По мнению некоторых представителей рынка недвижимости, в 214-ФЗ не учтены особенности компаний, строящих таунхаусы; невозможно финансировать объекты различной инфраструктуры вне участка, предусмотренного под дом в одном разрешении на строительство; ограничен механизм выполнения гарантийных обязательств по введенным домам и многое другое.
Застройщики России передали в Совет Федерации свои претензии к поправкам 214-ФЗ. Мы попросили Марию Литинецкую - управляющего партнёра Агентства Недвижимости «Метриум Групп» и начальника отдела продаж строительной компании «БФА-Девелопмент» поделиться своими замечаниями к 214-ФЗ, а также рассказать, насколько выполнимы перечисленные поправки? Учтут ли власти голоса участников рынка?
Novostroy.su: Не могли бы вы поделиться своими замечаниями к 214 ФЗ?
Мaрия Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Общая направленность реформы 214-ФЗ понятна: в строительной отрасли должны остаться только сильные и крупнейшие игроки, чтобы обеспечить ее устойчивость и ликвидировать социальную напряженность вокруг проблемных строек. В то же время можно понять и негодование в сообществе девелоперов: последние поправки в 214-ФЗ готовились для реализации одной идеи – создания компенсационного фонда, однако финальная версия законопроекта оказалась куда более масштабной, чем даже принятые год назад поправки. Причем несмотря на то, что законопроект о компенсационном фонде обсуждался два года, самые радикальные изменения появились в законопроекте непосредственно перед его принятием (кстати, довольно скоротечным) в Госдуме. Никакого широкого обсуждения заинтересованными сторонами не было. Именно поэтому, на мой взгляд, поправки в 214-ФЗ при общей их адекватности рыночной ситуации остались недоработанными.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: Главная сенсация новых поправок – одно разрешение на строительство на одного застройщика. Это предложение дезорганизует работу всего жилищного рынка, поскольку в ходе комплексного освоения территории, как правило, происходит межевание участка, каждый корпус получает отдельное разрешение на строительство. В процессе реализации масштабных проектов в том числе предусматривается возведение социальных объектов, которое и без того детально регламентировано. Дополнительные запреты могут парализовать всю деятельность. Почему-то не слышно голосов от властей субъектов Федераций, хотя это положение закона делает невозможным строительство инфраструктурных объектов в той логике, в которой это планировалось.
Если анализировать поправки более подробно, то, например, приступить к новому проекту застройщик сможет только после полного исполнения обязательств, то есть компания должна существовать в воздухе после окончания строительства и передачи квартир дольщика еще 3-5 лет, неся гарантийные обязательства и не занимаясь больше никаким бизнесом.
Novostroy.su: На ваш взгляд, насколько выполнимы перечисленные поправки? Учтут ли власти голоса участников рынка?
Мaрия Литинецкая: Полагаю, главная проблема новой версии закона заключается в следующем: вырабатывая правила игры для всей страны, законодатели мыслили категориями и масштабами только столичных рынков жилья. А в России работает почти 3 тысячи девелоперов, из которых только 113 – в Москве. Именно поэтому столичному девелоперу относительно легко найти в своем составе группы компаний юридическое лицо, которое имеет, как минимум, 10 тыс. кв. м. возведенного многоквартирного жилья. Если же мы представим застройщика, который работает даже не на областном, а районном уровне (а таких немало) и строит мало- и среднеэтажные дома размером в две-три секции, то он и за один год не возводит 10 тыс. кв. м. Он не получит статус застройщика. Кроме того, региональным девелоперам гораздо сложнее получить кредит в банке, чем московским застройщикам. Если учесть волну отзыва лицензий, которая затронула прежде всего банки в провинции, задача привлечения финансирования становится еще более трудной. А это значит, что будет сложно получить дополнительные средства на обязательный резерв 10% стоимости инвестиций в проект, повышение уставного капитала, на административно-управленческие расходы, если они выходят за новые установленные рамки.
Светлана Денисова: То, что мы видим сейчас, это «молчание ягнят». Участники рынка обсуждают изменения в закон о долевом участии на конференциях, в кулуарах, но, как показала практика принятия новых поправок сразу в третьем чтении закона, без обсуждения с профессиональным сообществом никакого реального диалога не происходит. Власти судят из презумпции виновности всего бизнеса, хотя обманутые дольщики сконцентрированы преимущественно в Москве и области. Банкротство нескольких крупных столичных компаний поставило под сомнение добросовестность подавляющего большинства строительных компаний по всей стране. Теперь бизнес нуждается в полном переформатировании, в изменении правовой структуры крупных строительных холдингов, всей схемы реализации проектов, в том числе по строительству социальной инфраструктуры. При нынешнем уровне активности спроса, поскольку дополнительные издержки заложить в цену квадратного метра почти нереально, – это размашистое движение шашкой. Стон строительного сообщества однозначно дойдет до ушей власть предержащих, но будут ли внесены изменения – увидим.
Комментарии