Как купить квартиру в 2023 году. Часть 2: не нарваться на мошенников и получить скидку

• Как проверить квартиру на юридическую чистоту
• Как сбить цену на вторичную квартиру и новостройку
• Как защититься от мошенников
• Сделка: что делать обязательно
• Что делать после оформления сделки

В предыдущей части мы рассказали, как подойти к важному делу — начать искать квартиру на первичном и на вторичном рынках. А также: когда стоит одобрять ипотеку — до или после поиска жилья и где, собственно, найти ту самую жилплощадь. Ответ, на последний вопрос, оказался неочевидным — эксперты советуют сперва посмотреть «Яндекс.Карты».

В этой части собрали краткий чек-лист, как не попасться на уловки риелтора-мошенника, как проверить квартиру, и что следует сделать сразу после сделки.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Квартиру в новостройке проверять не надо. У нее нет сомнительного прошлого, так как у нее не было собственников. А вот с жильем на вторичном рынке это сделать стоит, вдруг у продавца большие долги и открыто дело по банкротству. Лучше доверить этот процесс специалистам, чтобы снять ответственность, но если решили сделать проверку самостоятельно, то обратите внимание на следующие документы, которые должны быть у собственника квартиры:

• Документы, подтверждающие передачу прав имущества. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону и другие;
• Документы собственников – их паспорта. Стоит также проверить продавца на наличие судимости, крупных задолженностей, статуса банкротства;
• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если продавец состоит в браке;
• В расширенной выписке из Росреестра обратите внимание на графу «особые отметки», где сообщается об имеющихся на квартиру ограничениях: ипотека, арест и т.д;
• Выписка из финансово-лицевого счета квартиры и справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• Выписка из домовой книги;
• Справка об отсутствии прописанных граждан в квартире;
• Во время осмотра квартиры сверьтесь, совпадает ли реальная планировка квартиры с техническим планом, чтобы убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.

Как сбить цену на вторичную квартиру и новостройку

В некоторых случаях застройщики сами предлагают скидки. Например, если это быстрая сделка, за наличные. Также всегда проще получить скидку на квартиру, которая может считаться менее ликвидной на рынке — расположена на первом или последнем этажах, угловая, но тут уже придется договариваться.

«Многое зависит от конкретного менеджера и ситуации с выполнением плана продаж. На этот фактор, к сожалению, покупатель повлиять не может. Но в любом случае менеджер заинтересован в том, чтобы покупатель приобрел квартиру именно у него. Важно вести переговоры интеллигентно, вежливо, но твердо. Иногда, если скидку получить не удается, имеет смысл немного подождать и вернуться к переговорам через некоторое время», — комментирует директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.

Также у агентств недвижимости или конкретных агентов могут быть партнерские программы с определенными застройщиками, и они могут своим клиентам предлагать скидки.

Как отмечают эксперты, на вторичном рынке некоторые продавцы сразу закладывают торг в цену объявления. Тут достаточно посмотреть на аналогичные квартиры и отметить разницу при беседе, что в других квартирах по той же цене свежий ремонт или отдают всю мебель. Можно также сыграть на комплектации, например, договориться, что собственник заберет свой телевизор и диван, а вам даст скидку.

«При покупке жилья на вторичном рынке торговаться надо с частным лицом, у которого есть свои ожидания и “хотелки”. Я считаю, что в переговорах надо прямо заявлять о своих требованиях и пожеланиях. Например, если вы смотрите квартиру за 10 млн, а у вас только 9 млн рублей, то сразу надо так и говорить – я готов приобрести вашу квартиру, но у меня только такая сумма. И приходить к компромиссному решению. Как и в случае с новостройками, продавец “вторички” может пойти на уступки, если сделка будет быстрой или за наличные», — добавляет гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

Как защититься от мошенников

Эксперты составили список маркеров и подозрительных ситуаций при общении с риелтором, который может помочь избежать проблемных историй при покупке и продаже жилья.

• Никогда не переводите авансы, не оплачивайте комиссии до заключения сделки.
• Прекращайте любое взаимодействие с риелтором, который размещает фейковые объявления. Фраза «ой, эта квартира из объявления уже продана, могу показать другую» — явный маркер.
• Проверяйте документы риелтора на ведение подобной деятельности.
• Не проводите дистанционные сделки по доверенности на риелтора, если не уверены в нем на 100%. Такое дело лучше доверить близким родственникам.
• Если решили воспользоваться услугами агентства — изучите отзывы в интернете.
• Если решили воспользоваться услугами частного риелтора — также поищите о нем информацию в интернете. Сделать это будет сложнее, чем на компанию, но если риелтор отметился сомнительными делами, то по ФИО и номеру телефона можно найти на него отзывы в сети.

Сделка: что делать обязательно

Как только вы определились с квартирой, стоит заключить предварительный договор. Им продавец квартиры подтверждает свое намерение продать квартиру за определенную стоимость и освободить в определенные сроки. А покупатель подтверждает, что он готов приобрести эту недвижимость. В предварительном договоре обязательно должны быть указаны данные продавца и покупателя, характеристики объекта (адрес, кадастровый номер). Если такой документ не подписан, то все договоренности не имеют силы.

«При заключении договора купли-продажи я не советую скачивать шаблоны с интернета и заполнять самостоятельно. Для недопущения ошибок лучше обратиться к юристу. Для составления договора понадобятся паспорта всех сторон, документ основания права, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам», — отмечает Юлия Усачева.

Как только вы подписали договор о покупке недвижимости, стоит зарегистрировать сделку. И для первичного, и для вторичного жилья это можно сделать в МФЦ. В случае с новостройками есть возможность провести весь процесс через застройщика или банки, воспользовавшись электронной регистрацией сделки.

Что делать после оформления сделки

Если вы приобрели квартиру в строящемся доме, то вам остается только дождаться сдачи дома. После нужно будет принять квартиру, направить в банк копию акта приема-передачи, заказать оценку — она необходима банку для определения рыночной цены жилья. Затем зарегистрировать право собственности, оформить страховку и передать банку в течение шести месяцев после приемки документы: выписку из ЕГРН, страховой полис, отчет об оценке.

Если вы купили жилье на вторичном рынке, то вы, согласно договоренностям с продавцом, ждете, когда он вам передаст ключи и затем переезжаете. Вам сразу надо будет позаботиться о переоформлении коммунальных платежей на себя. Если это новый жилой комплекс со своей управляющей компанией, то вы можете просто предоставить документы в УК, и там переделают счета на вас. Если вы приобрели квартиру в старом фонде, то, скорее всего, с каждым поставщиком услуг заключен отдельный договор, поэтому вам придется пройтись по всем организациям и переоформить документы.

Вот и все, теперь в квартиру можно запускать кота и праздновать новоселье.

Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости а также полезных лайфхаков при покупке жилья подписывайтесь на наш телеграм-канал.