Поиск
Новостройки
Продажа
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0
Карта сайта

Ликвидация хрущевок в Санкт-Петербурге: что дальше и что делать «расселенцам»?

21 сентября 2022 Интервью
https://www.novostroy.su/articles/interview/likvidatsiya-khrushchevok-v-sankt-peterburge-chto-dalshe-i-chto-delat-rasselentsam/
Ликвидация хрущевок в Санкт-Петербурге: что дальше и что делать «расселенцам»?
Ликвидация хрущевок в Санкт-Петербурге: что дальше и что делать «расселенцам»?
Интервью
2022-09-21 20:05:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/632b4b03c2070.jpg
Novostroy.su
211
21
Петербург гудит, как пчелиный рой. Часть жителей активно борется за отмену закона о КРТ, часть — не сразу поняла, что даже если живешь не в хрущевке, все равно имеешь шанс переехать с, условно, «Ломоносовской» в Сосновую Поляну. Мы разбирались с экспертами в нюансах нового закона, а также выясняли, где узнать, входит ли ваш дом в программу КРТ, и что делать, если да.

Петербург гудит, как пчелиный рой. Часть жителей активно борется за отмену закона о КРТ, часть — не сразу поняла, что даже если живешь не в хрущевке, все равно имеешь шанс переехать с, условно, «Ломоносовской» в Сосновую Поляну. Мы разбирались с экспертами в нюансах нового закона, а также выясняли, где узнать, входит ли ваш дом в программу КРТ, и что делать, если да.

Хрущевка в Санкт-Петербурге Хрущевка в Санкт-Петербурге

Novostroy.su: Объясните, пожалуйста, нашим читателям отличие реновации от КРТ.

Дмитрий Щегельский президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА»:

Упомянутые организации
БЕНУА
Агентство
Дмитрий Щегельский
Эксперт рынка

С точки зрения законотворцев, разница между реновацией и КРТ заключается в больших возможностях у инвестора в вопросах «выселения» граждан. По КРТ граждан можно отселить в любой район Петербурга, либо заплатить ему за квартиру в сносимом доме на основании цены, указанной в отчете об оценке (это по программе КРТ называется рыночная цена).

Устроители программы указывают на то, что программа КРТ «спущена сверху». Т.е. она носит общероссийский характер и на основании этого местные администрации (в данном случае руководство Петербурга) породило закон закона № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге».

Владислав Преoбраженский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

Комплексное развитие территории (КРТ) регулируется отдельной главой 10 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Эта глава введена в ГрК РФ в 2020 г., заменив собой целый блок разновидностей инвестиционно-строительной деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении территории, об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, и т.д.). Теперь все виды такой деятельности унифицированы под общим термином КРТ и подчиняются единообразному регулированию.

Термин «реновация» применительно к жилищному строительству вошел в наш словарь с началом реализации Программы реновации жилищного фонда в Москве в 2017 г. Опыт Москвы решили взять на вооружение в других регионах РФ (в то время как на уровне федерального законодательства действительно существовал определенный пробел в регулировании данного вопроса). Сегодня, с появлением норм о КРТ в ключевых федеральных законах, регулирующих инвестиционно-строительную деятельность (Градостроительном, Жилищном и Земельном кодексах РФ), можно сказать, что реновация по сути является одной из разновидностей КРТ жилой застройки и подпадает под действие данных норм.

При этом федеральный закон оставляет субъектам РФ достаточное поле для собственной нормотворческой деятельности в области КРТ с учетом региональной специфики.

Федор Грудин, депутат округа «Правобережный»:

Реновация — это уже действующий проект, который существует в Кировском и Фрунзенском районах Санкт-Петербурга. Там переселение проходит в формате «змейки». Делают один дом, потом следующий. Переселение проходит в пределах квартала или микрорайона. КРТ — комплексное развитие территорий. Новый и сырой проект, который на данный момент откровенно не доработан, потому и вызвал протесты петербуржцев.

На фото — хрущёвка

Анастасия Кутишенко, эксперт в сфере градостроительства Санкт-Петербурга:

Отличие 1: по основаниям для включения в программы.

