Собрали пошаговый план с экспертными мнениями на тему: «Как купить квартиру».
- Как определить что нужно: «вторичка» или новостройка
- Как определиться с адекватной ценой
- Как получить ипотеку
- Где искать квартиру
Статей о рынке недвижимости много. В них можно найти актуальную информацию по ценам, по ипотечным ставкам, развивающимся локациям. Но когда дело доходит до самой покупки недвижимости, мы становимся «чистым листом» и не знаем, как к ней подступиться. Novostroy собрал пошаговый план «Как купить квартиру». Составлять помогали риелторы Москвы, Петербурга и Сочи.
Это первая часть. Здесь мы расскажем о том, на что опираться при выборе квартиры, как понять, что цена адекватная и как получить ипотеку.
Как определить что нужно: «вторичка» или новостройка
Выбор между первичным и вторичным рынками вечен и всегда индивидуален. И во многом зависит от срочности переезда.
Если можно подождать, то сейчас стоит присмотреться к новостройкам. Ставки по ипотеке на них почти в два раза ниже, чем на готовое жилье — 6-8% по льготным ипотекам против 14,5-17% по рыночным программам на «вторичку».
К основным плюсам новостроек можно отнести актуальность планировок, более гибкую ценовую политику застройщиков относительно собственников вторичных квартир, юридическую чистоту — в них никто не жил, отмечает директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова. Также преимуществом становится возможность выбора формата отделки — без отделки, white-box или с чистовой отделкой. А у некоторых девелоперов можно еще заказать и меблировку.
К плюсам «вторички» можно отнести возможность купить квартиру в более развитых и обжитых районах, а также быстрые сроки переезда. Купил — и живи. Вторичная квартира сейчас дешевле аналогичной на первичном рынке, но за счет высоких ставок переплата по ипотеке может быть в два раза больше, чем стоит эта квартира.
Гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева: «Большая часть покупателей стремится купить жилье в новостройке. Причин для этого несколько. Во-первых, до тебя никто в этой квартире не жил, во-вторых, новые жилые комплексы современные и более комфортные для проживания, в-третьих, на новостройки действуют льготные ипотечные программы. Но у новостроек есть один существенный минус. Застройщик нередко затягивает со сдачей дома. Если еще нет своего угла, то приходится все это время тратиться на съем жилья. А после сдачи дома нужно немало вложиться в проведение ремонта. Поэтому тем, кто собирается купить квартиру за наличные, я бы порекомендовала рассмотреть готовое жилье, куда можно сразу заехать и жить. Если покупка возможна только в ипотеку, то очевидно, что нужно выбирать новостройку, так как на первичное жилье ставки сегодня существенно ниже, чем на вторичное».
Как определиться с адекватной ценой
На первичном рынке определиться с ценой проще всего, так как отделы продаж застройщиков озвучивают реальную стоимость, отмечает Юлия Усачева. В случае со вторичным жильем ситуация сложнее. На сайтах объявлений очень много фейковых описаний. Кроме того, зачастую продавцы выставляют завышенные цены с расчетом на то, что покупатель попросит скидку. Поэтому в данном случае придется сравнивать и анализировать цены только после личного общения с каждым продавцом и осмотра каждого объекта.
Если выбор пал на вторичный рынок, то необходимо проанализировать интересующий район, посмотреть среднюю стоимость на недвижимость при прочих равных, советует ведущий эксперт компании «Этажи» в Москве Диана Мочанова. Так получится отсечь завышенные цены и понять что «в рынке». Если решено покупать квартиру в новостройке, то тут цена часто зависит от локации и от класса выбранного ЖК.
Для понимания адекватности цены на первичном рынке также важно сравнить разные объекты, продающиеся в этом районе, почитать форумы жильцов, которые уже приобрели квартиры в интересующем ЖК, добавляет Елена Устинова. Это поможет, во-первых, понять среднюю вилку цен, а, во-вторых, оценить вероятность получения скидки от застройщика.
Как получить ипотеку
Как только приценились, можно подступаться к ипотеке. Эксперты рекомендуют сначала получить одобрение по ипотеке и только после этого подбирать конкретный объект, так как в ипотеке могут отказать или одобрить сумму кредита меньше желаемой.
К процессу оформления ипотеки лучше подготовиться заранее. Снизить кредитную нагрузку (уменьшить лимиты по кредитным картам), убедиться, что нет задолженностей по уплате штрафов или налогов, исполнительных производств, открытых судебных разбирательств.
Затем необходимо собрать пакет документов для подачи заявок в банки.
Нужно быть готовым к тому, что будут расходы по сделке — оплата страховки, расчетов, электронной регистрации. Страхование залога — обязательное условие, без него банк откажет в выдаче ипотечного кредита. Но не стоит торопиться принимать банковские предложения о страховании, отмечает Юлия Усачева. Это можно сделать в других страховых компаниях, аккредитованных банком, — обычно у них стоимость полисов ниже.
От страхования жизни можно отказаться, но, как правило, в таком случае банк поднимает ставку по ипотеке на 1-2%, что оказывается менее выгодно, чем платить страховку. Как и в случае со страхованием залога, застраховать жизнь можно в сторонней компании.
Часто банки навязывают ненужные сервисы, добавляет эксперт, которые ни на что не влияют. Например, коробочное страхование, юридическая проверка объекта, подготовка договора купли-продажи. Если в покупке недвижимости помогает риелтор, то юридическую проверку производит агентство недвижимости, оно же готовит договор-купли продажи, платить за это в банке не стоит.
Лучше подать заявку в 2-3 банка. Ряд банков предоставляет возможность платно снизить ставку, здесь тоже можно неплохо сэкономить, иногда это даже бывает выгоднее, чем субсидия от застройщика. Главное все посчитать, добавляет Диана Мочанова.
Где искать квартиру
При поиске квартиры на первичном рынке можно ориентироваться по картам «Яндекс» или «Гугл», — выбрать строящийся жилой комплекс в нужной локации и изучить прилегающую инфраструктуру, советует гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. Затем можно зайти на сайт застройщика и изучить сам проект подробнее, в том числе раздел «документы».
Конечно, на сайте могут быть не отражены все нюансы, а менеджеры отдела продаж компании, скорее всего, будут пытаться сбыть тот объект, который выгоден им. Поэтому стоит читать форумы и сообщества по ЖК, можно посоветоваться с риелтором, если есть сомнения.
При выборе вторичного жилья поиск можно вести на популярных площадках — «Домклик», ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость». Еще вариант — выставить на этих площадках свое объявление о желании приобрести квартиру с указанием нужных параметров.
«Стоит настороженно относиться к предложениям, которые по цене сильно ниже рынка, скорее всего это фейк. Также стоит посмотреть квартиру вживую даже в новостройке, если дом сдан — записаться не сложно. Если стройка еще в процессе, то можно посетить шоурум застройщика», — отмечает Диана Мочанова.
В следующей части расскажем, как проверить квартиру на юридическую чистоту, можно ли сбить цену на новостройку, а также что следует сделать сразу после оформления сделки.
Чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости а также полезных лайфхаков при покупке жилья подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Комментарии