Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в интервью для Novostroy.su поделилась своими впечатлениями о поправках, внесённых в ФЗ-214, а также о судьбе застройщиков в 2017 году.
Novostroy.su: Кто из застройщиков уйдет с рынка недвижимости в новом году в связи с поправками к ФЗ-214?
Светлана Денисова: Я не думаю, что причиной ухода с рынка компаний могут стать поправки к федеральному закону. Конечно, эти поправки зачастую носят косметический, очень популистский характер и совершенно не влияют на реальную надежность застройщика, не повышают ее никоим образом, но сильно осложняют жизнь добросовестным застройщикам. Ведь на исполнение абсурдных требований новых поправок привлекаются новые ресурсы, и для деятельности небольших компаний это может стать осложнением. Но не стать причиной ухода с рынка. Скорее это будет некий накопленный эффект. Если такое решение компания будет принимать, или независимо от принятия решения если она претерпевает крах своей деятельности, то причиной этого все-таки будут не поправки, а комплекс оснований.
Иллюстрируя свою мысль о том, что поправки носят косметический, ничем не подкрепленный характер и не влияют на повышение надежности, приведу такой пример как приложение к каждому акту приема-передачи инструкции по эксплуатации дома. Деятельность по эксплуатации у нас является лицензированной, ей занимаются лицензированные управляющие компании. Требования к лицензированию этой деятельности законодательно у нас появились относительно недавно - всего два года. Инструкция по эксплуатации дома, если она пишется неформально, представляет собой огромный объемный документ. Я уж не говорю о самой документации о вводе дома в эксплуатацию, которая передается эксплуатирующей организации. Но даже сама инструкция застройщикам предполагает порядок и регулярность обслуживания всех систем, а там установлено много автоматики, дорогое лифтовое оборудование, электрические щиты, тепловые пункты... И все это законодатель зачем-то хочет приложить к каждому акту приема-передачи. Это просто абсурд!
Теперь появилась еще требование, например, о том, что застройщик должен обеспечить доступ каждого дольщика к его объекту. Правда есть оговорка: в соответствии с требованиями технической безопасности. Если мы возводим 2000-квартирный дом, то застройщику не остается ничего другого, как просто обеспечивать экскурсии на дом вместо того чтобы работать. Стройка действительно является объектом повышенной опасности: работает башенный кран, есть сварка, бетонирование, двигается грузовой транспорт, работают механизмы, проемы открытые или огражденные еще не постоянным, а штатным строительным ограждением. Там вообще нельзя перемещаться без специального инструктажа. На стройке ежегодно гибнут люди: люди, прошедшие инструктаж, профессионалы, понимающие, где находятся, одеты в специальную одежду и так далее. И вдруг к застройщику предъявляются такие требования. Каким образом он может, ведя сложный и даже опасный вид работ, организовывать непрерывные экскурсии? Мы считаем, что совершенно невозможно обеспечить доступ на стройку в том объеме, в котором это предлагают сделать законодатели.
Novostroy.su: Насколько такие серьезные поправки как появление компенсационного фонда и увеличение уставного капитала ударят по кошельку небольших застройщиков, и повлияет ли это на их уход с рынка?
С.Д.: Что касается увеличения уставного капитала, это требование выдвигается в зависимости от того объема строительства, которое застройщик ведет. То есть непосредственно маленьких компаний, ведущих 1-2 объекта, это требование не касается.
И это требование носит довольно косметический характер, потому что отчисления, которые компания делает в уставный капитал, дальше ничем не регламентированы. То есть я могу обозначить эти деньги как отчисления в уставный капитал, они на мой расчетный счет поступят в виде оплаты уставного капитала, и дальше я этими деньгами буду так же оперировать, как и любыми другими суммами. Потом их судьба законодательно никак не регламентирована. Поэтому непонятно, как это вообще отразится на надежности компаний. И это не приведет к банкротству, однозначно. А вот что касается компенсационного фонда, тут совсем другая история. Действительно, это крупная сумма, целый процент от текущей сметы. В таких цифрах застройщики оперируют в отношениях с партнерами (например, по большинству объектов масс-маркета агентское вознаграждение составляет 2%). Совершенно не понятно, каким образом будут оперировать целым процентом отчислений в компенсационный фонд. Мы еще не видели подробных, прописанных законодателем инструкций, как именно этими деньгами будут в дальнейшем распоряжаться. В выигрыше пока что не дольщики. Как говорится, тот кто пишет протокол, тот и выигрывает переговоры. В нашем случае, тот, кто управляет этим компенсационным фондом.
Novostroy.su: С учетом остальных факторов (таких как падение спроса, кризис и т. д.), каким будет новый год для мелких застройщиков?
С.Д.: 2016-й год уже ознаменовался оживлением спроса. Мы увидели, по крайней мере в нашей локации, в Санкт-Петербурге, прирост объемов, увеличение общего количества сделок и существенный прирост ипотечных сделок. Это важные индикаторы, показатели общего покупательского настроения. Они означают, что рынок адаптировался к новым условиям, покупатели уверены в своем завтрашнем дне, понимают, что они не потеряют работу, справятся с обязательствами по ипотечному кредиту, и общий оптимизм существенно вырос. Значит в 2017 году мы увидим нарастание этих тенденций. Коль скоро мы пережили суровый 2015-й год, достаточно сложный, более оптимистичный 2016-й, то 2017-й обещает принести улучшение. Пока что мы не видим предпосылок к осложнениям. Однако кто-то из строительных компаний, вероятно, уже испытывает проблемы, которые пока скрыты, но возможно проявятся в 2017 году. Компании ведь заблаговременно готовятся к законодательным изменениям. Они вывели в продажу все что можно было вывести накануне вступления в силу новаций, соответственно, они не попадают под действие этих новаций и будут работать в старом правовом поле. То есть явления, усложняющие жизнь застройщиков, будут происходить постепенно.
Novostroy.su: Подводя итог, можно ли сказать, что 2017 год пройдет для застройщиков в целом благоприятно?
С.Д.: Думаю, что в целом более благоприятно, чем 2016. Это будет еще не полное благополучие, потому что общеэкономическая ситуация продолжает оставаться напряженной, роста доходов населения пока что мы не видим. Просто люди вынуждены решать свои проблемы, вписываться в кабалу, влезать в ипотечные обязательства, строители работают в условиях очень насыщенного рынка, конкуренция сейчас чрезвычайно высока. То есть год сложный, но все-таки ситуация кризисная преодолевается, перерабатывается постепенно. Коллапса мы не ощущаем, наоборот, рынок выходит из кризиса.
Комментарии