Откуда взялся ипотечный ажиотаж и чего ждать дальше?

Novostroy.su: С чем связаны такие рекордные результаты?

Наталия Яшева, управляющий филиалом АКБ «ФОРА-БАНК» в г. Санкт-Петербург: Как ни странно звучит в наше время, 2018 год был достаточно спокойный для экономики, по крайней мере, по сравнению с 2014-2017 годами.

Люди уже адаптировались к текущей экономической ситуации, поэтому начал срабатывать так называемый «отложенный спрос» на ипотеку, скопившийся за предыдущие годы, потому что, несмотря ни на что, жизнь продолжается — создаются новые семьи, рождаются дети, кто-то переезжает из города в город, и эти и другие факторы влекут за собой необходимость решения жилищных вопросов.

Вторая причина — существенно упавшие ставки по вкладам. Время высоких ставок и высокой доходности прошло, и ставки в начале-середине 2018 года демонстрировали неуклонное снижение, пока не достигли исторического минимума к осени. Соответственно, началось перетекание средств физических лиц из банковских вкладов в другие доходные активы. Третья причина — пенсионная реформа.

Люди теперь ещё меньше верят в возможность прожить на пенсию, и создают себе запасы в виде квартир, которые можно сдавать в аренду и получать стабильный дополнительный доход.

Четвёртая причина — ставки по ипотеке, которые неуклонно снижались до октября 2018 года вслед за ключевой ставкой и стали психологически комфортными для потенциальных покупателей жилья.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: В 2018 году мы стали свидетелями рекордно низких ставок на ипотечные кредиты. Это происходило на фоне сокращения покупательской способности населения, отсутствия предпосылок для экономического роста, инфляции, сложной политической ситуации. Возможностей для самостоятельного накопления средств у покупателей недвижимости становилось все меньше, поэтому они обращались за помощью к кредитным организациям, которые в 2018 году предоставляли свой продукт на самых выгодных условиях.

Не последнюю роль в ипотечном буме сыграли и негативные ожидания покупателей недвижимости. Средства массовой информации не безосновательно нагнетали атмосферу, регулярно сообщая о новых санкциях, а эксперты рынка недвижимости пророчили рост цен на жилье и советовали не откладывать покупку квартир в долгий ящик.

События второго полугодия 2018 года только подтвердили прогнозы аналитиков. ЦБ РФ повысил ключевую ставку, вынудив банки пересмотреть цены на кредиты. К такому повороту событий кредитные организации были уже готовы — они заранее планомерно повышали ипотечные ставки на 0,5—1%. В результате, в конце года резкого удорожания кредитов и сокращения спроса на ипотеку не произошло.

Жанна Малис, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь Дольщикам»: Оживление на данном рынке связано с изменениями в законодательстве, в частности, с поправками к 214-ФЗ и переходом от долевого строительства к счетам эскроу. Граждане ожидают повышения цен на строящиеся объекты в связи с данным переходом, поэтому, пока данные новшества действуют в пилотном режиме, предпочитают решать квартирный вопрос в настоящее время. Также данная тенденция связана с возможным повышением ставки по ипотечному кредитованию в будущем.

Ирина Простакова, начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка: Основным драйвером роста рынка ипотечного кредитования большую часть года стало планомерное снижение ключевой ставки ЦБ в течение года на 1 п.п. (с 8,25% до 7,25%), а обратное повышение ключевой ставки в настоящий момент оказывает прямо противоположный эффект — рынок замедляется и объемы падают.

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo: Ипотечное кредитование было и пока остается единственным доступным способом приобретения жилья.

В частности, по данным ЦБ РФ, с начала 2018 года с помощью ипотеки в стране было заключено 55% (!) сделок с недвижимостью.

Такая востребованность этого кредитного инструмента объясняется тем, что до последнего времени российский ипотечный рынок достаточно долго находился в состоянии плавного снижения ставок. Если, к примеру, в 2016 году средняя ставка по ипотеке была на уровне 12,5% годовых, то в начале 2017-го — уже 11,84%, а в конце прошлого года был даже побит исторический для рынка рекорд — ставка опустилась ниже 10% — до 9,75%. Падали ставки и в этом году. К лету 2018-го кредиты на новостройки выдавались под 9,43%.

Однако осенью ситуация, к сожалению, стала меняться. Сначала свою «лепту» внес в сентябре ЦБ РФ, который впервые с 2014 года повысил ключевую ставку. Пусть и несущественно — всего на 0,25 процентных пунктов — до 7,5%, но реакция банковского сообщества не заставила себя ждать. Последующее повышение ипотечных ставок было зафиксировано у всех крупнейших игроков этого рынка. В среднем — на 0,5%, и сейчас кредит на квартиру можно взять под 9,6%.

