Представьте: вы накопили достаточно денег на первый взнос, выбрали квартиру мечты, подали заявку на ипотеку и… получили отказ. Такой долгий путь и внезапное разочарование на финишной прямой. Если вы думаете, что подобная ситуация — редкость, то глубоко заблуждаетесь. Например, в начале этого года Национальное бюро кредитных историй сообщило, что по итогам 2022-го доля отказов по ипотечным продуктам достигла 46,2%. Годом ранее такой показатель был существенно ниже — 34,1% среди всех заявок.
- Плохая кредитная история
- Низкая заработная плата
- Другие кредиты
- Просрочки по уплате налогов, алиментов, штрафов и долгов по ЖКХ
- Недостоверная информация о себе
- Несоответствующее жилье
- Наличие судимости
- Вывод
Как известно, банки никогда не объясняют отказ и не отчитываются перед несостоявшимся заемщиком. Нет никаких официально подтвержденных критериев, по которым оцениваются потенциальные получатели кредита. Обычно финансовые учреждения оперируют обтекаемыми понятиями: официальный доход, высокая зарплата, наличие дополнительных источников заработка, большой трудовой стаж, хорошая кредитная история. Что именно подразумевается под высокой зарплатой и какая кредитная история в таком случае считается «хорошей» — история умалчивает. Однако на примере многих отказов можно назвать ряд факторов, на который банки так или иначе обращают свое внимание, из-за чего и могут принять отрицательное решение. Давайте рассмотрим основные из них.
Плохая кредитная история
Низкий кредитный рейтинг в кредитном бюро — одна из самых распространенных и очевидных причин отказа в выдаче ипотечного кредита. Таковым он обычно становится из-за просрочки платежей или вообще невыплаты долгов с последующими судебными разбирательствами. Свой рейтинг вместе с кредитной историей можно проверить самостоятельно на сайте бюро, причем одна проверка в год будет бесплатной. Например, в НБКИ показатель находится в промежутке от 250 до 850 баллов. Если ваш рейтинг находится в зеленой зоне и близок к максимальному значению — можно смело отправлять заявку.
Но высокого кредитного рейтинга может быть недостаточно — банки также внимательно просматривают подробные сведения о погашении платежей. Если за последние пару лет у вас было несколько незначительных просрочек на срок до 5 дней, то это, конечно, неприятно, но не критично. А вот просрочка сроком в месяц и более наверняка заставит кредитора напрячься. Таким образом, даже с относительно высоким рейтингом в случае невыполнения долговых обязательств можно получить отказ по ипотеке. Однако это работает и в обратную сторону — если рейтинг недостаточно впечатляющий, но проблем с кредитами не было, есть шанс на получение положительного решения.
Низкая заработная плата
Как мы писали выше, низкий и высокий уровень зарплаты — понятия крайне размытые, варьирующиеся в зависимости от региона и ежемесячных платежей. Например, если в результате сформированного графика платежей ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей, а ваш доход в последние месяцы не превышал 50 тысяч, то банк вполне может решить, что на 10 тысяч рублей в месяц в вашем регионе прожить довольно затруднительно. Проще говоря, сумма, которая останется «на жизнь» за вычетом платежа из зарплаты, должна превышать прожиточный минимум и не позволить вам влачить жалкое существование. Чем больше превышает — тем выше шанс заполучить вожделенную квартиру. Кроме того, доход должен быть официальным и подтвержденным. На информацию о постоянном неофициальном доходе банк может не обратить внимания, так как доказать его регулярность крайне сложно.
В любом случае, банку важно понимать, что вы сможете обслуживать свой кредит. И если вам не будет хватать денег на платежи, коммуналку, содержание нетрудоспособных (в том числе и несовершеннолетних) членов семьи, питание и прочие необходимые расходы, то в какой-то момент вы попросту не сможете отдавать долг. А значит заемщик вы во всех отношениях бесперспективный.
