Как работает программа реновации в Петербурге, что ей мешает, как повлиял коронавирус и зачем партнерство с Группой «Самолет», рассказал руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Novostroy.su: Ваша компания прочно ассоциируется с программой реновации в Петербурге (программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» принята в мае 2008 года). Вряд ли 10 лет назад вы думали, что процесс реновации так затянется – каковы ее результаты на сегодня?
Дмитрий Михалев, руководитель отдела по связям с органами государственной власти: То, что программа сложная и по масштабам не сравнима ни с одним проектом в Петербурге, было понятно на этапе ее старта. Но многие препятствия, которые стали тормозить ее реализацию, предугадать было невозможно. Собственно, поэтому программу и продлили в 2019 году на 10 лет – для этого были объективные причины. В общих чертах их можно разбить на три блока – отсутствие или недостаточность стартового пятна, синдром последнего жильца и изменения в законодательстве, осложняющие реновацию.
Novostroy.su: Какой объем выполнен на сегодняшний день? Недавно СМИ радостно писали, как будто это первый ваш расселенный дом. Руководство города даже посетило столь знаковое событие.
Д.М.: Это первая снесенная хрущевка. До этого мы сносили дома других типов – порядка 70 штук.
Novostroy.su: Петербургская реновация кардинально отличается от московской. Сейчас в столице идет второй этап. Создан Фонд реновации, в который планируется выделить из бюджета Москвы 400 млрд рублей. Такое складывается впечатление, что в Петербурге реновация – это дело одной компании. Вы верите, что программа будет реализована при таких условиях?
Д.М.: Финансирование – важнейший, но не единственный аспект, в котором столица пошла своим путем, и надо сказать делает это эффективно. Но в Петербурге и нет бюджета, который бы позволил городу вести реновацию без инвестора. В целом схема партнерства государства и инвестора не просто жизнеспособна, а единственно возможная для регионов. Нужно только отрегулировать принципы реализации реновации.
Novostroy.su: Можно поподробнее рассказать про эти принципы?
Д.М.: Первое – решить вопрос с синдромом последнего жильца, например, в помощью московского принципа, когда решение принимает большинство, а не 100%. Второе – решить вопрос с отсутствием стартовых пятен в ряде кварталов, например, путем предоставления участков в границах муниципалитета. Третье – снять законодательные ограничения, например, в законе 820-7, который ввел зоны регулирования в части кварталов и сделал невозможным снос домов.
Novostroy.su: 5 лет из-за одной семьи в Сосновой Поляне программа реновации фактически была заморожена. Вы озвучивали, что собственники 42-метровой квартиры пожелали получить миллион рублей за квадратный метр. Как все-таки удалось разрешить эту проблему и не повторится ли такая ситуация вновь?
Д.М.: Переговоры с семьей шли с 2013 года. В 2014-2015 годах в Сосновой Поляне 7-17 были введены в эксплуатацию 1-я и 2-я очереди жилого комплекса, куда были расселены жители близлежащих хрущевок, но из-за позиции одной семьи их снос и строительство новых домов были приостановлены на 5 лет. Только в этом году переговоры наконец привели к компромиссному решению, и стартовал демонтаж. Пока на законодательном уровне не будет принят механизм расселения собственников по аналогии с московским, когда для реновации дома нужно согласие 2/3 жителей, синдром последнего жильца никуда не исчезнет. Тем не менее, случай в Сосновой Поляне 7-17 должен показать потенциальным шантажистам, что другого пути кроме компромисса нет. Затягивание переговоров и непомерные требования не приведут к обогащению, а только отнимут время. Всегда лучше договориться и побыстрее начать жить в комфортных условиях в новой квартире.
Novostroy.su: Кроме реновации ваша компания реализует и собственные проекты – правильно я понимаю?
Д.М.: У нашей компании нет проектов помимо реновации. Все объекты возводятся в рамках программы «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге».
Novostroy.su: Но ведь последние годы программа практически не работала.
Д.М.: Программа реализовывалась с 2009 года, хотя для получения первого разрешения на строительство понадобилось 3 года – все это время готовились ППТ и ПМ. За 10 лет расселено 550 семей, снесено порядка 70 домов. Во всех объектах есть доля квартир, предоставленных жителям по программе реновации.
Novostroy.su: Введение эскроу-счетов изменит ли бизнес-модель строительства в рамках программы реновации? Как будет работать схема с эскроу и проектным финансированием при расселении?
Д.М.: Для организации проектного финансирования строительства необходимо создавать отдельные юридические лица (SPV). Эти компании будут застройщиками и они же будут привлекать средства граждан на эскроу-счета и получать проектное финансирование. При расселении принципиальных отличий не будет. Квартиры для расселения будут передаваться городу уже после ввода в эксплуатацию дома и закрытия эскроу-счетов.
Novostroy.su: То есть какой-то процент квартир будет «забронирован» и не участвовать в банковском взаимодействии? Эскроу-счета будут открывать дольщики, покупающие квартиры вне переселения?
Д.М.: Да, верно.
Novostroy.su: Строители довольно эффективно использовали коронавирус и карантин, добившись серьезной финансовой помощи от государства. Застройщики дружно жаловались на обвал продаж, причем на встрече с Владимиром Путиным в апреле были озвучено, что продажи рухнули на 65%. Ваша компания заметила спад продаж?
Д.М.: Так как основное предложение нашей компании - это квартиры с качественной чистовой отделкой в развитых районах Петербурга, плановые показатели продаж были выполнены – такое предложение всегда вызывает интерес покупателей. Спад был зафиксирован в апреле из-за введенных мер по нераспространению коронавируса, но в дальнейшие месяцы активность постоянно росла. Например, по итогам мая объем сделок в два раза превысил уровень апреля.
Novostroy.su: Вы в этом году заявили, что вашим партнером стала компания «Самолет», которая реализует проект в Мурино, но в основном строит в Москве и Подмосковье. Эксклюзивным продавцом квартир в Ленобласти вы стали задолго до объявления о партнерстве. В чем будет выражаться это партнерство?
Д.М.: Партнерство с Группой «Самолет» для нас означает доступ к экспертизе одного из крупнейших застройщиков России. «Самолет» очень сильно продвинулся в управлении проектами и цифровизации. Этот опыт и внедренные инструменты способны оптимизировать многие процессы внутри нашей компании.
Комментарии