Купили новую квартиру? Не торопитесь ее принимать! Сперва внимательно оцените проделанную застройщиком работу. Novostroy выяснил у экспертов, как не пропустить существенные дефекты и добиться их устранения.
Novostroy: Каковы самые распространенные дефекты при приемке квартиры?
Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:
Самыми частыми дефектами при приемке квартиры являются:
- Неправильная установка оконных конструкций. Это приводит к негерметичности и, как следствие, к продуванию, а небрежно выполненные работы грозят невозможностью удалить загрязнения. Фурнитура на окнах в новостройках часто не отрегулирована. Вызов мастера по регулировке окон обходится дорого, а результат часто не устраивает хозяев.
- Кривые стены и пол. Нормативы отклонений зависят от строительных материалов. В квартире с чистовой отделкой любое отклонение в перспективе является «дорогостоящим».
- Загрязнения, потертости, сколы и отклонения от плоскости дверных блоков.
- Отсутствие или некорректный монтаж вентиляции.
- Протечки. Причин много: неверный монтаж кровли, плохая гидроизоляция фундамента, неверно установленный полотенцесушитель в квартире, экономия на трубах и коммуникациях.
- Отсутствие заземления, неверная разводка. Во всех розетках вашей квартиры обязательно должна исправно работать система заземления. Неправильно функционирующее заземление опасно тем, что при коротком замыкании может не сработать аппарат УЗО, защищающий электроприборы и проводку от токов утечки.
- Пониженная температура стен. Промерзание фасадных стен может привести к появлению в углах точки росы после холодного сезона. Это портит отделку и провоцирует плесень. Для выявления дефекта используется специальное оборудование - тепловизор. Чтобы устранить подобное, расшивают и утепляют угол фасадной стены.
Андрей Чепурков, руководитель отдела продаж ремонтной компании Interion:
Советуем обратить внимание на самые частые дефекты:
- недостаточная длина электрического вводного кабеля;
- щели в стенах с соседними квартирами (чревато нарушением шумоизоляции);
- неправильно установленные трубы водоснабжения, отопления;
- несоответствие метражу, прописанному в договоре.
Виталий Русаков, риэлтор-эксперт по недвижимости:
К числу самых распространенных дефектов, исходя из практики, можно отнести:
- неровности стен, потолков и потолочных перекрытий, нарушение правильной геометрии стен;
- неисправность или некомплект сантехнического оборудования, батарей отопления, запорной арматуры, фитингов и пр.;
- напольное покрытие - следы потертости, вздутия, мокрых пятен и плесени;
- кафельная плитка имеет сколы, трещины;
- электрооборудование – некомплект, вплоть до отсутствия розеток выключателей и электросчетчика; неисправность работы сети в квартире — отсутствие напряжения в сети, признаки или следы коротких замыканий и т.д.
Novostroy: Что делать при их обнаружении? Укажите порядок действий новоиспеченного собственника.
В. Русаков (риэлтор):
Если в ходе приемки квартиры от застройщика в присутствии эксперта (со стороны застройщика или нанятого за счет клиента) обнаружены дефекты любой сложности, то все это фиксируется письменно в акте приема-передачи квартиры.
Следующий шаг — это урегулирование с застройщиком вопроса устранения недостатков. На это у застройщика имеется 60 дней.
Если же застройщик не предпринял никаких действий по устранению дефектов квартиры или сделал это не качественно, то клиент имеет полное право обратиться в суд или же попытаться решить вопрос с застройщиком в досудебном порядке.
Novostroy: Кто ответственен за исправление недочетов?
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский»):
До подписания акта приема-передачи за все недостатки несет ответственность застройщик. После подписания акта и оформления права собственности на квартиру (в том числе в первые годы после ввода) он обязан исправлять только критические недочеты в рамках гарантии.
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Ответственность за исправление недочетов несет застройщик. Наиболее эффективный инструмент защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету из заключения строительного эксперта. Для уменьшения цены ДДУ необходимо оценить в денежном выражении стоимость устранения дефектов.
Novostroy: Насколько реально добиться их устранения? В какие сроки это обычно происходит?
В. Русаков (риэлтор):
Мелкие недочеты застройщик старается самостоятельно устранить в пределах оговоренного законом срока 60 дней (Постановление об ОДС, с прописанными нормами ФЗ №442 от 23.03.2022). На рынке новостроек сейчас сильная конкуренция, и строительным компаниям дорог каждый клиент. Так что есть реальный шанс уладить все проблемы мирно.
Novostroy: Возможно ли добиться исправления от застройщика самостоятельно? Насколько при этом важна помощь юриста и организаций, помогающих с приемкой?