Реновация, а точнее развитие застроенных территорий (далее – РЗТ), имеет отношение к территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. КРТ жилой застройки возможно и при наличии на территории многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, которые соответствуют критериям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 29.06.2022 № 444-59 (закон о КРТ).

Отличие 2: по территории переселения.

При РЗТ переселение граждан из сносимых или реконструируемых домов осуществляется в многоквартирные дома в этом же квартале, либо в смежный квартал, если он находится в границах РЗТ. Так же переселение возможно в квартиры, расположенные на иных территориях, с письменного согласия граждан. Конкретная территория переселения при КРТ не установлена и ограничена границами всего города.

Отличие 3: проведение общих собраний собственников помещений.

В ГрК РФ в редакции, действующей до 30.12.2020, не предусматривалось проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу включения в решение о РЗТ. Пунктом 3 части 6 статьи 66 ГрК РФ установлено, что вопрос включения многоквартирного дома в решение о КРТ жилой застройки подлежит рассмотрению на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме.

Novostroy.su: Какие конкретно типы домов попадают под закон о КРТ?

Ф. Грудин (депутат):

КРТ плох тем, что там не прописаны серии домов. В законе есть просторечный термин «панельные хрущевки» 1950-1970. Это еще одна претензия, поскольку панельными тогда были уже и многоэтажки (7-9 этажей).

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

Согласно п.3 статьи 2 вышеуказанного закона 444-59 про типы домов, подпадающие под КРТ, сказано следующее: «Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территорий жилой застройки, является строительство многоквартирных домов, в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)».

Дело в том, что нет официального государственного акта, раскрывающего понятие «хрущевка». Поэтому получается, что под это понятие можно подвести любой объект недвижимости — внимание! — спроектированный (именно так указано в законе) в период с 1957 по 1970 годы, т.е. дом может быть построен и позже. Также не указана этажность этих «хрущевок». Как известно, в период с 1957 по 1970 годы были спроектированы и «сталинки», и «хрущевки», и дома девятиэтажных серий типа «корабли», 504 серии и т.д.

На фото — снос здания

Novostroy.su: Должны ли были проходить общественные слушания перед принятием закона?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

В данный момент, чтобы принять закон 444-59, слушания не нужны, он носит характер, запускающий дальнейшую цепочку изменений в различных правовых и нормативных актах. К примеру, согласно п.7 ст. 2 закона 444-59 «сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития жилой застройки включаются в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки в текстовой и графической форме». Так же в статье 14 закона 444-59 указано — «Предельный срок для проведения общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, составляет 90 календарных дней со дня опубликования проекта такого решения в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке».

Из всего сказанного получается, что для того, чтобы включить дом в список под снос, нужна всего лишь согласованная с администрацией города инициатива инвестора, который будет «реновировать» территорию. Только после этого жители этого дома должны встрепенуться и в течение 90 дней организовать собрание и решить, хотят они, чтобы их сносили или нет. Если не соберутся или не успеют, то дом снесут.

А. Кутишенко (градостроитель):

Нет. Процедура принятия закона определена Регламентом Правительства Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 №100, и Регламентом работы Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. Ни первый, ни второй документ не предусматривают необходимость проведения общественных обсуждений в том смысле, в каком это понимается Федеральным законом «Об основах общественного контроля». Также необходимость проведения общественных обсуждений по этому закону не предусмотрена федеральным законодательством, то есть не предусмотрена Градостроительным кодексом Российской Федерации.

На фото — ночной Санкт-Петербург

Novostroy.su: Поясните «приостановление» губернатором отдельных положений закона до 2024 года. Что это означает на деле? Как ситуация может дальше развиваться?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

У меня сложилось впечатление, что задача неожиданного принятия закона 444-59 — «закошмарить» жителей города, чтобы потом, немного уступив по каким-то вопросам, «продавить» дело до конца, т.е. запустить это самое «комплексное развитие жилой застройки». Возможно, что это план был такой, «продавить» граждан в несколько подскоков.

Ф. Грудин (депутат):

Реализация КРТ и так не планировалась «прямо завтра». «Заморозка» — способ успокоить общественные настроение на время доработки/переработки закона.

