Квартира на самом верху — далеко не всегда райское местечко. Часто это жилье с целым комплексом проблем. Novostroy узнал у экспертов, каковы плюсы и минусы таких лотов, почему их принято считать неликвидными и на что обратить внимание при покупке.
Novostroy: Почему такие квартиры часто относят к разряду неликвидных?
Янина Познянская, эксперт по недвижимости, системный консультант:
Исторически на последних этажах в доходных домах были самые дешёвые квартиры. Вспомните, где жил Раскольников? Именно там, под крышей.
Хотите чувствовать себя бедняком — селитесь на последнем этаже, хотите ощущать себя богачом — на третьем.
В советское время квартиры выдавали именно так: тем, кто поважнее, давали средние этажи, а остальным — крайние.
Когда строили пятиэтажки, то последний этаж покрывали крышей. Ночью мешал спать дождь, а летом солнце нагревало кровлю докрасна. Крыши текли, и на потолке образовывались потёки, иногда даже приходилось подставлять тазики. При пожаре огнем был охвачен весь дом — спастись у жителей последних этажей шансов было мало. Плюс ещё лифта не было, подниматься домой было тяжело, особенно с возрастом.
Это создало крайне неблагоприятный имидж для последних этажей.
«Первый и последний не предлагать», — писали в объявлениях по обмену.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development:
Антипатия многих граждан к этим квартирам восходит к советским временам и связана с ненадлежащим качеством строительства. Именно поэтому даже при наличии чердака на верхних этажах многоквартирных домов нередко протекали потолки. Обратная или слабая тяга в системе вентиляции дома может приводить к появлению неприятных запахов. Кроме того, жителям приходится сталкиваться с шумом от работы лифтов устаревших моделей. А из-за их поломок жильцы вынуждены спускаться и подниматься по лестнице, что наиболее затруднительно для пенсионеров, инвалидов, семей с детьми.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
Квартиры на верхних этажах уже давно не относятся к неликвидным — напротив, во всех сегментах (от «комфорт» до «премиум») самые привлекательные и востребованные лоты располагаются высоко. Чем выше этаж, тем лучше видовые характеристики такой недвижимости, и тем дороже она стоит. Миф о неликвидности, вероятнее всего, берет начало из советских времен, и он связан только со старым жилым фондом.
Novostroy: В чем их основные недостатки?
Илья Комолов, руководитель дизайн-студии интерьера LOFT&HOME:
Проживание на верхних этажах в жилье экономкласса действительно сопряжено с рядом рисков. Последние в основном связаны с качеством строительства. Частая причина недоверия к квартирам на самом верху — это плохая тепло- и гидроизоляция крыши. Именно протекание кровли и сложность обогрева такого жилья и сформировали подобные опасения.
Необходимо отметить и стоимость ремонта. В ряде случаев она может быть многократно выше в сравнении с аналогичными работами в квартирах на первых этажах. Это связано и с логистическими сложностями (к примеру, на некоторых наших объектах подъем материала на лифте может занимать 3-4 дня), и с техническими моментами (например, подвижность конструкции и необходимость дополнительного армирования стен), и с дизайнерскими решениями (применение крупноформатных элементов отделки становится затруднительным).
Алексей Линченко, основатель компании Pride Estate, автор блога о недвижимости и бизнесе:
Сложности с проживанием на верхних этажах могут возникнуть у пожилых людей, у мам с колясками, у людей с ограниченными возможностями. По понятным причинам, особенно в случае поломки лифтов.
Также минусом могут стать трудности с доставкой габаритных вещей. В старых домах бывают проблемы с подкачкой воды, что влияет на ее напор, особенно по утрам. В новостройках подобной ситуации скорее всего не возникнет.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
К «высотным» квартирам относятся скептически и даже с осторожностью из-за возможного длительного ожидания лифта или перебоев с водой. Особенно это касается семей с маленькими детьми или с пожилыми родителями. Современные технологии позволяют полностью нивелировать возникновение таких ситуаций. В качественных проектах вода на верхние этажи подается так же исправно, как и на нижние, а ожидание лифтов сведено к минимуму.
Денис Токарев, менеджер отдела продаж «Тренд Новостройки»:
Неликвидность последних этажей связана с несколькими моментами:
а) люди боятся за кровлю (протечки, шумы и т.д.);
б) опасения ограбления «ворами-альпинистами»;
в) сложности эвакуации при пожаре и других стихиях.
