Ежемесячно мы получаем квитанции за «коммуналку». Расходы по этой статье в среднем по стране составляют 10,1% от всех затрат россиян. За что же мы платим и что можем или не можем требовать от управляющей организации.
Начнем с определения словосочетания «управляющая компания», сокращенно – УК. Это организация, обслуживающая многоквартирный дом, за что собственники жилья ей платят. Именно УК следит за лифтами, поддерживает чистоту в подъездах и ремонтирует трубы в доме. В ответе такие организации и за то, чтобы крыша не текла и сосулька ни на кого не упала.
Основным документом, регулирующим деятельность управляющей компании, является Жилищный кодекс (ЖК) РФ.
Обязанности управляющих компаний
Основные обязанности УК делятся на две группы:
- обслуживание дома по договору (договору управления многоквартирным домом посвящена статья 162 ЖК РФ);
- контактирование с ресурсоснабжающими организациями (РСО), или поставщиками коммунальных услуг – электричества, воды, отопления и газа.
Обслуживание дома
Эта группа обязанностей в квитанциях традиционно именуется как «содержание и ремонт жилья» либо похожими фразами.
Обслуживание дома управляющей компанией предполагает:
- контроль правил пожарной безопасности (УК следит, в рабочем ли состоянии расположенные на этажах шланги и пожарные краны);
- сбор и распределение платежей – управляющая организация собирает от собственников квартир платежи за предоставляемые услуги и распределяет их на нужды дома;
- техническое обслуживание – УК отвечает за то, чтобы лифты, системы вентиляции, отопления и пр. были в рабочем состоянии;
- в случае поломки инженерных систем (например, трубопроводов или электросетей) управляющая компания занимается их ремонтом;
- ответственна УК и за планирование и проведение капремонта и прочих ремонтных работ в доме;
- вывоз мусора и круглогодичный контроль за чистотой в подъездах и на придомовой территории, т. е. в местах общего пользования (перечень МОПов прописан в правительственном постановлении от 13.08.2006 N 491).
Для выполнения всех этих задач управляющие компании нанимают сотрудников. Так, в штат УК обычно входят дворники, уборщики, сантехники и электрики.
Также УК могут оказывать услуги по договору не самостоятельно, а через найм подрядчиков. Однако в любом случае управляющая компания держит перед собственниками ответ за качество и сроки возложенных на нее работ.
Контактирование с РСО
Наряду с управляющей компанией обслуживанием многоквартирных домов занимаются поставщики коммунальных услуг. УК в таких случаях – посредник между коммунальщиками и владельцами расположенных в доме квартир. К основным обязанностям этой группы относятся:
- предупреждение собственников о перебоях – к примеру, отключение воды из-за замены труб и/или подготовки коммуникаций к следующему отопительному сезону;
- информирование об авариях – например, УК не будет заниматься рухнувшим на линию электропередач столбом, но сообщит о произошедшем и сроках восстановления электричества;
- контроль счетчиков коммунальных услуг – показания квартирных счетчиков за жильцов поставщикам зачастую отправляет;
- сбор платы и работа с должниками – УК помогает поставщикам получить деньги от жильцов за предоставленные услуги.
Для большего понимания, что (не) обязана делать УК, предлагаем небольшую таблицу с примерами:
К слову о (бес)платных услугах управляющих компаний, о зонах разграничения ответственности собственников и УК мы рассказывали вместе с экспертами этой зимой. Собеседники Novostroy не только привели примеры, но и посетовали на «настоящий потребительский терроризм».
Проверка работы УК
Информацию о своей деятельности управляющие компании размещают на сайтах. В наши дни УК нередко ведут паблики в соцсетях и Telegram-каналы, где выкладывают плоды своего труда. Например, высадили цветы в клумбах, подстригли газон, заменили лампы или локально восстановили напольную плитку на этажах и пр. Все эти сведения УК обязана предоставлять по требованию собственника.
Также владелец жилья вправе проверить правильность выставления счетов за ЖКУ – не завысили ли «коммунальщики» тарифы. Соответствующую информацию можно найти на сайте ГИС ЖКХ, где управляющие организации должны, согласно приказу Минцифры и Минстроя от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр, выкладывать две важные группы документов:
- Список тарифов на коммунальные услуги и расценки на обязательные платежи (к примеру, сколько стоит уборка мест общего пользования, обслуживание лифтов или диспетчеризация дома и пр.). Если подозреваете, что сумма в квитанции завышена, сравните ее с нормативными тарифами.
- Отчет о работе – в этом документе уже можно найти не просто перечень проведенных работ по содержанию дома за определенный период, а расходы управляющей компании по тем или иным статьям. Допустим, в доме и во дворе грязно – проверьте, сколько уборщиков и дворников УК наняла.
Куда обращаться, если управляющая компания выполняет свою работу недобросовестно, мы подробно рассказывали в отдельном материале. Если вкратце, в зависимости от ситуации список довольно широк и включает различные ведомства: от Федеральной антимонопольной службы и региональных комитетов по тарифам, Роспотребнадзора, Госжилнадзора и муниципальных органов власти до прокуратуры, суда, общественных организаций и даже политических партий. При этом жалобы в Минстрой и Минэнерго будут безрезультатны, ведь эти ведомства лишь издают методические указания для определения нормативов и критериев качества коммунальных услуг, но не контролируют их исполнение.
Добавим, что ответственности за нарушение нормативов и правил содержания и ремонта посвящены статьи 7.23 и 7.22 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РФ. Юрлицам предписываются штрафы от 5 до 10 тысяч и от 40 до 50 тысяч рублей соответственно указанным статьям.
Читайте новости и статьи на нашем сайте, чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости.
Комментарии