«БФА-Девелопмент»: «Если бизнес обременить чрезмерно, то результатом станет уклонение от исполнения закона»

(Novostroy.su) Какие, по Вашему мнению, поправки в 214 ФЗ позволят еще больше защитить дольщика в нынешней экономической ситуации; являются ли эти изменения необходимыми?

Изначально 214-ФЗ призван защищать интересы дольщиков. Для застройщика 214-ФЗ весьма неудобен,  работа по нему является обременительной.  Строительное  сообщество  неоднократно высказывалось, что 214-ФЗ устанавливает несимметричные взаимоотношения сторон по ДДУ.  Например, дольщик может в любой момент отказаться от исполнения  ДДУ, а застройщик, даже при нарушении дольщиком единственной его обязанности по оплате, - только при соблюдении ряда условий. 214-ФЗ возлагает на застройщика много обязанностей. Главные проблемы – это  издержки по регистрации договора долевого участия и сроки, в течение которых проходит регистрация. В Петербурге сроки регистрации ДДУ, установленные законом, не соблюдаются, и застройщик получает деньги на строительство с большой задержкой. Есть дополнительные хлопоты в виде отчетности, которая предусмотрена в соответствии с 214-ФЗ.

В стремлении защитить интересы дольщиков не стоить забывать об интересах бизнеса, которые также должны быть обеспечены. Если бизнес обременить чрезмерно, то результатом станет уклонение от исполнения закона. Застройщики начнут работать по альтернативным схемам: ЖСК и предварительным договорам. Когда застройщик работает в обход закона - это уже не защита интересов дольщика. Следует внимательно относиться к существующему балансу сторон. Самые лучшие законы те, которые закрепляют сложившуюся практику. Если эта практика прижилась и признается обеими сторонами, как приемлемая, то надо «семь раз отмерить», прежде чем ее менять.

Даже самый лучший закон не может исключить все риски, которые несет в себе инвестиционный процесс. Стройка - это долгосрочный проект, который  занимает 2-3 года. Предусмотреть все тернии на длительном пути невозможно, в процессе могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Покупатель на первичном рынке платит меньше, чем тот, кто приобретает  готовую квартиру,  именно потому, что несет определенные  риски.

(Novostroy.su) Как, на Ваш взгляд, отнесутся застройщики к запрету привязывания стоимости квартиры к курсу доллара (поправка в 214 ФЗ по инициативе Владимира Петрова)?

Первичный рынок Санкт- Петербурга уже более десяти лет принимает платежи в рублях в безналичной форме. Совсем немногие компании привязывают стоимость договора к иностранной валюте напрямую либо через  так называемую «условную единицу», обнаруживая желание обезопасить себя от макроэкономических рисков за счет своих дольщиков. Обоснование этой практики выглядит довольно неубедительно. Ведь, по оценке экспертов, доля импортной составляющей  в нашем конечном продукте не превышает  10-15% в самых насыщенных оборудованием объектах.  Такие поправки в закон вряд ли встревожат подавляющее большинство застройщиков.

(Novostroy.su) На Ваш взгляд, поможет ли поправка о добавлении в проектные декларации плана-графика строительных работ и отчетов о ходе строительства защититься от неблагонадежных застройщиков и сомнительных проектов?

Сама по себе публикация плана - графика ни от чего не спасает. Права дольщиков должны обеспечиваться работой надзорных органов. Всем известна ситуация с застройщиками, которые неоднократно переносят срок ввода объекта. Что мешает  выявлять случаи проблемных объектов на максимально ранней стадии?

(Novostroy.su)  Поможет ли это дольщикам дополнительно подстраховаться на случай проблем в ходе реализации проекта?