Novostroy.su: Продолжится ли эта тенденция в 2019-ом году?

А.Л.: На мой взгляд, 2019 год не сможет повторить ипотечных рекордов 2018-го. Уже сейчас мы видим повышение ипотечных ставок, которое продолжится и в следующем году. Рост цен на недвижимость, связанный с подорожанием материалов, отказом от долевого строительства, повышением финансовой ответственности застройщиков, вместе с удорожанием ипотечных кредитов будет сдерживать спрос как на недвижимость, так и на основной инструмент покупки жилья — ипотеку.

Novostroy.su: Как скажется на объёмах ипотечного кредитования второе повышение ключевой ставки Центробанком?

Н.Я.: Касательно 2019 года можно предположить, что два повышения ключевой ставки приведут к росту ставок и по ипотеке, и по вкладам.

А повышение НДС и введение счетов эскроу для застройщиков наравне с другими факторами на рынке недвижимости приведут к повышению стоимости жилья на первичном рынке точно, и вряд ли вторичный рынок сильно отстанет в этом плане.

До тех пор, пока потребители адаптируются к изменениям, это может стать сдерживающими факторами для крупных покупок, в том числе жилья в ипотеку, и спрос будет более сдержанным.

А.Л.: Банки продолжают постепенно повышать ставки по ипотеке в ожидании очередного известия от ЦБ РФ. Второе повышение повторит ситуацию с первым и не вызовет резкого скачка цен на кредиты, так как возможные риски уже заложены в ценах на ипотечные продукты. Ипотека очень плавно будет дорожать до тех пор, пока сохраняется спрос на банковский продукт. При нынешних условиях рынок не позволит уйти за границу в 11-12%, после которой падение спроса на ипотеку может оказать негативное влияние на банковский сектор.

Novostroy.su: Какие прогнозы спроса на 2019-й год Вы можете дать?

И.П.: Учитывая уверенность многих экспертов рынка в дальнейшем повышении ключевой ставки регулятором, а также необходимость массового перехода застройщиков на проектное финансирование, вряд ли можно предполагать, что 2019 год станет рекордным для ипотечного рынка.

Ж.М.: Представляется, что в данный момент наблюдается оживление перед затишьем на данном рынке. Повышение ставок, переход к проектному финансированию строительства не обуславливают дальнейшего роста спроса.

Алексей Крейтор, заместитель председателя правления банка «Восточный»: Из трендов 2019 года – сокращение числа предложений по ипотеке без первоначального взноса. Если они и останутся, то уровень одобрения подобных предложений, скорее всего, сократится. Что касается ставок, то динамика ключевой ставки, а также рост уровня ставок по вкладам на рынке неизбежно окажет влияние на повышение ставок по ипотеке. Однако, высокий уровень конкуренции не дает возможности для маневра, поэтому колебания будут не больше 1-2%.

Е.К.: Сейчас уже всем ясно, что рост ипотечных ставок продолжится.

В начале 2019 года, по прогнозам экспертов, средние ставки по ипотеке вновь могут стать выше 10%, а к концу 2019-го и вовсе вырасти до 12%.

Но даже при этих значениях – ставки, на мой взгляд, будут оставаться доступными для заемщиков. В подтверждение своих слов напомню ситуацию конца 2014 года, когда ЦБ РФ неожиданно поднял ключевую ставку с 10,5% сразу до 17% (это было самое резкое разовое повышение ключевой ставки с 1998 года). После чего и последовали по-настоящему значительный рост ипотечных ставок и обвал спроса.

А.Л.: Для тех, кто давно задумывался о покупке недвижимости и следил за уровнем цен на кредитном рынке, повышение даже до уровня 10-11% на фоне низких ставок 2018 года психологически повлияет негативно. Мало кому понравится платить за упущенные возможности. Но для большинства людей, особенно молодых семей, покупка недвижимости является первоочередной потребностью.

Жизнь нельзя отложить на потом, поэтому покупатели будут искать другие возможности экономии средств: покупка в рассрочку, приобретение квартир меньших по площади в удаленных районах и т.д.

Ситуацию должны поддержать государственные программы для некоторых категорий покупателей недвижимости. Сейчас действует программа для семей, у которых в 2018 году родился 2-ой или 3-ий ребенок. Она пока не получила должного распространения и по прогнозам экспертов в 2019 году будет пересматриваться. Кроме того, мы предполагаем, что будут инициироваться и новые программы, которые должны поддержать спрос на ипотечном рынке.

Люди продолжат брать кредиты на жилье и будут это делать еще более осознанно. Вместе с ростом цен возрастут и требования к надежности застройщика, классу жилья, уровню комфорта и гарантиям соблюдения сроков.