Капремонт: когда отремонтируют ваш дом?

Novostroy: Что такое графа «Капитальный ремонт» в приходящих платежках?

Сергей Гебель, бизнес-юрист, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры», член генерального совета «Деловой России», бизнес-посол «Деловой России» в Германии: Согласно ст. 158 ЖК РФ, капитальный ремонт дома осуществляется за счет средств Фонда капитального ремонта и иных, не запрещенных законом способов. В соответствии со ст. 170 ЖК РФ одним из источников формирования Фонда являются регулярные взносы, уплачиваемые собственниками помещений многоквартирного дома.

Именно этот взнос и обозначается в качестве графы «Капитальный ремонт» в приходящих платежках.

Под капитальным ремонтом понимаются работы по замене или восстановлению строительных и несущих конструкций, а также систем инженерно-технического обеспечения.

В основной перечень работ по капитальному ремонту входит:

• восстановление фундамента;
• ремонт крыши, фасада, подвальных помещений;
• обслуживание лифтов, систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Перечень работ может быть расширен за счет увеличения взносов на капитальный ремонт.

Глеб Гилинский, учредитель Ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства»: Это плата, которую обязан вносить любой собственник помещения (квартира, машино-место, нежилое помещение, кладовка) в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным Кодексом РФ. Эти начисления по своей экономической сути являются амортизационными начислениями на объект жилой недвижимости.

Novostroy: Какова схема распределения средств налогоплательщиков? Опишите ее с момента внесения денег до момента сдачи работ подрядчиком в отремонтированном доме.

Андрей Воропаев, управляющий Некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»: Оплачивая взносы на капремонт, собственники копят средства на проведение работ в будущем. Такие масштабные преобразования, как замена кровли, лифта, фасада, требуют довольно серьезных денежных вложений. И накопить их за год-два жители, естественно, не смогут. Поэтому региональные программы охватывают период с 2014 по 2043 годы. Все дома ранжированы по трехлетним периодам (краткосрочные планы), в зависимости от:

• года постройки здания;
• его износа;
• технических характеристик.

Собственники копят средства либо на общем «котловом» счете регоператора, либо на специальном счете своего ТСЖ.

Когда в определенном доме подходит период ремонта, собственникам направляются предложения по проведению работ. Инициатива и неравнодушие жителей к своему дому очень важны — если они не проведут общее собрание и не примут решение, то, по закону, его будет принимать администрация муниципального образования.

Если потом выяснится, что собственники хотели другой вид работ (например, не замену кровли, а ремонт отопительной системы, или другой цвет фасада), изменить уже принятое решение, особенно на этапе строительно-монтажных работ, будет практически невозможно.

На собрании жильцы выбирают ответственное лицо. Этот человек сможет подавать замечания, вносить предложения, участвовать в приемке работ.

Кстати, если уже после ремонта окажется, что какой-то элемент вышел из строя, то, по договору, подрядная организация обязана исправить проблему. Срок гарантии — 5 лет.

Но бывает и так, что капремонт дому нужен гораздо раньше установленного срока. На этот случай в Ленобласти действуют два Постановления Правительства: по 499-му Администрация может получить субсидию на неотложный ремонт, а по 625-му сдвинуть сроки на более ранний период.

Когда мы говорим об инициативе собственников, то это касается и платёжной дисциплины. К примеру, одним из основных условий 625-го Постановления является хорошая собираемость по дому — 95%. То есть жители должны исправно оплачивать капремонт и не допускать образования задолженности.

С. Гебель («Гебель и партнеры», «Деловая Россия»): Собранные с жильцов деньги за капитальный ремонт распределяются в порядке, заранее определенном собственниками жилья.

Фонд средств капитального ремонта может формироваться на счете регионального оператора либо на специально открытом для этого банковском счете, владельцем которого обычно выступает управляющая компания.

Независимо от выбранного способа решение о проведении капитального ремонта принимается региональными властями.

После накопления необходимой суммы и наступления срока ремонта средства из Фонда перечисляются подрядчику, который должен выполнить определенные работы.

Г. Гилинский (Ассоциация «Управленческие кадры городского хозяйства»): Взнос на капитальный ремонт — это обязательный платеж за будущую услугу.

Средства, собранные с собственников, персонифицированы. Больше того, собственники должны сами решить, кого назначить распоряжаться этими средствами — управляющую компанию или региональный Фонд капитального ремонта.

В первом случае общее собрание собственников, уполномоченные или собственники (совет дома, ТСЖ) определяют потребность и объем работ по капитальному ремонту, а управляющая компания нанимает подрядную организацию, имеющую допуск СРО на проведение данных работ.

Важно, что стоимость работ должна соответствовать сумме накопленных средств. При этом максимальная единичная стоимость работ по капитальному ремонту определена в каждом регионе уполномоченным органом власти. Такой схемой выгодно пользоваться жителям новостроек, с сильной самоорганизацией.

Во втором случае (и такой схемой пользуются 99% процентов собственников) деньгами распоряжаются власти региона, которые утверждают и публикуют план капитального ремонта многоквартирных домов, исходя из своего представления о его необходимости.