Застройщики отчитываются также,  как и весь бизнес. Это отчетность, которая является всеобщей для любого хозяйствующего субъекта. Дополнительная отраслевая отчетность предусмотрена в рамках закона, и мы ее регулярно предоставляем. Каждая сделка по 214-ФЗ регистрируется в УФРС, но, несмотря на это, мы предоставляем еще и в комитет по строительству  сведения по заключенным договорам. Видимо, ни об электронном документообороте, ни о правиле единого окна государственные органы ничего не слышали. Вместо того, чтобы получать эти данные напрямую из УФРС, их почему-то требуют с застройщика. Это означает, что застройщик должен содержать дополнительный штат, который будет эти сведения собирать, формировать, посылать, контролировать получение и т.д. Это нагрузка на бизнес, и, в конечном счете, все в цене квадратного метра.

(Novostroy.su)  Как Вы считаете, осложнится ли ситуация на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга в 2015 году?

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости продиктована не только сложившимися политико-экономическими реалиями, а отчасти, подъемом, который рынок переживал на протяжении последних лет. В продажу выводилось беспрецедентно много объектов, объем предложения достиг максимума  за все время существования рынка и составил около 5 млн. квадратных метров. Около 1,5 миллионов из них предлагаются в заКАДье на областных землях. Ситуации 2008 года - года тотального кризиса и сегодняшнего дня, когда речь идет о санкциях, сильно отличаются.  Сейчас нет мировой кризисной тенденции.  То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании.

На сегодняшний день, несмотря на то, что участники рынка регулярно пугают друг друга мрачными прогнозами, никаких сложностей не случилось. Проекты реализовываются в соответствии с планами. Конечно, застройщики станут более осмотрительно выводить  новые объекты, но это больше касается компаний-новичков, которые недавно представлены на рынке. Настоящих корифеев строительства, которые давно работают на рынке и приобрели большой опыт, эта ситуация не смущает. Они продолжают работать в соответствии со своими планами. Мы уверены в собственных силах, безусловно  справимся с вызовами, которые готовит нам следующий год. Главное - надо работать.

(Novostroy.su)  Нужен ли похожий закон на рынке загородной недвижимости?

214-ФЗ принят, в первую очередь  для того, чтобы снять социальную напряженность в сфере жилищного строительства в городах, где идет строительство многоквартирных жилых домов. Это сделано в силу высокой социальной значимости многоэтажного городского строительства, потому что участниками возведения каждого объекта становится большое количество людей. 214-ФЗ обременителен и неудобен для  застройщиков, но закон принят в силу того, что последствия строительной деятельности затрагивает целые группы населения и в связи с тем, что количество судебных разбирательств в этой сфере стало критичным.

В загородном строительстве иная ситуация. Желание обезопасить физических лиц правильно и похвально, но прежде чем принимать решение о введении 214-ФЗ на загородном рынке, нужно оценить есть ли потребность в том, чтобы эту ситуацию зарегулировать. Если проблема стала насущной в масштабах Российской Федерации, то возможно, это нужно делать, но не для того, чтобы просто привести рынок к единообразию. Пусть законодатели изучат информацию  судебной системы - действительно ли на рынке загородной малоэтажки свирепствует мошенничество, а суды завалены исками от обманутых дольщиков.

В загородном строительстве участниками рынка выступает, преимущественно, малый и средний бизнес. Рынок загородного жилья - это не многоэтажное строительство в городах, это другая реальность. Это сфера, где зачастую, работают семьями: оформляют на себя землю, вкладываются в строительство,  как правило, не имея доступа к кредитам и только в результате длительного, изнурительного и затратного для них процесса,  на протяжении 2-3 лет получают прибыль. Застройщики загородного малоэтажного жилья обеспечивают рабочие места людям и  подрядным компаниям в провинции. Если крупный застройщик, который возводит многоквартирный дом, еще в состоянии выдержать нагрузку 214-ФЗ по отчетности и обеспечению деятельности в рамках закона, то для малого и среднего бизнеса такая нагрузка может стать непомерной.  Недавно президент говорил в своем послании о снижении зарегулированности бизнеса. Нужно дать возможность спокойно работать и не трогать здоровую ситуацию.