Делаем ставки, господа. Ключевая или ипотечная — кто «в плюсе»?

Novostroy.su: С учетом повышения ключевой ставки на чем базируется оптимистичный прогноз главы «Сбербанка» Германа Грефа о возможности снижения ипотечных ставок до 7%? Какие для этого есть предпосылки?

Литинецкая Мария Александровна

Эксперт рынка

Мaрия Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Для снижения ставки есть предпосылки. Ключевая ставка Центробанка примерно в два раза выше темпов инфляции, то есть фактически она завышена. В частности, в Китае почти такая же инфляция как в России (2,3% в августе, тогда как у нас – 3,1%), однако в Поднебесной ключевая ставка Народного банка – 4,3% (2 процентных пункта разницы с инфляцией), а в России – 7,5 (4,4 п.п.).

В Европе и США ключевые ставки ниже темпов инфляции – это стимулирует потребительское кредитование и инвестиции. Я полагаю, что глава Сбербанка мог исходить из предположения о том, что санкции в перспективе ближайших лет частично или полностью отменят, отношения с западными странами наладятся, и ЦБ начнет вести более мягкую кредитно-денежную политику.

Сергей Лик, IPT Group: Герман Греф, говоря о возможности снижения ипотечных ставок, по сути не лукавит. Ибо понимает, что строительный сектор является серьезным мультипликатором в экономике для многих смежных отраслей. Поэтому снижение темпов строительства приведет к спаду в более широком спектре. Государство продолжит поддерживать строительный сектор, но будет выбирать иные инструменты. И в данном случае — субсидирование ставок или даже введение специальных накопительных счетов — являются самыми эффективными инструментами. Они подразумевают адресность экономической помощи — благополучных заемщиков, которые будут приобретать жильё. То есть, вместо поддержки застройщиков или производителей поддерживаться будет спрос на их услуги. Это разумно. Соответственно, фронтом данной поддержки будут выступать крупнейшие банки страны, преимущественно с государственным участием, и Сбербанк будет в их числе. У него и так достаточно дешевое фондирование, а субсидирование ставок сделает его предложение еще более привлекательным. И отдельные предложения для ограниченного круга лиц вполне могут быть дешевле ключевой ставки Банка России. Насколько ограниченным будет круг лиц, выяснится при формировании бюджета такой помощи.

Валерий Курганов, советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам: С высокой долей вероятности можно ожидать, что недавнее повышение Банком России ключевой ставки до 7,5% не последнее в этом году и повлечет за собой повышение ипотечной ставки до 12-13%. Комплекс экономических проблем в стране и непрерывно усиливающаяся череда санкций свидетельствуют о том, что несмотря на заявление главы Сбербанка Германа Грефа о наличии в России предпосылок для снижения ставок по ипотеке до 7% в ближайшие два года, ипотечная ставка будет только повышаться. Сейчас ставка находится в районе 9,5%, но на этом уровне не удержится. Заявление Грефа стоит воспринимать лишь в рамках субсидирования ставок по ипотеке для отдельных категорий граждан - молодых и многодетных семей, военнослужащих и некоторых других. О скидках для всех потребителей на фоне недавнего повышения процентных ставок речи быть не может.

N.SU: Как известно, ипотечная ставка складывается из нескольких составляющих и в итоге минимальный процент становится доступен лишь небольшой категории лиц, а то и вовсе является лишь номинальной единицей. Возможно ли, что обещанное Грефом снижение процентной ставки будет «замаскировано» дополнительными затратами заемщика при оформлении?

С.Л.: Такое возможно, однако, дополнительные затраты и так придется нести заемщику — та же страховка должна быть оформлена у страховщика из списка банка. И уже в силах заемщика искать более дешевые предложения либо сразу, либо по истечении первого года займа — такое в практике встречается сейчас очень часто. Плюс стоит обращать внимание на акции от застройщиков — некоторые из них способны субсидировать ипотечную ставку для покупателя в течение первого года. Однако, в рекламе будет всегда указываться именно эта — самая низкая ставка. Формально не придерешься — ставка же есть!

М.Л.: Статистика по средневзвешенным ставкам выданных кредитов свидетельствует о том, что большинство заемщиков получают деньги под процент, сопоставимый с базовой ставкой. К примеру, в августе этот показатель равнялся 9,57%, а минимальные ставки крупнейших банков варьировались от 9,2% до 9,5%. Возможно, будет введена новая льготная или субсидируемая программа кредитования, которая позволит отдельным категориям заемщиков предоставить кредит под 7%.

N.SU: Каковы дальнейшие перспективы динамики ключевой ставки?

М.Л.: Динамика ключевой ставки будет зависеть от международной обстановки, но скорее всего ЦБ будет ужесточать политику. Если санкционное давление усилится, это приведет к оттоку спекулятивного капитала из российских ценных бумаг (облигаций прежде всего), поэтому Центробанк повысит ставку, чтобы обеспечить высокую доходность этих бумаг. Однако объемы оттока предсказать невозможно. Если спекулянты начнут ускоренно избавляться от гособлигаций, это приведет к падению рубля и росту инфляции, что опять же заставит Центробанк увеличивать ставку.

