Спросили у юриста: как продать квартиру в ипотеке, может ли банк отсудить жилье за долги и каковы нюансы покупки недвижимости с маткапиталом

Novostroy: Ильдар, расскажите, можно ли продать квартиру, если не выплачен до конца ипотечный кредит?

Да, но для этого необходимо получить согласие кредитной организации. Однако нельзя рассчитывать, что банк будет оказывать поддержку в этом вопросе. Кроме того, до момента продажи квартиры, платежи по ипотечному кредиту необходимо будет вносить согласно графику.

Другая сложность связана с поиском подходящего покупателя. Как правило, такую недвижимость приобретают те, кто сам собирается взять ипотеку, а для этого требуется получить одобрение кредита в том же банке или банке-партнере.

Novostroy: Чем отличается покупка квартиры на вторичном рынке от покупки квартиры в новостройке с юридической точки зрения?

Прежде всего, есть отличия в документации. При покупке квартиры на первичном рынке вместо договора купли-продажи заключается договор долевого участия или договор уступки права требования по ДДУ – если вы приобретаете недвижимость не напрямую у застройщика. Такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Кроме того, при подписании акта приема-передачи лучше всего пригласить специалиста, чтобы вписать в документ претензии по принимаемой квартире, поскольку радость от приобретения нового жилья вскоре может смениться грустью. Например, из-за того, что протекают стены или квадратура оказалась меньше. Если подписать акт без претензий, то потом в суде будет очень сложно что-либо доказать.

Novostroy: Возможно ли принудительное изъятие недвижимости? В каких случаях это возможно?

Да, это возможно, если человек является должником по исполнительному производству, и при этом объект недвижимости – не единственное жилье. Однако даже когда у человека есть только одна квартира, где он и проживает, ее все равно могут изъять, если она в залоге.

Novostroy: А может ли банк отсудить квартиру за долги?

Ипотечный кредит в большинстве случаев подразумевает предмет залога, то есть квартиру. А значит, банк легко может отсудить ее за долги и обратить взыскание на заложенную недвижимость.

Novostroy: Ильдар, и такой вопрос: что необходимо знать и учитывать, покупая квартиру с использованием материнского капитала?

Покупая квартиру с использованием материнского капитала, важно учитывать, что ее не получится продать без официального разрешения органа опеки и попечительства, если ребенок еще не достиг совершеннолетия. Получить такое разрешение возможно, для этого необходимо обратиться в орган опеки с соответствующим заявлением и приложенными к нему документами.

Более того, чтобы получить одобрение, необходимо взамен проданной квартиры приобрести недвижимость, которая не будет уступать старому жилью ни по площади, ни по стоимости. В дополнение к этому нужно выделить ребенку долю размером не меньше, чем в прошлой квартире. В случае нарушения этого правила, орган опеки уполномочен обжаловать такую сделку через суд.

Не стоит выделять равные доли для каждого члена семьи. Лучше сделать это пропорционально их стоимости, так будет гораздо проще подобрать новое жилье и выделить доли.

Допустим, семья из трех человек приобрела квартиру за 6 млн рублей, покрыв при этом 10% (600 тысяч рублей) с помощью материнского капитала. Если остальные средства не участвуют в разделе, то можно выделить доли в размере 10% от площади недвижимости – по 1/3 от материнского капитала на каждого члена семьи. Значит, на ребенка будет приходиться 1/30 доля в общей долевой собственности.