Один из факторов, влияющих на итоговую цену квартиры для покупателя, — стоимость земли под жилой комплекс. При дефиците таковой — велика вероятность удорожания этого пункта расходов для застройщика, что может отразиться и на конечной стоимости для потребителя. Novostroy спросил у экспертов рынка, есть ли в Петербурге сейчас участки под строительство жилья и так ли сильно тариф на землю сказывается в итоге на цене квартиры.
Novostroy: Есть ли сейчас в Санкт-Петербурге свободная земля под строительство жилых многоквартирных комплексов? Как много? Каковы перспективы застройки?
Юрий Александров, исполнительный директор ООО «КРТ Девелопмент»:
Для начала определимся с термином «свободная земля», т.к. таковой не существует: она либо в частной собственности, либо в государственной (не берем случаи пользования и т.д.), соответственно и перспективы застройки можно разделить крупно на три категории:
- Государственная земля по закону для нужд строительства может передаваться застройщикам только через торги. Основные площадки: ДОМ.РФ, Фонд имущества, прочие.
- Земли в собственности непрофильных владельцев, как правило, участки с «правильным» назначением (ВРИ: «Многоэтажная жилая застройка») уже в прицеле девелоперов, по ним заключены соглашения, договора на выкуп. По участкам с другими ВРИ нужна работа по изменению назначения или здесь те, кто подали поправки в Генплан ждут результатов решений Комиссии, или согласовывают условно-разрешенный вид (при наличии такой возможности). Кто не подал, грустят…
- Земли в собственности девелоперов: так называемый земельный банк может обновляться, участки с разрешениями могут переходить от одного застройщика к другому, пока не перейдут в стадию реализации.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:
По моим наблюдениям, в данный момент в Петербурге нет свободной (в моем понимании — не в собственности застройщиков) земли. Перспективным может быть освоение серого пояса, составляющего примерно 5000 га. Отсутствием земель для многоэтажного жилищного строительства можно объяснить неутихающие страсти вокруг закона о Комплексном развитии территорий (КРТ). Соответственно, на ближайшие лет 10 с учетом земельного банка застройщиков (примерно 700 га) и потенциала серого пояса в 5000 га работа у застройщиков есть.
Потом в ход пойдут земли КРТ, давление на администрацию города по сносу домов дореволюционной застройки. В этом направлении уже идут разговоры о сносе домов, не имеющих «исторической ценности».
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
В Петербурге практически не осталось простых для освоения участков под застройку. У девелоперов есть выбор: заниматься реновацией, намывать новые территории или уходить за КАД в депрессивные локации с недостатком инфраструктуры. Каждый из этих долгих и капиталоемких путей осложняется нарастающими санкциями и экономическим кризисом.
В Петербургской агломерации сейчас прослеживается тренд на перепродажу по более высокой цене земельных участков с подготовленной документацией. Застройщики пересматривают свои земельные банки и в условиях падения платежеспособного спроса, часто принимают решение о сокращении количества проектов в реализации. Из-за высоких издержек и согласованных при получении кредитов на строительство финмоделей профицит предложения на первичном рынке недвижимости компенсируется не путем снижения цен на квадратные метры, а сужением рынка.
Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions:
В Санкт-Петербурге практически нет свободной земли для строительства, за исключением пригородов. Некоторые участки имеют ограничения, например, построенный объект должен быть спортивным или рекреационным. На других участках также могут быть ограничения, которые могут затруднить начало строительства, такие как необходимость расселения жильцов или проведение рекультивации земли. Как результат, такие участки могут не представлять интереса для инвесторов.
Единственным резервом для строительства жилых многоквартирных комплексов в Петербурге является «серый пояс», который занимает около 6,4 тыс. гектаров. На месте бывших заводов, фабрик и складов может появиться около 12 млн квадратных метров жилья. Однако для успешного развития этих районов необходимо не только строительство жилья, но и создание рабочих мест, чтобы избежать маятниковой миграции.
Виталий Коробов, директор компании Element Development:
В центральных локациях Санкт-Петербурга наблюдается дефицит свободных земель под капитальное строительство, поэтому количество проектов по реновации и реконструкции действующего фонда может увеличиться. По данным консалтинговой компании Nikoliers за 2022 год, земли на периферии города и в области стали более привлекательными для инвестиций. В прошлом году совокупная площадь приобретенных земель под девелопмент составила более 1,5 тыс. га, что на 77% больше, чем в 2021-м. Из них за пределами КАД находятся более 80% площадок.
Novostroy: Какие юридические сложности с земельными участками бывают у застройщиков в Петербурге?
Ю. Александров («КРТ Девелопмент»):
Дефицит качественных участков наблюдается как минимум последние лет десять, и все новые имеют набор старых проблем: требования КГИОП, обременения спорами или долгами, несогласованные социальные обязательства, сервитуты, санитарно-защитные зоны, непрозрачные истории приобретения и т.д.
Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):
Основные юридические сложности состоят в переводе земель в категорию, позволяющую производить многоэтажную жилую застройку. В принципе, этим можно объяснить появления такого вида объектов, как апартаменты.
Анатолий Рагозин, старший юрист Prospectacy:
Например, для строительства объектов жилого назначения требуется внести изменения в генеральный план, правила землепользования и застройки, с целью установления жилой функциональной и территориальной зоны. Либо в отношении земельного участка действует утвержденный проект планировки территории, который не предусматривает размещение в границах земельного участка объекта жилого назначения, что также предполагает необходимость внесения соответствующих изменений.
С учетом особенностей градостроительного регулирования Санкт-Петербурга, объекты жилого назначения могут размещаться, в том числе, в некоторых деловых зонах, однако для этого может потребоваться предоставление специального разрешения на условно-разрешенный вид использования, выдаваемый Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В. Тимофеев (City Solutions):
Застройщики могут столкнуться с проблемами получения разрешений на строительство из-за наличия исторических и культурных объектов на участке или в его близости. Также сложно внести изменения в генплан или сделать корректировку застройки, работа градостроительной комиссии может занять до полугода.
В. Коробов (Element Development):
Главной сложностью рынка недвижимости Санкт-Петербурга является его зарегулированность. Девелоперы вынуждены формировать свои проекты в рамках, которые установлены законодательством без учета индивидуальных особенностей земельных площадок. Например, инженерные коммуникации не всегда являются пригодными для нового проекта, а здания, требующие реконструкции, могут быть расположены в районах с недостаточной транспортной и социальной инфраструктурой. Таким образом, согласование концепции и изменение функционального назначения территории часто становятся долгим и затратным процессом для девелопера, что могут выдержать только федеральные игроки рынка.
Ирина Курильская, старший юрист консалтинговой компании Prospectacy:
Основной проблемой для застройщика, по нашему мнению, является невозможность на стадии приобретения объекта оценить предстоящий объем социальных обязательств. В то же время, до момента обеспечения территории перспективной застройки объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, разрешительная документация может быть не выдана уполномоченными органами.
Большое количество земельных участков, расположенных в Санкт-Петербурге и рассматриваемых к приобретению застройщиками, не являются подготовленными с точки зрения градостроительной документации. Вместе с тем, только на внесение изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки, разработку проекта планировки территории может уйти не менее 2-3 лет. Поскольку целесообразность изменения зонирования определяется исключительно органами государственной власти, застройщик, приобретая такой «неподготовленный» земельный участок, возлагает на себя определенные риски.
По нашей практике, большой проблемой также является отсутствие единой информационной системы с указанием всех возможных ограничений, действующих в отношении земельных участков. Выявление данных ограничений на последующих стадиях способно существенно повлиять на параметры строительства и ухудшить инвестиционную привлекательность земельного участка. При проверке земельных участков мы рекомендуем нашим клиентам не ограничиваться общедоступными сведениями, а также получать дополнительную информацию, в том числе, от органов государственной власти и в частности, отдельных комитетов, а также предусматривать в договорах купли-продажи механизмы компенсации прежним правообладателем застройщикам убытков, в случае выявления неуказанных в соответствующем договоре ограничений.
А. Левнева («Балтийская жемчужина»):
Дополнительные сложности возникают из-за несоответствия ПЗЗ и генплана города. Поэтому стоимость земли зависит от наличия готовой документации, инженерных коммуникации, инфраструктуры, близости крупных транспортных магистралей, природных ресурсов, престижа и популярности района и многих других факторов. Земельный рынок в основном закрыт, и часто сумма сделки – это результат договорных отношений между продавцом и покупателем, она не может определяться несколькими понятными критериями.
Novostroy: Как именно стоимость земли влияет на стоимость квартир?
В. Тимофеев (City Solutions):
Стоимость земельного участка не является определяющей в ценообразовании квартир, однако она коррелирует со стоимостью будущего жилья. Цена зависит от расположения, но каждый участок уникален и имеет свои особенности, в том числе юридического характера. Также на цену участка влияет срочность продажи. Поэтому нельзя говорить о прямой пропорции между стоимостью участка и квартиры.
Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):
Удельный вес стоимости земли в цене многоэтажного жилого дома составляет примерно 10-25 процентов.
Ю. Александров («КРТ Девелопмент»):
Напрямую влияет, так как цена земли в кв. м продаваемой площади для класса «бизнес» составляет сейчас от 50 до 80 тысяч рублей в зависимости от локации, объема строительства и полноты ИРД (исходно-разрешительной документации). Эти деньги включены в цену продажи, а еще застройщик, даже не начав строительство, вынужден затратить около одного миллиарда рублей (средний проект ЖК в 20 тыс. квадратных метров с РНС). И это либо собственные средства, что не часто, либо кредит/облигации под минимум 14% годовых.
Комментарии