Эксперт: законопроект 214-ФЗ подготовлен на высоком уровне, однако проблему обманутых дольщиков он не решит

Novostroy.ru: Как вы оцениваете изменения законодательной базы в сфере недвижимости? Нет ли у вас опасений о развитии прослойки «серых» сделок на рынке на фоне ужесточения закона о ЖСК и 214-ФЗ? Видите ли вы пути, по которым недобросовестные игроки рынка смогут обойти свои обязательства?

Андрей Кирсанов: Декларируется, что изменения в 214-ФЗ необходимы для решения проблемы «обманутых дольщиков». В соответствии с 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан допускается только:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;

2. путем выпуска жилищных сертификатов; 

3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Помимо перечисленных, на рынке действуют и другие «схемы» - векселя, договоры соинвестирования и т.д. При этом никто не проводил никаких анализов способов привлечения денежных средств граждан, ставших «обманутыми дольщиками».

Проще для достижения внешнего эффекта заботы о гражданах  усилить меры по правовому регулированию договора долевого участия в строительстве. Сложнее – провести анализ причин и принять меры, направленные на исключение или более жесткое регулирование тех способов привлечения денежных средств граждан, которые приводят к появлению «обманутых дольщиков».

Сам законопроект подготовлен на высоком технико-юридическом уровне. Однако он не решит проблему «обманутых дольщиков», приведет к росту цен на недвижимость и, как следствие, к снижению объемов жилищного строительства. Весьма вероятно, что некоторая часть застройщиков перейдет от договоров долевого участия в строительстве к другим «схемам» привлечения денежных средств граждан, а это, в свою очередь, может повлечь увеличение количества «обманутых дольщиков».

Novostroy.ru: Может ли, по Вашему мнению, ужесточение требований к застройщикам привести к монополизации рынка первичной недвижимости крупными компаниями?

А.К.: Да, такое развитие событий можно прогнозировать.

Novostroy.ru: Если допустить такой сценарий, как монополизация скажется на ценах на жильё, качестве проектов, доступности жилья для нуждающихся?

А.К.: Рост цен на жилье потенциально заставит застройщиков экономить и может пострадать качество. Жилье станет доступным лишь для обеспеченной части населения России.

Novostroy.ru: Как вы оцениваете решение властей о продлении программы госсубсидирования ипотеки? Какие механизмы могут быть введены государством для поддержки отрасли в качестве альтернативных мер? 

А.К.: Решение властей о продлении программы госсубсидирования ипотеки можно оценить как «пожарную меру», направленную на поддержание и граждан, и строительной отрасли.

Можно предложить и другой вариант:

В целях государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования предлагается дополнить перечень основных операций, по которым устанавливаются ставки ЦБ РФ, специальной ипотечной ставкой - назначение: развитие ипотечного жилищного кредитования; инструмент: ипотечные жилищные кредиты. Ставку ипотечного жилищного кредитования предлагается установить на уровне 3-4%, для конечного потребителя размер ставки ипотечного кредита должен быть 7-8%. 

Это позволит:

1. Повысить доступность ипотечных жилищных кредитов.

2. Не тратить деньги из бюджета на субсидии по процентным ставкам. 

3. Дать россиянам реальный шанс приобрести жилье.

4. Сохранить рабочие места (1 рабочее место на стройке - это 10 рабочих мест в смежных отраслях), что особенно важно в условиях кризиса. 

При этом необходимо установить основные ограничения предоставления ипотечных жилищных кредитов с применение предлагаемой ставки:

1. Только для оплаты по договорам долевого участия. 

2. Только для строительства многоквартирных домов. 

3. Только для жилья эконом-класса с установленным ограничением по  стоимости квадратного метра для конкретных субъектов Российской Федерации.

Возможны дополнительные условия предоставления кредитов по предлагаемой ставке, например:

1. Ограничения по возрасту заемщиков: надо поддерживать молодые семьи.

2. Для проектов комплексного освоения территории. 

3. Для проектов развития застроенных территорий. 

4. Для проектов реновации промзон в мегаполисах. 

5. Введение квалификационных требований для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан по договорам долевого участия в строительство многоквартирных домов (например: 5-10 лет на рынке и т. п.).

Ипотечные жилищные кредиты с применение предлагаемой ставки должны быть общедоступны, т.е. их предоставление не должно регулироваться органами местного самоуправления или органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. 

Для справки:

1. В настоящее время Банком России установлены процентные ставки по 5 основным операциям.

2. Получение прибыли не является целью деятельности Банка России (статья 3 ФЗ «О ЦЕНТРАЛЬНОМ БАНКЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (БАНКЕ РОССИИ)»).

Novostroy.ru: Планируете ли Вы присоединиться к программе по ипотечному кредитованию АИЖК через застройщиков? Какие требования предъявляет к застройщикам агентство? Как эта программа, по Вашему, могла бы сказаться на уровне продаж в Ваших проектах?

А.К.: Мы входим в число первых застройщиков, которые заключили с АИЖК такое соглашение.

Novostroy.ru: Каким образом, на ваш взгляд, отразится на инвестиционных покупках изменение Налогового кодекса, касающееся срока владения квартирой, который необходим для ее продажи без налоговых обременений? С 1 января 2016 года он был увеличен с трех до пяти лет (если собственник захочет реализовать свою недвижимость до этого срока, то ему придется заплатить 13% НДФЛ).

А.К.: Это может осложнить жизнь тем, что хочет улучшить жилищные условия скорее, чем спустя 5 лет после покупки предыдущего жилья.