Однако все вышеперечисленные нюансы связаны в основном со старым фондом.
Novostroy: Есть ли у подобных лотов очевидные плюсы?
И. Комолов (дизайн-студия интерьера LOFT&HOME):
Безусловным преимуществом квартир на высоких этажах является вид из окон. В современных ЖК, которые выстроены с учетом окружающей местности, такие виды могут буквально завораживать, и люди готовы переплачивать за этот WOW-эффект.
А. Линченко (Pride Estate):
У решения жить на верхних этажах есть ряд очевидных плюсов.
Во-первых, воздух на верхних этажах обычно значительно чище, чем на нижних.
Во-вторых, туда доносится меньше шума.
Также на верхних этажах зачастую гораздо более живописный вид, и они являются обычно значительно более освещенными.
Ещё один плюс жизни на самом верхнем этаже — это то, что как минимум на одних соседей у вас меньше.
А значит, меньше источников шума, и нет риска быть затопленным кем-то сверху.
Поэтому считаю, что такие квартиры часто, наоборот, можно отнести к достаточно ликвидным.
Я. Познянская (эксперт по недвижимости, системный консультант):
В ряде случаев рекомендую обратить внимание на последние этажи:
1. В домах под реновацию эти квартиры стоят дешевле, а жилье в новом доме дают на общих основаниях.
2. Если над вами находится технический этаж, то, очевидно, крыша протекать не будет.
3. У вас нет соседей сверху. Никто не будет танцевать и бегать, стучать и прыгать.
4. В современных домах последние этажи отводят под самые роскошные пентхаусы.
Именно наверху можно сделать террасы, зимний сад, спроектировать место под камин, расположить четыре — пять спален для большой семьи. В квартирах на последних этажах выше потолки и больше окна. В пентхаус нередко идёт отдельный, ваш собственный, лифт.
И если в старых домах квартиры на последних этажах на 5–10% дешевле, то в пентхаусах они, наоборот, дороже на 5–10%.
Д. Голев (Optima Development):
У жилья на верхних этажах есть ряд очевидных достоинств. Сюда не долетают выхлопные газы от машин и реже добираются насекомые. Если над квартирой расположен не технический этаж, а чердак, то за счет него можно расширить жилплощадь, оборудовав мансарду.
А. Перлин («СМУ-6 Инвестиции»):
Плюсов у квартир на последних этажах немало.
Во-первых, коммуникации в современных домах расположены под крышей, поэтому и напор воды, и качество отопления будут даже лучше, чем в лотах на первом этаже.
Во-вторых, в таких квартирах больше возможностей для перепланировки. Можно, например, расширить комнату за счет ванной или сделать еще одно жилое пространство.
В-третьих, в подобных лотах всегда больше света – соседние дома и деревья не мешают прямому попаданию солнечных лучей.
В-четвертых, жильцы верхних этажей дышат более чистым воздухом, поскольку автомобильные выбросы начинают рассасываться на уровне пятого этажа, а пыль может подниматься только до десятого.
Е. Севастьянова (Tekta Group):
Главное преимущество высотных лотов — исключительные видовые характеристики, которые высоко ценятся покупателями. Поэтому квартиры на верхних этажах принято считать наиболее ликвидными. Кроме того, стараясь подчеркнуть видовые характеристики, многие девелоперы разрабатывают дополнительные интересные форматы, например, с улучшенной инсоляцией или увеличенным панорамным обзором.
На последних этажах в проектах бизнес и премиум-класса, как правило, располагаются эксклюзивные лоты: пентхаусы с увеличенной высотой потолков, квартиры со вторым уровнем, с широкими террасами и панорамным остеклением.
Другое, менее очевидное, преимущество квартир на высотных уровнях — отсутствие окон напротив. Это также позволяет применять нестандартные планировочные решения. Например, проектировать окна в ванной или гардеробной.
Novostroy: Могут ли такие квартиры относиться к ликвидным? В каком случае?
И. Комолов (дизайн-студия интерьера LOFT&HOME):
Говоря о таком жилье, стоит разделять верхние этажи панельных домов (условный эконом-сегмент) и верхние этажи современных ЖК (условно пентхаусы).
