Реклама нам обещает легкие ежемесячные платежи, быстрое закрытие кредита – но так ли это на самом деле? Novostroy.su пообщался с экспертами, а также собрал отзывы петербургских ипотечников.
Novostroy.su: На какое жилье чаще берут ипотеку в Санкт-Петербурге?
Екатерина Лукьянчикова, соучредитель агентства недвижимости ALFA ESTATE:
Если мы говорим о какой-то классификации, то конечно, это комфорт-класс, так как он занимает большую долю рынка. По данным «Петербургской недвижимости», в 2022 году 39% спроса приходилось на однокомнатные квартиры, 32% - на студии, 22% - на двухкомнатные, оставшиеся 7% - на трех- и четырехкомнатные квартиры. Эти цифры не сильно изменились за последний год.
Мария Нарбекова, генеральный директор агентства недвижимости GLENDELS:
По данным GLENDELS, в Петербурге чаще всего берут ипотеку на квартиры в новостройках (70% сделок). «Вторичка» составляет 30%. Среди новостроек наибольшим спросом пользуются однокомнатные (45%) и двухкомнатные (35%) квартиры площадью до 60 м². «Вторичка» же чаще востребована в сегменте «евродвушек» (30%) и «трешек» (25%) площадью до 80 м².
Даниил Ардабьев, финансовая компания «Третий Рим»:
Согласно статистике ЦИАН, в Петербурге чаще всего берут ипотеку на однокомнатные квартиры (54% от всех ипотечных сделок), двухкомнатные квартиры (38%), студии (8%).
Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:
Начну с предыстории. Удвоение ключевой ставки (КС) ЦБ за второе полугодие 2023 года привело к росту процентов по рыночной ипотеке на «вторичке» до заградительного уровня. К марту 2024 года ставки достигли 18-20%, что повлияло на спрос ипотечников. Внимание заемщиков сместилось на первичный рынок, где сделки по-прежнему стимулируют льготные госпрограммы, несмотря на ухудшение их условий.
Напомним, власти повысили первый взнос (ПВ) с 15 до 20% по всем льготным кредитам и до 30% по самой массовой госпрограмме (под 8%). Кроме того, с 23 декабря 2023 года лимит кредита по этой госпрограмме уравняли для всех регионов, включая Санкт-Петербург, до 6 млн рублей.
Получается, что петербуржцам, которые планируют купить ипотечную новостройку по льготной ставке, придется больше копить собственных денег и на первый взнос, и на доплату, так как лимита кредитования может не хватить. В результате ипотечный рынок Северной столицы с начала 2024 года стал в разы менее ипотечно-ориентированным, впрочем, как и во всей стране. Это отражает статистика ЦБ за январь. Количество сделок упало в три раза.
Правда, по данным ЦБ, Санкт-Петербург по-прежнему остается в ТОП-3 регионов по выдаче ипотеки, уступая лишь Москве и Подмосковью. Но для сравнения: по итогам декабря банки выдали заемщикам Санкт-Петербурга 44 млрд рублей кредитов, а в январе — лишь 14,5 млрд рублей. То есть буквально за месяц рынок схлопнулся втрое по объемам выдач. Количество сделок снизилось в 2,8 раз с 8455 в декабре до 2995 по итогам января. Можно говорить, что меры регулятора по «охлаждению» рынка работают.
Однако отметим, январские «заморозки-2024» уступают спаду в январе 2023 года, когда сезонный спад снизил количество выданных в Петербурге ипотек до 2772. Анализируя данные ЦБ, мы как финансовый маркетплейс видим: в январе 2024-го 45% от количества сделок ипотечников Санкт-Петербурга пришлось на приобретение новостроек по договорам долевого участия. То есть ипотечники продолжали вкладываться «в бетон», используя льготные кредиты. Правда, ещё месяцем ранее показатель превышал 53%.
Можно сделать вывод, что сделки на «первичке» сократились в результате ограничений к лимиту кредитования и росту ПВ. Напомним, год назад доля «первички» в общем количестве сделок составляла 42%. Получается, что благодаря льготным ставкам интерес петербуржцев к новостройкам не упал. Хотя в целом по стране доля сделок с ДДУ по итогам января не превышала трети от общего количества.
Novostroy.su: На сколько лет чаще всего заключают договор?
Е. Лукьянчикова (ALFA ESTATE):
Несмотря на то, что мы, как правило, отправляем ипотечные заявки на максимально возможный срок – 30 лет, многие закрывают ее в разы быстрее. Как правило, в течение 10 лет. Здесь играют роль следующие факторы: либо покупатель последовательно делает ежемесячные досрочные платежи, либо появляются «живые» деньги в виде наследства или от продажи имущества. Иногда играет роль и рефинансирование, когда происходит переход с одной ставки на другую.
М. Нарбекова (GLENDELS):
Средний срок ипотечного договора в Петербурге составляет 20-25 лет. С одной стороны, заемщики стремятся минимизировать ежемесячный платеж, что возможно при более длительном сроке кредитования. С другой стороны, выросшие процентные ставки по ипотеке мотивируют людей брать кредиты на меньший срок, чтобы переплатить меньше.