Формально этот план должен быть согласован общим собранием собственников, но утвердить более ранние сроки замены лифта или водопровода у собственников не получится. Далее региональный Фонд капитального ремонта проводит тендер на отбор генеральных подрядчиков, которые уже нанимают подрядные организации.

Затем работы сдаются в Фонд капитального ремонта с учетом мнения жителей об их качестве. Оплата работ происходит независимо от того, достаточно ли денег собрал конкретный дом, за счёт других домов (принцип «общего котла»).

Novostroy: От чего зависит конечная сумма платежа за месяц? Насколько на нее влияет локация и тип дома?

А. Воропаев (НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»): Сумма оплаты взносов рассчитывается так: нужно умножить тариф (в 2023 году по ЛО он составляет 10,9 рублей за квадратный метр) на общую площадь квартиры. Иных условий в нашем регионе нет.

В других областях они могут отличаться. Их величина может зависеть от этажности дома, года постройки, наличия лифта и др.

С. Гебель («Гебель и партнеры», «Деловая Россия»): Минимальный размер взносов определяется нормативным актом субъекта, поэтому сумма зависит от региона.

Например, в Москве в 2023 году нужно платить 24,09 рубля за квадратный метр помещения в жилом доме, а в Санкт-Петербурге ставка варьируется от 11,9 до 12,99 рублей в зависимости от типа постройки.

Однако по решению собственников многоквартирного дома размер ежемесячных взносов может быть увеличен. В таком случае для конкретного дома устанавливается отдельная сумма.

Novostroy: Как узнать, когда в вашем доме проведут капремонт?

А. Воропаев (НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»): Узнать периоды проведения ремонта в доме можно на сайтах Комитета по ЖКХ ЛО и Фонда, в системе ГИС ЖКХ и в группе фонда в ВК.

С. Гебель («Гебель и партнеры», «Деловая Россия»): Узнать, что и когда будут ремонтировать, проще всего на сайте «Реформа ЖКХ».

Для этого нужно ввести адрес своего дома, перейти во вкладку «Капитальный ремонт МКД», выбрать раздел «Работы (услуги)» и отсортировать по годам. В появившемся списке будут года, в которые запланирован ремонт, а также перечень предполагаемых работ.

В редких случаях бывает, что на сайте отсутствует информация о доме — тогда можно обратиться к своей управляющей компании или в ТСЖ. Если они тоже не знают, помочь сможет местный департамент или министерство, занимающееся вопросами жилищно-коммунального хозяйства. Как правило, даже у самых маленьких населенных пунктов есть сайт, где представлены все необходимые контакты.

Novostroy: Какова ответственность за неуплату начислений?

А. Воропаев (НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»): Неуплата взносов — это нарушение закона, влекущее серьезные последствия. На долг начисляются пени, причем не только на размер долга, но и на период просрочки.

Сначала Фонд напоминает собственнику о его обязательствах, предупреждает и направляет досудебные требования об оплате. Но если они проигнорированы, организация обращается в суд. А после за исполнение решения уже берутся приставы.

Кстати, если вы имеете какие-то льготы, то они также будут приостановлены до момента полной оплаты долга и пени.

С. Гебель («Гебель и партнеры», «Деловая Россия»): Выселить из жилья либо лишить собственности за неуплату взносов по капитальному ремонту не могут, однако законом предусмотрены и иные санкции.

Так, в соответствии со статьями 154, 159-160 ЖК РФ должника могут привлечь к ответственности в виде наложения пени, взыскания долга в судебном порядке и прекращения предоставления положенных льгот и субсидий. В рамках исполнительного производства применяются различные меры, в том числе и запрет на выезд за границу.

Novostroy: Кого освободили (в т.ч. частично) от уплаты счетов за капремонт? Перечислите основные категории таких граждан.

А. Воропаев (НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области»): Чтобы узнать, есть ли у вас льготы на оплату взносов, стоит обратиться в местное отделение социальной защиты.

Отдельные категории граждан от уплаты взноса не освобождаются, меры социальной поддержки им предоставляются в виде ежемесячной денежной компенсации в заявительном порядке.

С. Гебель («Гебель и партнеры», «Деловая Россия»): По общему правилу, платить взносы за капитальный ремонт должны все собственники помещений многоквартирного дома. Однако региональными властями могут предоставляться льготы на уплату. Например, в Москве одиноким неработающим пенсионерам в возрасте 70 лет предоставляется компенсация в размере 50%, 80 лет — 100%.

Кроме этого, компенсация в размере не более 50% от суммы платежей предусмотрена для инвалидов I и II группы, детей-инвалидов и граждан, имеющих детей-инвалидов.

Помимо льготных условий, законом предусмотрено полное освобождение от уплаты взносов за капитальный ремонт для следующих категорий собственников:

• жильцы аварийных домов, подлежащих сносу;
• владельцы помещений в МКД, расположенных на территории закрывающихся населенных пунктов;
• жильцы домов, не признанных аварийными, но в отношении которых принято решение о сносе либо об изъятии земельного участка властями.

Если платежи осуществляются на специальный счет, то жильцы вправе принять решение о приостановлении взносов в связи с накоплением необходимой суммы. При этом лица, накопившие долги, обязаны продолжать вносить платежи до полного погашения задолженности.