Роман Евгеньевич Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Oйкумена», в интервью для Novostroy.su рассказал о влиянии поправок к 214 ФЗ на выбор конечного покупателя, а также о том, какие критерии выбора жилья станут наиболее предпочтительными в 2017 году.
Novostroy.su: Отразятся ли поправки к 214 ФЗ на себестоимости жилья?
Роман Мирошников: Сегодня еще трудно сказать, как этот закон будет работать. Напрямую нововведения на себестоимости проекта не скажутся, но косвенно, конечно, будут затрагивать. На старте продаж застройщик публикует проектную декларацию, указывает виды использованных материалов, инженерного обеспечения и т.д. Раньше, если в процессе строительства какие-то материалы дорожали, их можно было заменить на сопоставимые, но более дешевые аналоги, так делали все компании. Сейчас сделать это будет проблематично, и если стройматериалы или инженерное оборудование вырастет в цене, увеличится и стоимость жилья. Но это не прямая зависимость, а косвенная, потому что и раньше не все застройщики отходили от заранее объявленных опций и уменьшали повышение цены за счет замены материалов и оборудования. Если теперь такой возможности не будет, компании придется поднимать себестоимость жилья пропорционально росту себестоимости строительства.
Novostroy.su: С 1 января у властей города появилась возможность изымать землю и объекты недвижимости у собственников для редевелопмента застройщиками. Какие локации либо конкретные участки в Петербурге, на ваш взгляд, могут быть интересны в этом контексте в первую очередь?
Р.М.: Для начала нужно понять, как это будет действовать и что это такое – отнять собственность. Это вопрос, скорее, не к застройщикам, а к городским властям. Мы не знаем, когда и какие именно земельные участки город передал застройщикам, в каком состоянии и где они находятся, что с ними планируется делать. Это вопрос к властям, они должны разработать программу и установить сроки для застройщиков: если в течение установленного срока вы по-прежнему не будете использовать выделенный участок, мы его заберем. Аналогичная ситуация с землями сельхозугодий – если ты в отведенное время не смог использовать их по прямому назначению, то их у тебя забирают.
Novostroy.su: Как крупные застройщики готовятся к поправке, которая вступит в силу 1 июля 2017, - требование к минимальному размеру уставного капитала?
Р.М.: Крупным застройщикам готовиться к изменениям в требовании к минимальному размеру уставного капитала, по большому счету, не нужно – все будет в порядке. А у остальных просто нет другого пути.
Novostroy.su: Изменятся ли приоритеты покупателей недвижимости в 2017 году? Если да, то какие из критериев выбора жилья (надёжность застройщика, чистовая отделка, уровень инфраструктуры, стадия строительства и пр.) станут наиболее предпочтительными?
Р.М.: Приоритеты критериев, естественно, изменятся. Появится больше информации о застройщиках, и любой желающий сможет оценить опыт и компетентность застройщика. С точки зрения выбора жилья, квартиры с чистовой отделкой сейчас пользуются большим спросом, чем квартиры «серый ключ». Причина простая – покупатели больше не расценивают приобретение жилья как инвестиции. Кроме того, сегодня значительно увеличилось количество ипотечных договоров. Поэтому когда люди покупают квартиру в доме комфорт-класса, они хотят скорее в нее въехать и начать там жить. В домах бизнес-класса делать чистовую отделку бессмысленно – люди, которые покупают такое жилье, в любом случае будут перестраивать его под себя. Что касается инфраструктуры, то она всегда была одним из главных критериев для покупателей. Люди смотрят, есть ли в жилом комплексе детские сады, школы, и в зависимости от этого делают свой выбор. Поэтому с каждым годом рынок все больше переходит из рынка производителя в рынок потребителя. Застройщики, которые стремятся остаться на рынке и хотят, чтобы их продукт был востребованным, будут следовать за требованиями покупателей, которые сегодня становятся придирчивыми, в хорошем смысле слова.
Novostroy.su: В 2016 году застройщики Москвы реже выводили в продажу новостройки на стадии котлована. Наблюдается ли подобного рода тенденция в Санкт-Петербурге?
Р.М.: Эта тенденция, в первую очередь, связана с тем, что есть требования банков-кредиторов – застройщику нужно вложить 15-30% собственных средств, прежде чем пойдет кредитование через банк. Во-вторых, строительство – это достаточно долгий процесс, и чем раньше ты начнешь продавать квартиры, тем дешевле цена продаж. А в нынешних условиях рассчитывать, какая стоимость строительства будет через год-два достаточно тяжело. Наверное, поэтому сегодня на стадии котлована продается меньше жилья. Ведь получается так: сегодня компания продает по цене, которая их устраивает, отталкиваясь от ситуации на рынке, но уже завтра этих денег может не хватить. Поэтому застройщики, у которых есть собственные средства и возможность строить на свои или привлеченные банковские деньги, стремятся как можно позже начинать продажи. Нужно найти золотую середину и определиться, с какого момента надо начинать продавать, чтобы при этом не уйти в убыток.
Novostroy.su: Поделитесь, пожалуйста, вашими прогнозами относительно роста/уменьшения процентной ставки ипотечного кредита в 2017 году.
Р.М.: Прогноз достаточно простой – все будет зависеть от экономики в стране. Если Центробанк понизит учетную ставку, ипотечная тоже будет снижаться. Сегодня мы понимаем, что у нас нет понятия льготной ипотеки. Банк дает ипотеку, опираясь на ставку Центробанка. Поэтому все зависит от стабильности экономики и курса рубля.
Комментарии