С.Л.: Ключевая ставка — это индикатив, и она зависит от состояния экономики как внутри России, так и внешнего мира. Российская экономика относится к категории развивающихся стран — чей потенциал зависит от экспорта сырья. И именно сейчас время, когда мировые инвесторы отворачиваются от инвестиций в такие экономики. Это сказывается на их валютах — они девальвируются. Рост внутренних ставок позволяет капиталу не утекать слишком быстро, поэтому в интересах развивающихся стран ставки не снижать, а повышать. Так уже сделал Центральный банк Турции, Аргентины и России. Бразилия оставила ставку на прежнем уровне. Банк России символичным ростом ставки показал свою готовность мгновенно реагировать, поэтому движение ставки в любую из сторон мы можем увидеть чуть ли не на каждом последующем заседании его Совета директоров.

Ситуация на финансовых рынках говорит о тенденции укрепления доллара против остальных валют. А это значит, что давление на сырьевые рынки, а значит и на валюты развивающихся стран, будет продолжаться. Пока ФРС США не прекратит цикл повышения ставок, надеяться на значительное снижение ставок в России уже не приходится. Если иностранному инвестору не интересен керри-трейд из-за значительной разницы в ставках, значит он не будет вкладывать в Россию, а значит дефицит ликвидности будет приводить к повышению стоимости денег в стране.

N.SU: Эксперты прогнозируют снижение покупательской способности на фоне нестабильной экономической ситуации. Есть ли у банков дополнительные инструменты для привлечения ипотечных заемщиков сейчас и с учетом возможных перспектив?

С.Л.: Эксперты правы — покупательная способность граждан снижается. Их номинальные доходы лишь на 2,8% превышают прошлогодний уровень. А реальные располагаемые доходы начали снижаться. И разгоняющаяся вследствие девальвации, инфляции и НДС с 2019 года эту тенденцию лишь подстегнут. Это особенно тревожно на фоне дикого роста потребительского кредитования, благодаря которому розничная торговля показывает минимальный, но все-таки рост. Население при падении своих доходов не изменяет себе в потреблении. И это чревато более серьезными последствиями в случае ухудшения макроэкономических показателей в стране.

М.Л.: Пока ставки по ипотеке остаются на относительно низком уровне, объем заимствований будет расти. Затем придется прямо или косвенно субсидировать спрос на ипотеку за счет бюджетных средств. Отчасти возможно субсидирование ставки застройщиком – такие программы есть на рынке, но они относительно редкие и не рассчитаны на большое число клиентов.

N.SU: Как отражается рост ключевой ставки на деятельности строительных компаний?

М.Л.: Рост ключевой ставки отрицательно сказывается на деятельности практически всех компаний, работающих в реальном секторе экономики и ориентированных на внутренний спрос, а не экспорт. Прежде всего это выражается в росте стоимости кредитования и ужесточении условий для заемщиков. Соответственно, строительная отрасль остается без инвестиций. Повышение ключевой ставки также означает доходность ценных бумаг. Это заставляет немало бизнесменов отказаться от технически сложных проектов и заняться спекулятивными вложениями в облигации или валюту, что приносит больше средств, чем строительство. Наконец, из-за роста стоимости кредита снижается ипотечный спрос, то есть строительство теряет покупателя. Соответственно, целесообразность девелоперских проектов, особенно масштабных и долгосрочных ставится под сомнение.

С.Л.: Прямая связь — стоимость заимствований для строительства. Косвенная — формирование спроса на построенные объекты — через механизм ипотеки. Наше будущее — эскроу-счета — сделают стоимость квадратного метра несколько дороже. И удорожание будет уже привязываться к ключевой ставке. Соответственно, чем выше ставка, тем дороже придется финансировать строительство. Однако, эти расходы всё равно будут заложены в цене и тем самым переложены на покупателя.

N.SU: Ускорит ли повышение ключевой ставки выведение девелоперами на рынок новых объектов? Или наоборот, проекты будут «убраны в стол» до лучших времен?

С.Л.: При росте ключевой ставки новые проекты скорее будут «убраны в стол». Связано это будет как с удорожанием самого строительства, так и с удорожанием ипотеки для покупателей. К тому же, на рынке и так достаточно огромное предложение первичного жилья, которое не может найти своего покупателя. Доходность проектов, к примеру, в Подмосковье снижается — девелоперы теряют интерес к развитию новых площадок. Однако, это не говорит о том, что строительство прекратится совсем. Просто темпы освоения новых территорий замедлятся до нового роста экономического цикла с новым витком роста цен.

При этом покупателям стоит быть осторожными при выборе объекта для покупок. Агрессивные ценовые предложения по новым площадкам должны настораживать, ибо риск завершения таких проектов будет очень высоким. Опыт Урбан Групп это доказывает — даже такие гиганты-застройщики вполне могут стать банкротами за считанные месяцы.

Алина Бажулина, заместитель управляющего петербургского филиала АКБ «ФОРА-БАНК» (АО): Что касается инвестиционных проектов – рост ставки негативно может отразиться на многих девелоперских проектах, так как вызовет их удорожание. По данной причине компании скорее предпочтут на какое-то время отказаться от новых проектов, отложив их до лучших времен. Рентабельность проектов обычно становится меньше, сроки реализации увеличиваются: население в нестабильной ситуации пытается больше накопить и сберечь, нежели потратить, тем более на недвижимость, которая стала дороже. Те, у кого остаются средства, размещают их скорее в депозиты, потому что ставки по вкладам тоже растут, увеличиваясь пропорционально ключевой ставке.