Я. Баджурак («Выберу.ру»):
Средние сроки в ипотечных договорах на готовую недвижимость увеличивались весь прошлый год и в январе 2024-го достигли в Санкт-Петербурге 304 месяцев или 25 лет и 3 месяцев — свидетельствуют данные ЦБ. Это выше данных в целом по стране – 24 года 7 месяцев, что, на наш взгляд, связано с высокой стоимостью петербургской «вторички». Заёмщикам не хватает ежемесячных доходов для обслуживания ипотеки, поэтому они вынуждены удлинять срок кредитования, чтобы получить одобрение банка.
Отметим, увеличение сроков по жилищным займам — традиционный для банков способ продолжать наращивать кредитование. Поэтому мы полагаем, что в новых ипотечных реалиях этот параметр как минимум остановит рост. Напомним, весь прошлый год ЦБ бил тревогу по поводу опережающих темпов роста цен на «первичке». По оценкам регулятора, 40-процентный разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» увеличивает риски и заёмщиков, и банков. Если клиент столкнётся с трудностями в обслуживании кредита, то он не сможет продать квартиру на вторичном рынке по цене покупки.
Есть и другая проблема, с которой сталкиваются все ипотечники, покупая подорожавшие новостройки. С льготной ипотекой они максимально сокращают ежемесячный платеж, но в результате срок кредитования наоборот растёт. По итогам января в сделках ипотечников на новостройки Санкт-Петербурга он достиг 320 месяцев или 26 лет и 7 месяцев. Хотя в целом по стране он меньше — 314 месяцев или 26 лет и 2 месяца.
Novostroy.su: Многие ли в Петербурге выплачивают кредит до конца срока?
Я. Баджурак («Выберу.ру»):
Несмотря на пугающие данные о четвертьвековой ипотеке, в реальности ситуация не так катастрофична. Из опросов нашего финансового маркетплейса мы видим, что большинство людей, включая петербуржцев, готовы заходить в ипотеку на срок до 10 лет. И многие закрывают кредит досрочно за счёт продажи старой недвижимости, например, получив в наследство квартиру бабушки.
Вообще, погашение ипотеки для заёмщиков становится главной целью жизни, люди берут подработку и экономят буквально на всем, чтобы как можно быстрее забыть об ипотеке навсегда. Эта тенденция характерна в целом для России и для Санкт-Петербурга. Тем более, что в стране нет моратория на досрочное погашение, люди вправе сами решать, когда и какими суммами уменьшать долг. В релизах банков реальный срок жизни ипотечного кредита в разы короче.
По нашим оценкам, в 2023 году он составлял от 8 до 10 лет. Причем заёмщики обеих столиц умудрялись закрыть ипотеку еще быстрее — в среднем за 7-8 лет. Но нельзя исключать, что уже в текущем году эти параметры также вырастут. Слишком велика в общем ипотечном портфеле доля льготных кредитов, которые взяли люди с доходами ниже среднего на покупку дорогих квартир. Для многих — это первая недвижимость, а, значит, заёмщикам не приходится рассчитывать на продажу старой, чтобы закрыть долги досрочно.
М. Нарбекова (GLENDELS):
Доля досрочного погашения ипотеки в Петербурге составляет около 20%. Чаще всего досрочно закрывают кредиты за счет продажи других объектов недвижимости, материнского капитала, наследства или рефинансирования под более низкий процент.
Е. Лукьянчикова (ALFA ESTATE):
Данные тенденции подтверждаются и данными банка ВТБ, согласно которым средний срок погашения ипотечного кредита (в 2023 году) среди клиентов – 4,3 года.
Novostroy.su: Так сколько в Петербурге реально платят за ипотеку?
Отзывы ипотечников Санкт-Петербурга:
Анна, 32 года: «Взяли ипотеку на вторичную «двушку» в 2022 году. Платеж 35 тыс. рублей в месяц. Пока справляемся, но с учетом роста цен на продукты и ЖКХ становится тяжелее».
Сергей, 40 лет: «Решили с женой взять ипотеку на новостройку. Долго выбирали, в итоге остановились на однокомнатной квартире. Платеж 28 тыс. рублей. Надеемся, что к концу срока ипотеки цены на недвижимость вырастут, и мы сможем ее выгодно продать».
Ирина, 28 лет: «Изначально планировали брать ипотеку на 20 лет, но потом решили увеличить первоначальный взнос и взять кредит на 15 лет. Переплата будет меньше, но ежемесячный платеж выше – 45 тыс. рублей. Подумываем о рефинансировании под более низкий процент».
Анна, 30 лет: «Мы с мужем взяли ипотеку на двухкомнатную квартиру в новостройке. Платеж составляет 45 000 рублей в месяц. Это около половины нашего семейного дохода. Конечно, бывает сложно, но мы стараемся не отставать от графика платежей».
Сергей, 40 лет: «Я брал ипотеку на студию 10 лет назад. Платеж был 25 000 рублей в месяц. Сейчас я уже выплатил кредит досрочно. Это было непросто, но я рад, что мне удалось это сделать».
Е. Лукьянчикова (ALFA ESTATE):
Статистика разнится в зависимости от множества факторов: от метража квартиры до класса жилья. Если брать «среднюю температуру по больнице», то согласно официальной статистике Санкт-Петербург входит в тройку лидеров по ипотечным платежам – 38,9 тыс. рублей в месяц. Больше платят только жители Ямало-Ненецкого АО и Москвы.
Если говорить о средневзвешенном сроке, на который покупатели берут ипотечный кредит, то, по данным ЦБ, в Петербурге и Ленинградской области в 2023 году он составил почти 26 лет (310 месяцев).почти 26 лет (310 месяцев).
Комментарии