Другие кредиты
Эта причина логически вытекает из предыдущей. Если вы обслуживаете другие кредиты, то часть вашей заработной платы будет уходить на платежи еще и по ним. А это говорит о том, что в случае одобрения ипотеки, оставшихся средств после выполнения долговых обязательств может попросту не хватить на более-менее комфортное существование. По мнению большинства экспертов, банки редко выносят положительное решение, если доля платежей по всем кредитам (включая будущий ипотечный) превышает 40-60% от заработной платы. И чем хуже экономическая ситуация в стране, тем жестче финансовые учреждения относятся к этому показателю.
Просрочки по уплате налогов, алиментов, штрафов и долгов по ЖКХ
Если вы думаете, что ваши грешки «на стороне» не отразятся на решении банка, то ошибаетесь. Вашему будущему кредитору важно знать, насколько ответственно вы относитесь к своим обязательствам. Если человек вовремя не оплачивает коммуналку и штрафы за превышение скорости, то нет никакой уверенности, что он будет своевременно нести деньги в банк. Узнать о наличии долгов по алиментам, коммунальным платежам, штрафам и налогам можно на Госуслугах — не поленитесь и проверьте, прежде чем отправлять заявку.
Недостоверная информация о себе
Подавая заявку на получение ипотечного кредита, вы должны указывать полную и правдивую информацию о себе. Например, это касается ваших действующих кредитов или размера ежемесячного дохода. Всегда есть соблазн договориться с девочками из бухгалтерии и слепить «липовую» справку о доходах, где вместо реальных 50 тысяч рублей будет указано 80 тысяч. Но если банк догадается об обмане, то отказ будет принят моментально и безапелляционно.
Недостоверные сведения могут быть отправлены и случайно, в случае ошибки или опечатки. Допустим, место регистрации, указанное в паспорте, не совпадает с тем, что написано в справке о доходах. Или где-то в заявке затесалась лишняя цифра. Советуем перепроверять все данные перед попыткой получить ипотечный кредит.
Несоответствующее жилье
Даже если вам предварительно одобрили ипотеку, отказ может поступить по довольно неожиданной причине — несоответствие жилья требованиям банка. Такое случается, если ваша будущая квартира неликвидна. Стоит помнить, что недвижимость является залогом будущего кредита, и банк рассчитывает, что если вы не сможете платить в будущем, то на нее будет хоть какой-то спрос. Отрицательное решение будет принято, например, если ваше будущее жилье аварийное или ветхое. Также поводами для отказа могут стать деревянные перекрытия (обычно подобное встречается в домах старой постройки) или незаконные перепланировки в квартире.
Кроме того, банк самостоятельно проверит ваше будущее жилье на юридическую чистоту. Если недвижимость является предметом судебных споров, или находится в залоге, банк вам откажет. Это же касается и случаев, когда рыночная стоимость жилья существенно ниже суммы, фигурирующей в сделке.
Наличие судимости
В нашей стране принято относиться предвзято к людям с уголовным прошлым. Вот и банки поглядывают на таких заемщиков с опаской — нет уверенности, что такой клиент еще раз не «залетит» в места не столь отдаленные. В таком случае даже погашенная судимость не может исключить отказ по этой причине. Единственный выход — оформить ипотеку на супругу или близкого родственника. Если, конечно, они вам доверяют. С таким-то прошлым.
Вывод
Несмотря на то, что число отказов по ипотеке каждый год уверенно растет, а о поводах для отказов можно только догадываться, оценить свой имидж заемщика перед банком не составит особого труда. Перечисленные причины позволят понять, в каком направлении двигаться, чтобы стать «лакомым кусочком» для любого кредитора. Но важно понимать, что банк, в первую очередь, опирается на то, какой вы человек: насколько ответственны, положительны и трудолюбивы. Если вы как личность можете уверенно считать себя реализовавшимся элементом социума и серьезным, порядочным гражданином, то с получением кредитов у вас точно не будет проблем. В ином случае могут возникнуть трудности.
Комментарии