А. Кутишенко (градостроитель):

На деле это означает приостановку действия фактически не действующего закона, поскольку для его реализации необходима подготовка и утверждение подзаконных актов правительственного уровня. Сегодня, инициируя приостановление действия закона, Правительство ничем не рискует, поэтому это взвешенное решение. Выбранная дата так же определена не случайно, поскольку до этого срока Правительство СПБ должно утвердить новый Генплан и новые ПЗЗ, соответствующие ему. В проекте ПЗЗ будут отображены новые границы КРТ. Подводя черту, по сути получается, что на период утверждения необходимых правовых актов предлагается остановить действие закона. Эта мера позволит снизить социальную напряженность.

Novostroy.su: Создается общественный штаб контроля за реновацией. Какова его роль?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

Общественный штаб должен был встать буфером перед гражданами и администрацией города для того, чтобы не были ущемлены права граждан.

Ф. Грудин (депутат):

Сейчас нет положения об общественном штабе. По моему личному мнению, Смольным в 2021 году было принято решение создать «гиперуправляемый» парламент, что и было успешно реализовано. К несчастью для Смольного, этот парламент не отражает реальных мнений в обществе, потому Общественный совет для власти — возможность знать, что реально думают люди на местах.

А. Кутишенко (градостроитель):

Цель одна — снизить «градус». Тем более перед судом, первое заседание которого назначено на 21.09.22. А для нас, жителей, это возможность доносить свою позицию по закону и добиваться реальных изменений.

На фото — улица в Санкт-Петербурге

Novostroy.su: Как жителю узнать, входит ли дом по конкретному адресу в программу КРТ?

Ф. Грудин (депутат):

Пока никак. Но советую посмотреть на сайте ГИС ЖКХ год постройки дома, серию, тип и этажность. И следить за новостями.

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

Насколько я понимаю, под программу создан специальный сайт https://rzt.spb.ru/ («Городская программа Развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга»), где должны публиковаться все материалы. Будет это окончательный источник или появятся другие, сейчас неизвестно. Логично, чтобы власти официально объявили место получения гражданами информации по вопросу.

А. Кутишенко (градостроитель):

Границы КРТ определяются в Приложении № 6 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее — ПЗЗ). Подготовкой ПЗЗ занимается Комитет по градостроительству и архитектуре. Поэтому достаточно направить соответствующий запрос в КГА. На сегодня, по официальной информации комитета, ни один дом, соответствующий критериям, установленным законом о КРТ жилой застройки, в ПЗЗ не включен. Срок подготовки изменений в ПЗЗ продлен до мая 2023 года. Если эти границы КРТ когда-нибудь и будут определены, то, на мой взгляд, скорее всего в рамках этого проекта изменений в ПЗЗ. Напомню, что в отличие от закона о КРТ, проведение общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ является обязательным! Поэтому нужно внимательно следить за новостями по поводу подготовки этого проекта документа!

Novostroy.su: Что делать жителям, чтобы дом, подходящий под критерии, не расселили?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

Чтобы дом не расселили, необходимо отслеживать информацию в списках домов под снос. Как только ваш дом окажется в списке, необходимо сразу провести собрание собственников и принять решение о нежелании расселения дома. Такое решение должно быть проведено не менее 2/3 от общего количество собственников.

А. Кутишенко (градостроитель):

Следить за корректировкой ПЗЗ и принимать активное участие в голосовании по вопросу включения либо исключения дома в проект решения о КРТ. Важно! Согласно ГрК РФ, проект решения подлежит обязательному опубликованию в порядке, предусмотренном для официального опубликования нормативных правовых актов (п. 2 с. 6. ст. 66 ГрК РФ). В Санкт-Петербурге таким источником официального опубликования является сайт Администрации Санкт-Петербурга, раздел «Электронное официальное опубликование». Получается, что до принятия решения о КРТ можно ознакомиться с проектом решения.