Р. Гордеева (Etagi Prime):
Порядок действий дольщика, если застройщик не устранил строительные дефекты, выявленные при приемке, в течение 60 дней:
- Закажите заключение строительного эксперта. Он осмотрит квартиру и составит заключение, в котором зафиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценит стоимость их устранения.
- Уведомьте застройщика о дате осмотра квартиры.
- Направьте застройщику претензию с требованием уменьшения цены ДДУ. К претензии приложите копию заключения эксперта.
- Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно в течение 10 рабочих дней.
- На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.
В. Русаков (риэлтор):
Как правило, на стороне клиента в деле отстаивания своих прав перед строительными компаниями работают такие организации, как Общественные службы защиты прав потребителей, региональные общественные организации обманутых дольщиков.
Кроме того, можно обратиться за помощью в официальные органы власти — региональные или муниципальные отделения Роспотребнадзора, Прокуратуры РФ и суды (как общей юрисдикции, так и арбитражные). Также существенную помощь могут оказать грамотные специалисты и эксперты (строительного профиля), юристы, специализирующиеся на жилищных спорах и делах, профессиональные риэлторы.
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
Если речь идет о замечаниях, выявленных на этапе приемки, то застройщик не вправе передавать вам объект с дефектами. Поэтому тут, как правило, не требуется посторонняя помощь.
А вот если проблемы появились в процессе эксплуатации, то здесь необходимо искать компромиссное решение с управляющей компанией. Нужно выяснить, действует ли гарантия и какие есть способы устранения проблемы. Если застройщик отказывается устранять дефекты, за которые он несет ответственность, можно прибегнуть к помощи юристов.
Novostroy: Что делать, если застройщик отказывается устранять дефекты?
Д. Коноваленко (Prime Life Development):
Для начала — попробовать договориться. В самом крайнем случае у дольщика всегда остаётся право для подачи в суд для принуждения застройщика.
В. Русаков (риэлтор):
Если строительная компания изначально заняла позицию не устранять обнаруженные при приемке квартиры дефекты, то клиент может:
- Устранить дефекты своими силами и затем истребовать сумму затрат с застройщика.
- Потребовать от застройщика выплату денежных средств в рамках компенсации за обнаруженные дефекты.
- Предложить компании снизить цену за квартиру с дефектами.
Если застройщик продолжает упорствовать и отказывается устранять дефекты, то придется обращаться в суд.
При этом новый владелец квартиры может подать иск в суд по таким основаниям, как:
- компенсация прямых материальных затрат на устранение дефектов, произведенных клиентом за свой счет;
- оплата услуг оценщиков — экспертов, проектировщиков, адвокатов и пр.;
- компенсация морального вреда;
- компенсация или штраф за нарушение сроков устранения дефектов, что согласно ФЗ № 214 определяется из расчета 1/150 ставки ЦБ РФ в день.
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Застройщик заинтересован в передаче вам объекта, ведь есть риски заплатить неустойку за срыв срока сдачи. На практике часто встречаются случаи, когда застройщик готов выполнить какие-то дополнительные работы, лишь бы объект был принят.
Novostroy: Насколько дорогостоящим может оказаться самостоятельное исправление недочетов?
Д. Коноваленко (Prime Life Development):
В большинстве случаев оно входит в стоимость ремонта. Например, неровность напольной плиты или стен исправляется залитием напольной стяжки и подготовкой стен к финишной отделке. Также многое зависит от пожеланий собственника. В недорогих классах жилья (обычно — проблема комфорт-класса) застройщики предлагают отделку, но не из самых качественных материалов. Поэтому за дольщиком остаётся финальное решение — какой он хочет видеть финальную смету.
В. Русаков (риэлтор):
Стоимость исправления недочетов в принимаемом от застройщика объекте напрямую зависит от сложности ремонта, а также от цены на строительные материалы, используемое оборудование и услуги специалистов. В некоторых случаях затраты могут достигать существенных сумм. Например, при устранении дефекта напольного покрытия или замены оконных конструкций, исправлении кривизны стен и потолочных перекрытий. Цена вопроса может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч рублей.
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Все зависит от конкретной проблемы, ведь может получиться так, что у вас окажется неработающей проводка, а для ее исправления потребуется разобрать полстены и заново сделать ремонт. Поэтому стоит очень внимательно отнестись к приемке. Если есть возможность, то можно обменяться опытом с другими жителями дома и уточнить список возможных дефектов, чтобы вернуться к вопросу ремонта тогда, когда вам захочется что-то обновить.
Остались вопросы? Напишите их здесь. Эксперты ответят на них в одном из следующих материалов. Следите за анонсами статей и новостей в телеграм-канале и получайте комментарии на волнующие вас темы!
Комментарии