Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.
- Эскроу счета: что это и как появилось
- Причем тут проектное финансирование
- Этапы сделки с эскроу
- Эскроу и ипотека
- Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
- Возврат денег со счета эскроу
- Можно ли арестовать эскроу-счет?
- Плюсы эскроу
- Минусы схемы
Эскроу счета: что это и как появилось
Переход застройщиков от традиционной «долевки» к проектному финансированию с эскроу-счетами стартовал летом 2019-го как попытка федеральных властей закрыть вопрос с обманутыми дольщиками по всей стране. Ведь то и дело СМИ сообщали о пикетах, митингах и петициях граждан со всех уголков России, которым годами пришлось ждать купленных «квадратов», выплачивая ипотеку и тратясь на аренду. Особенно излюбленными для журналистов оказались акции дольщиков таких столичных долгостроев, как «Царицыно» и «Царицыно-2».
В Петербурге и Ленобласти «заброшками» прославились девелоперы Normann, Navis Development Group, «УНИСТО Петросталь» и др. Впрочем, в регионах, несмотря на сравнительно малую освещенность тамошних ситуаций, без недобросовестных застройщиков тоже не обошлось.
Однако вернемся к эскроу-счетам, под которыми понимаются открытые в банке счета для обеспечения безопасности в расчетах между продавцом (в нашем случае строительной компанией) и покупателем (дольщиком). Открывающие подобные счета банки выступают в сделке эскроу-агентами или независимыми посредниками, которые следят за выполнением договоренностей.
Причем тут проектное финансирование
Воспользоваться средствами покупателей на эскроу-счетах застройщик может лишь после завершения строительства. Если девелоперу недостаточно собственных средств для возведения жилого комплекса и ему не обойтись без кредита, то он обращается в банк за проектным финансированием и получает займ на отдельный счет. Банк в свою очередь контролирует стройку и платежи подрядчикам, чтобы избежать нецелевого расходования финансов и исключить ненужных субподрядчиков. Такая процедура позволяет дольщику вернуть потраченные средства в случае незавершения строительства.
При возведении дома на собственные средства девелопер сам выбирает эскроу-агента из перечня уполномоченных кредитных организаций, который размещен на сайте Центробанка и соответствует установленным правительством критериям. На 1-ое июля этого года в списке 91 кредитное учреждение.
Если претворять в жизнь проект застройщику придется на кредитные средства, счет нужно открыть в банке, взявшемся за проектное финансирование строительства. Эта же кредитная организация будет параллельно выступать держателем счетов эскроу всех дольщиков дома, который возводит девелопер.
Поскольку в случае и с эскроу, и кредитом для застройщика фигурирует один банк, кредитное учреждение использует деньги дольщиков как источник дешевого фондирования по займам девелопера. Проще говоря, успешная реализация квартир на этапе строительства даст застройщику возможность уменьшить процент по взятому им кредиту.
Этапы сделки с эскроу
Упрощенно всю работу с эскроу-счетами можно описать 3-мя этапами: открытие, пополнение и закрытие. Если же детализировать, то основных шагов наберется с десяток:
- получение девелопером разрешения на строительство и открытие в банке спецсчета для расчета;
- подписание между покупателем жилья и девелопером ДДУ (договора долевого участия в строительстве);
- заключение 3-стороннего договора между дольщиком, строительной компанией и банком о создании эскроу-счета;
- открытие кредитным учреждением счета эскроу после предоставления дольщиком необходимых документов;
- регистрация застройщиком и покупателем ДДУ в Росреестре;
- внесение дольщиком денег одним из удобных для него способом: через личное посещение банковского отделения, мобильное приложение либо интернет-банк;
- хранение денег в банке до воплощения в жизнь прописанных в ДДУ условий;
- сдача застройщиком построенного ЖК в эксплуатацию;
- перевод банком денег с эскроу на счет девелопера;
- оформление покупателем жилья в собственность.
Добавим по поводу прописанного выше пункта 4: как и застройщик, дольщик вправе работать лишь с уполномоченными Центробанком кредитными организациями.
Для открытия эскроу дольщик должен предоставить в банк учредительные документы по застройщику и подписанный ДДУ, в тексте которого говорится, что расчет с девелопером будет происходить через эскроу, обслуживаемый данным банком.
Что же касается пунктов 7-8, то подчеркнем, что после внесения денег на счет эскроу сумма автоматически замораживается, чтобы какая-либо из сторон не смогла потратить имеющиеся деньги. Закрытие счета возможно лишь после выдачи застройщику разрешения на сдачу в эксплуатацию и регистрации в построенном доме права собственности на первую квартиру. После этих событий банк сам переведет строительной компании средства с эскроу, закрыв счета, которые дольщики открывали после регистрации своих ДДУ.
Эскроу и ипотека
При приобретении жилья покупателю разрешается использовать как собственные накопления, так и прибегнуть к ипотеке. Причем брать займ необязательно в банке, в котором застройщик получил кредит на строительство, можно найти выгодную для себя кредитную программу в другом учреждении. В любом случае 214-ФЗ не допускает взимания с заемщика комиссии за открытие и ведение счета. Единственное – за перевод денег со счета из банка-кредитора ипотеки в кредитное учреждение, осуществляющее проектное финансирование, не исключена комиссия.