Ф. Грудин (депутат):

Во-первых, объединиться в домовой чат и познакомиться друг с другом вживую. Во-вторых, попробовать для тренировки провести общее собрание, не связанное с КРТ. Например, провести ревизию дел управляющей компании в вашем доме за последние годы и выбрать совет дома.

Так вы будете подготовлены к моменту, когда закон о КРТ в том или ином виде вступит в силу. Ну и чтобы он был лучше, пишите обращения своим депутатам, пишите обращения в Смольный, следите за общественным штабом.

На фото — панорама Санкт-Петербурга

Novostroy.su: Губернатор заявил, что для защиты интересов собственников при КРТ нужно доработать ряд моментов на федеральном уровне. О каких изменениях речь?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

Что имел в виду губернатор по вопросу «доработки ряда моментов», известно только ему. Узнаем, когда будет представлен следующий «доработанный» вариант закона.

Ф. Грудин (депутат):

Самый острый момент — собрания собственников и презумпция выселения. Сейчас если дом не голосовал, его автоматом включают в КРТ. С этим необходимо бороться в первую очередь.

А. Кутишенко (градостроитель):

Это уже юридические тонкости. Здесь есть и ряд местных инициатив, которые требуют дополнительного изучения и рассмотрения на федеральном уровне. Есть и инициативы, которые позволят устранить уже выявленные противоречия в федеральном законодательстве. Например, противоречия между ГрК РФ и ЖК РФ. Первый предусматривает возможность исключения дома из решения о КРТ жилой застройки до утверждения ППТ. А если открыть ст. 44 ЖК РФ, мы увидим, что к компетенции ОСС (общего собрания собственников) относятся вопросы включения дома или его исключения из проекта решения о КРТ жилой застройки. То есть наделить ОСС полномочием по исключению дома из непосредственно принятого решения о КРТ федералы забыли.

Novostroy.su: Есть ли истории удачного расселения хрущевок в Санкт-Петербурге? Какой положительный (т. е. устраивающий жителей расселяемых домов) опыт других городов (стран) можно было бы перенять?

Д. Щегельский (Санкт-Петербургская палата недвижимости):

За время существования вопросов реновации хрущевок удачным я бы назвал несколько вариантов. На Торжковской, 16, была надстроена мансарда и утеплен фасад. Таким же образом была проведена реновация хрущевок в Беларуси. Это вариант реновации «по-датски», потому что в Дании подобные дома приводят в бодрый вид таким образом. В Германии также эти дома не сносят, а сохраняют малоэтажную застройку, надстраивают мансарды, балконы, в некоторых случаях даже увеличивают площадь комнат и кухонь за счет пристройки новых элементов. Там ценят малоэтажность и разряженное пространство между домами.

Ф. Грудин (депутат):

Глобально: опыт перенимать не надо, люди переезжать не хотят. Ресурс хрущевок — 120, 150 лет. Желающие переехать до закона о КРТ, обвалившего цены на квартиры в панельках, могли продать свою квартиру и купить новую в индивидуальном порядке. Локально: таких примеров нет. Санкт-Петербург — третий по величине город в Европе. Опыт городов меньше для нас неуместен, в Лондоне слишком дорого, а к московскому опыту оказалось много нареканий.

А. Кутишенко (градостроитель):

Первый пилотный проект КРТ жилой застройки был опробован Москвой. Московский закон гарантирует переселение в границах одного района. Это то, о чем все сейчас говорят и, видимо, то, что будет принято как поправка к нашему закону где-нибудь в конце 2023 года. Но говорить о том, что где-то есть закон или международный опыт, который бы устраивал абсолютно всех жителей переселяемого дома, неправильно. Это утопия, в жизни так не бывает. Всегда найдутся те, чьи интересы останутся не удовлетворены. Отмечу, что изучением международного опыта занимаются целые институты и организации и только они могут дать необходимую оценку и привести соответствующие примеры.

Статья по данной теме28 августа 2017

Проблема ветхости жилого фонда общенациональна. Решить ее за счет жителей, большинство из которых считает каждую копейку, несмотря на то, что являются обладателями недвижимости в миллионы рублей, невозможно. Столица идет своим путем, которым вряд ли смогут последовать другие города

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц