Договор ренты: как, не покупая, «купить» квартиру

• Что такое договор ренты
• Три вида ренты
• Как оформить договор ренты: нюансы
• Документы для договора ренты
• Риски договора ренты

Что такое договор ренты

Договором ренты называют контракт о передаче недвижимости в собственность некому лицу за периодические выплаты или постоянное содержание владельца недвижимости до его смерти. Лицо может быть как физическим, так и юридическим; под недвижимостью понимаем квартиру, дом или участок. Этот способ обычно используется пожилыми людьми без родственников или финансовой поддержки, когда нет возможности оплачивать коммуналку и обеспечивать базовые потребности. Для получателя жилья – это своего рода разновидность рассрочки. Юридические детали договора ренты прописаны в статье 583 Гражданского кодекса РФ.

Три вида ренты

Согласно закону, существует три вида договора ренты:

договор пожизненной ренты
Подразумевает ежемесячные выплаты до конца жизни владельца недвижимости. Платежи производятся именно деньгами, не услугами и не вещами или продуктами. В собственность недвижимость переходит после оформления прав перехода в Росреестре. Обременение снимается после смерти хозяина квартиры. В наследство такая рента не передается, выплаты заканчиваются со смертью владельца.

договор постоянной ренты
По такому договору выплаты являются бессрочными: сначала осуществляются владельцу жилья, а после его смерти – наследникам. Выплачивается рента как деньгами, так и услугами. Недвижимость в собственность рентодатель получает сразу после подписания акта о передаче имущества. Тем не менее на недвижимость остается наложено обременение. Такую ренту можно выкупить, условия выкупа заранее прописываются в договоре.

договором пожизненного содержания с иждивением
Подразумевает полное содержание: пожизненную оплату коммуналки, продуктов и лекарств, уборку, готовку и лечение. Получателей ренты может быть несколько. В договоре должны быть прописаны все получатели; после смерти одного сумма выплат не уменьшается, а перераспределяется между оставшимися.

Как оформить договор ренты: нюансы

Перечислим основные пункты, которые стоит знать перед заключением соглашения.

Заключать договор ренты рекомендуется только с помощью юриста.

Чтобы договор был признан действительным, его требуется зарегистрировать у нотариуса (согласно ст. 584 ГК РФ).

Нотариус имеет право использовать средства видеофиксации (правила установлены Федеральной палатой). При необходимости полученные видео-, фото- и аудиоматериалы можно использовать в суде.

Рекомендуется запросить у владельца квартиры справку из ПНД с медицинским освидетельствованием и приглядеться к наличию симптомов деменции.

В договоре следует отразить размер платежей (не ниже минимального прожиточного минимума) и график выплат, их индексацию, способ выплаты ренты, адрес квартиры, список продуктов, одежды, лекарств и прочих услуг, а также сумму выкупа ренты (для договоров постоянно ренты) и последствия невыполнений условий договора.

Для внесения изменений в договоре после его подписания – оформляется дополнительное соглашение и так же заверяется у нотариуса.

Документы для договора ренты

Для оформления контракта предстоит подготовить следующие бумаги:

• паспорта всех участников,
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру,
• заявление,
• квитанцию об уплате госпошлины.

Также следует собрать: 

• выписку из ЕГРН,
• единый жилищный документ с указанием всех прописанных,
• копию финансово-лицевого счета с указанием задолженности по коммунальным платежам,
• техплан и экспликацию квартиры из БТИ,
• если недвижимость приобретена в браке, надо получить согласие супруга получателя.

Риски договора ренты

В этой сфере, как и в любой, связанной с недвижимостью, нередки случаи мошенничества. Причем с обеих сторон.

Если вы рентодатель, проверьте наличие наследников у владельца недвижимости. Даже если отношения не поддерживаются, есть риск, что наследники попробуют отсудить квартиру. Именно для минимизации такого риска рекомендуется затребовать у получателя ренты справку о дееспособности.

Также существует вероятность, что хозяин квартиры сам захочет расторгнуть договор под предлогом невыполнения плательщиком ренты его обязательств. Для подстраховки от такого развития событий рекомендуется сохранять все чеки с покупок, а при выдаче наличных денег брать расписку.

Кроме того, стоит подсчитать, какую сумму вы будете выплачивать разное количество лет. Стоимость недвижимости может понизиться. А так как договор не имеет срока, может статься, что сделка окажется просто невыгодной.

Также нередки случаи, когда рентополучатели переживали своих рентодателей и выплаты продолжали осуществлять наследники.

Владельцам квартиры, планирующим заключать договор ренты, стоит быть внимательным, если вам пытаются выплатить сразу крупную сумму. При этом вместо договора ренты могут дать на подпись договор дарения или купли-продажи.

Также есть риск подписать генеральную доверенность на сделки с недвижимостью: так можно лишиться и жилья, и финансовой помощи.