Пентхаусы, как и другое жилье бизнес- и люкс-сегмента, — это высоколиквидные активы. И большинство из них распродается даже быстрее однокомнатных квартир.
Д. Голев (Optima Development):
В современных домах верхние этажи лишены традиционных недостатков: крыши не протекают, вентиляция работает исправно, лифты почти бесшумны и надежны. Зато, благодаря разводке коммуникаций сверху, на последних этажах в отопительный сезон теплее радиаторы и мощнее напор воды. Ликвиднее всего подобное жилье в небоскребах. В них престижно жить как можно выше.
А. Перлин («СМУ-6 Инвестиции»):
Видовые квартиры в проектах с привлекательной локацией, расположенные на верхних этажах, стоят даже дороже остальных, поэтому, безусловно, они всегда будут ликвидными.
Novostroy: Как расположение квартиры на высоком этаже влияет на цену?
Д. Голев (Optima Development):
В старых домах квартиры на верхнем этаже, как правило, продаются с дисконтом. Их часто причисляют к неликвидным, как и жилье на первом этаже. А вот в современных высотках подобные лоты имеют лишь плюсы и, напротив, ценятся выше.
А. Перлин («СМУ-6 Инвестиции»):
Стоимость жилья на верхних этажах будет выше за счет привлекательных видовых характеристик, а насколько выше — зависит от политики конкретного девелопера. В среднем это минимум 10–15%.
Е. Севастьянова (Tekta Group):
Видовые характеристики — один из важных факторов, влияющих на ценообразование. В зависимости от проекта наценка за вид может составлять до 30%. На стоимость квартиры влияет и этажность — увеличение цены может варьироваться от 0,5 до 3% за этаж.
Novostroy: Кто обычно покупает такие квартиры?
А. Линченко (Pride Estate):
Такие квартиры обычно покупают те, кто не боится высоты, любит большое количество света и хороший вид из окна.
Д. Голев (Optima Development):
Чаще всего квартиры на последних этажах приобретают люди до 45 лет, не разделяющие старые стереотипы. Они понимают, что такое жилье обладает целым рядом неоспоримых достоинств. Сюда относятся живописные виды из окон, хорошая инсоляция, обилие чистого воздуха.
Е. Севастьянова (Tekta Group):
Как правило, на верхних этажах наших комплексов лоты приобретают молодые, активные жители мегаполиса. Они не просто подбирают качественный проект с высоким уровнем комфорта — такая аудитория ищет уникальные лоты, в которых можно создать дом своей мечты, воплотив интересные дизайнерские идеи.
Д. Токарев («Тренд Новостройки»):
Люди, которые не успели выбрать и купить квартиры на средних этажах, либо те, кто любит хорошие виды.
Novostroy: На что нужно обращать особое внимание при покупке квартиры на верхнем этаже? Укажите несколько ключевых рекомендаций.
А. Линченко (Pride Estate):
Во-первых, если речь идёт о вторичном жилье, поинтересуйтесь у управляющей компании, когда был последний капитальный ремонт кровли, а также внимательно осмотрите стены в подъезде и в самой квартире на предмет потёков.
Стоит также обратить внимание на наличие мусоропровода. Если он есть и находится близко к будущему жилью, то есть риск столкнуться с неприятным запахом.
Я. Познянская (эксперт по недвижимости, системный консультант):
Если это дом экономкласса, то обратите внимание на технический этаж, пообщайтесь с управляющей компанией, соседями, чтобы избежать риска протечки. Пригласите технического эксперта на приемку квартиры, уточните эксплуатационные расходы, а сами наслаждайтесь видом!
И, конечно, здесь обязательно нужен эксперт, который получит от застройщика для вас наилучшие условия, а на вторичном рынке досконально проверит предыдущих жильцов и проработает наилучшую схему сделки. Пентхаусы продают нередко те, кто попал «в опалу», и риск банкротства здесь велик.
Д. Токарев («Тренд Новостройки»):
Нужно смотреть на качество кровли. В случае наличия технического этажа над квартирой можно не беспокоиться о протечках.
Помимо этого необходимо обратить внимание на безопасность: в доме на последнем этаже должны располагаться аварийные лестницы. Если это ЖК с закрытой территорией, то просто так грабители не смогут пробраться на крышу.
Комментарии