ошибок арендодателей

Не прописывают условия проживания, прописав, могут ли в сдаваемом в аренде жилом помещении проживать семьи с третьими лицами, маленькими детьми и/или животными.

Чтобы не пополнить список собственников, допускающих ошибки при сдаче недвижимости в аренду, не забудьте составить к договору и акт приема-передачи квартиры. Этим вы обезопасите себя от недобросовестных квартиросъемщиков и упростите определение всех вещей и оборудования при расторжении договора.

Уточните в условиях договора, кто будет оплачивать коммунальные платежи. Вы можете сами полностью рассчитываться с УК, оплачивая всю квитанцию, или же предоставить арендатору право самому снимать показания со счетчиков и оплачивать формируемые счета.

Обязательно включите в договор депозит, являющийся вашей «страховкой», если арендатор испортит имущество или же нарушит условия съема. Обычно депозит равен сумме ежемесячного платежа за проживание и возвращается квартиросъемщику при расторжении договора, если тот всё оплатил, оставив после себя арендное жилье в удовлетворительном состоянии без порчи оборудования и мебели. Нередко арендодатели за счет депозита предлагают пожить в их квартире последний месяц. Как бы то ни было, помните, что договор без прописывания суммы депозита лучше не заключать, ведь этот пункт страхует и арендодателя, и квартиросъемщика, который может прожить последний месяц «бесплатно» или вернуть свои деньги для последующего найма/покупки жилья.

Укажите в договоре возможность заключения договора поднайма, ведь иначе недобросовестные квартиросъемщики, к примеру, смогут нелегально использовать ваше помещение для посуточной аренды жилья, что, безусловно, повлияет на внешний вид «квадратов» и приведет к таким нежелательным последствиям, как конфликт с соседями.

Проводите проверки, что не значит заглядывать к свои арендаторам без предупреждения. У вас есть договор, в котором и пропишите, как часто собираетесь наведывать сданные в аренду «квадраты» без сюрпризов для проживающих в помещении людей.

Не поленитесь также проверять, оплачивает ли ваш квартиросъемщик коммунальные счета, если по договору это легло на его плечи.

Не забывайте про налоги

Сдав недвижимость в наем/аренду, вы получаете доход, с которого нужно оплатить налоги. Чтобы сдать жилье законно, заранее решите, какой из существующих способов аренды для вас предпочтительнее:

• уплачивать налоги на доходы физического лица (НДФЛ) с ежегодно предоставляемой налоговой декларацией на 13% от дохода (если вы наниматель жилья по договору социального найма, то сдавать недвижимость можно лишь этим способом как физическое лицо);
• зарегистрировать ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения с 6-процентной ставкой;
• получить статус самозанятого с 4-процентной ставкой на профессиональный доход при сдаче в аренду физлицу или 6%, если квартиросъемщиком выступает юрлицо или ИП.

Если проигнорировать налоги

Не заключив договора найма/аренды, вы не снимете с себя ответственность за неуплату налогов. Если Инспекции федеральной налоговой службы (ИФНС), обнаружит неуплату налога, ведомство вправе:

• потребовать оплатить налоги за последние три года;
• начислить пени на неуплаченную сумму в 1/300 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки;
• наложить штрафы за просрочку сдачи налоговой декларации (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% от суммы налогов). Если неумышленно не уплатили налог в размере 20% или умышленно 40%, умысел придется доказать сотрудникам инспекции;
• завести по ст. 198 УК РФ уголовное дело.

Если налоговой службой будет доказана умышленная неуплата налогов арендодателем как физическим лицом, сдача недвижимости неофициально будет стоить ее собственнику дороже своевременной уплаты налога.

Досрочное расторжение договора

Ст. 619 ГК РФ разрешает досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендодателя/арендатора, если:

• нарушены условия договора;
• существенно ухудшено состояние имущества;
• не вносится в установленные сроки более 2-ух раз подряд арендная плата;
• не осуществляется капитальный ремонт имущества, если это прописано в договоре.

Однако, каким бы ни было основание, собственнику сначала нужно составить письменное предупреждение с требованием досрочно расторгнуть договор.

Чтобы не пожалеть о своем решении сдать жилье в аренду, подойдите ответственно к этому процессу, определив и прописав в договоре заранее все условия. Только учтя все нюансы и выбрав подходящий именно вам способ уплаты налогов, вы сведете все возможные потери и риски и к минимуму, насладившись законно полученной прибылью.