Немаловажно, что сумму первоначального взноса за жилье покупатель может внести на эскроу лишь после регистрации ДДУ, что подтвердит уверенность заемщика и кредитора в совершении сделки.
После всех нюансов с эскроу банк-кредитор откроет для своего клиента-дольщика отдельный счет, куда будущему новоселу предстоит вносить ежемесячные платежи по ипотеке.
В период строительства заемщик может даже рефинансировать свой займ в другом кредитном учреждении, получив более привлекательные проценты по ипотеке. Смена кредитора никак не повлияет на размещенные на эскроу деньги.
Эскроу на вторичке вместо банковских ячеек и аккредитивов
Совершение сделки через эскроу-счета допускается не только при приобретении жилья в новостройке, но и на вторичном рынке. В последнем случае эскроу служит альтернативой открытию привычной банковской ячейки или аккредитиву и в отличие от этих способов гарантирует транзакцию.
Чтобы решить, как оплачивать сделку, стоит понимать суть всех возможных вариантов расчета.
Банковская ячейка представляет собой небольшой сейф, сдаваемый кредитным учреждением в аренду. По своему желанию клиент вправе разрешить доступ к ячейке третьему лицу и поместить туда необходимую для оплаты сделки сумму, которую продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности. Предусмотренный этой сделкой наличный расчет не позволит использовать банковскую ячейку для передачи денег юрлицу.
При аккредитиве, как и в случае с эскроу, речь уже идет о безналичном расчете, плюс банк берет на себя обязательства посредника между своим клиентом и получателем денег. Покупатель жилья перечисляет средства на счет, который банк блокирует. Деньги переводятся продавцу лишь после завершения сделки. Однако при этом способе расчета банк является лишь условным посредником, а не эскроу-агентом, ответственным за выполнение условий по соглашению. Да и деньги на аккредитиве не застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ).
Возвращаясь к эскроу при покупке вторички, сделка по этой схеме предполагает те же этапы, что и при покупке жилья в новостройке. Главное отличие – деньги со счета получает не застройщик, а продавец. Для этого бывший владелец квадратных метров должен предоставить в банк выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности от продавца покупателю.
Благодаря эскроу продавец гарантировано получит деньги, а покупатель – защиту от мошенников, которые могут тянуть с передачей права собственности, не обладать необходимыми правами для сделки, скрывать законных наследников и продавать жилье нескольким лицам.
Возврат денег со счета эскроу
Вернуть средства с эскроу и расторгнуть договор законодательство разрешает в нескольких случаях:
- истек срок действия договора по эскроу;
- договор расторгнут по обоюдному согласию дольщика и застройщика;
- девелопер не может завершить объект, или строительство заморожено;
- договор расторгнут дольщиком по его инициативе.
Покупатель вправе прибегнуть к новому договору с другим застройщиком – в этом случае средства останутся на прежнем счете как гарантия оплаты по вновь заключенному соглашению.
При банкротстве кредитного учреждения, что тоже не исключено, покупатель может вернуть до 10 млн ₽, поскольку именно такая сумма страхуется АСВ со дня размещения средств на эскроу до момента официальной передачи жилья и списания денег на счет строительной компании.
Можно ли арестовать эскроу-счет?
Ч. 4 ст. 860.8 Гражданского кодекса (ГК) РФ запрещает арестовывать или списывать деньги с эскроу. Списать средства нельзя, потому что на период строительства они уже не находятся у покупателя, хотя и не поступили на счет строительной компании. Впрочем, если эскроу закрыт и покупатель возвратил себе уплаченные средства, взысканию со счета уже ничто не помешает.
Плюсы эскроу
В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:
- гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
- защищенность покупателя от мошенничества;
- бесплатное открытие и обслуживание;
- отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
- гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
- страхование вклада;
- самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
- неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.
Минусы схемы
И плюс, и минус, что эскроу можно открыть не во всех банках в страны. С одной стороны, вам может быть неудобно работать с непривычным для себя кредитным учреждением. С другой, банки для работы по эскроу проверяются правительством, что вселяет бо́льшую уверенность в будущем.
Пусть эскроу и является счетом, но проценты на него вам не начислят, хотя инфляцию и стремление подзаработать на депозите никто не отменял. Более того, при расторжении договора по жилью, приобретенному в ипотеку, уплаченные до аннулирования соглашения проценты вернуть не получится.
При банкротстве строительной компании деньги, кончено, возвратятся на счет дольщика. Но сможет ли последний что-то выбрать взамен, ведь цены на недвижимость не перестают расти.
Наконец, еще один минус вытекает из необходимости девелоперов кредитоваться, чтобы реализовать проект. Застройщики – коммерческие организации, ориентированные на получение прибыли, а значит, их дополнительные траты лягут на плечи покупателей.
Резюмируя, эскроу-счета появились из-за стремления государства обезопасить своих граждан от недобросовестных застройщиков и закрыть вопрос обманутых дольщиков. На сегодня эскроу является единственным способом минимизировать потери и сберечь нервы не только для покупателей новостроек, но и квартир на вторичке. Впрочем, новая схема не отменяет осознанного подхода со стороны самого покупателя к выбору застройщика и кредитного учреждения.
Комментарии