Novostroy выяснил у экспертов, какие виды апартаментов существуют, чем они принципиально отличаются от квартир, в чем основные плюсы и минусы такой недвижимости и, главное, изменится ли в ближайшем обозримом будущем правовой статус апартаментов.
Novostroy: Что такое апартаменты и в чем их отличие от квартир?
Александр Рыжаков, фаундер профессиональной платформы для агентов по недвижимости PlusAgent.ru:
Апартаменты — это коммерческие помещения, предназначенные для временного проживания людей. Главное отличие апартаментов от квартир — юридический статус: апартаменты являются нежилой недвижимостью, а квартира — жилой недвижимостью.
В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, только временную по месту пребывания. Ее можно оформить сроком до 5 лет с возможностью продления.
Так как согласно российскому законодательству апартаменты определяются как нежилые помещения, на них не распространяются требования, предъявляемые к жилой застройке. Например, к застройщику не предъявляются требования по ограничению уровня шума как в самом помещении, так и в дворовой зоне. Также застройщик не обязан обеспечивать жителей инфраструктурой, такой как детские сады, магазины, поликлиники.
Тамара Коломийцева, заместитель вице-президента по коммерции и цифровизации блока продаж AVA Group:
Апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки. Выделяется несколько видов апартаментов:
- инвестиционные апартаменты, когда номера принадлежат разным собственникам и каждый волен распоряжаться своим апартом самостоятельно;
- кондо-отели – объединяют в себе преимущества отеля, но принадлежат как отельному оператору, так и физическим лицам;
- апарт-отели – распространенный вариант, который объединяет в себе гостиничный сервис с комфортом квартиры;
- комплекс апартаментов – объединяет один или несколько видов коммерческой недвижимости (например, коммерческий центр и несколько этажей апартаментов);
- клубные дома – один из самых престижных, даже коллекционных, типов апартаментов с небольшим количеством юнитов, высоким отельным сервисом, эксклюзивной локацией.
Отмечу, что любой вид апартаментов всегда ликвиден и остается одним из самых выгодных вариантов капиталовложения.
Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 Group:
Основное, что нужно знать об апартаментах – это нежилые помещения, а значит, здесь не действуют законы и нормы, которые распространяются на жилье. Ведь статус «жилая недвижимость» накладывает на себя и ряд обязательств, которые должны быть реализованы застройщиком в обязательном порядке.
Апартаменты отличаются от квартир своим функциональным назначением – это нежилые помещения, в которых невозможно оформить постоянную регистрацию. Несмотря на более низкую стоимость и отсутствие взносов на капремонт, налог на имущество для владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир и составляет 0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных (для сравнения: владельцы квартир платят 0,1%).
Также размер коммунальных платежей остается на усмотрение управляющей компании и формируется по ставкам коммерческих объектов.
Novostroy: Как регулируется правовой статус такого жилья? Расскажите о последних новостях в законодательстве.
Юлия Усачева, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»:
В российском законодательстве понятие «апартаменты» описывается только в одном документе. Это приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». Согласно этому документу, апартамент не является отдельным видом недвижимости. Это лишь одна из категорий гостиничных номеров и представляет собой помещение, состоящее из двух и более жилых комнат общей площадью не менее 40 кв. м.
О. Гулеватый (G3 Group):
На текущий момент определение «апартаменты» отсутствует, согласно букве закона – это нежилые помещения коммерческого использования.
Уже не первый год предпринимаются попытки синхронизировать правовой режим для апартаментов и жилья, но пока вопрос о статусе апартаментов остается открытым.
В 2021 году был внесен законопроект, по которому объект с апартаментами получал статус многофункционального здания с дальнейшим распространением на него норм Жилищного кодекса, в том числе возможностью оформить постоянную регистрацию. Но через пару месяцев его сняли с повестки и дальнейшие перспективы пока не понятны.
Предполагаю, что в ближайшие 1-2 года апартаменты останутся в текущем статусе и серьезных законодательных изменений в этом сегменте недвижимости не произойдет.
Novostroy: Каковы преимущества апартаментов?
Ю. Усачева («Городской риэлторский центр»):
- Так как апартаменты являются некоммерческой недвижимостью, требования к возведению таких строений менее строгие, чем к жилым домам. Так, апартаменты могут располагаться в том числе на территориях, где запрещена жилая застройка – например, если в шаговой доступности нет школ, детсадов и поликлиник, или на территории промзоны, возле магистралей и т.д. Таким образом, у покупателя появляется более широкий выбор локаций.
- В отличие от квартир, в апартаментах нет строгих запретов по перепланировке помещения.
- Не нужно платить общедомовые взносы, так как, в отличие от жилых комплексов, общие пространства не являются собственностью владельцев помещений.
- И самый важный плюс в том, что цены на апартаменты, как правило, ниже, чем на квартиры. В зависимости от локации и объекта разница в ценах на квартиру в ЖК и на апартаменты в одном и том же районе может составлять от 10 до 30%.
Novostroy: Назовите основные минусы такого типа жилья.
Ю. Усачева («Городской риэлторский центр»):
- Основной минус – это отсутствие возможности получить постоянную регистрацию.
- Так как это коммерческая недвижимость, размер коммунальных платежей выше.
- По той же причине выше и налог на имущество.
- За апартаменты, купленные с использованием ипотеки, нельзя получить налоговый вычет.
О. Гулеватый (G3 Group):
Выше я упомянул, что на апартаменты не распространяются нормативно-правовые акты в сфере жилой недвижимости. Это может отразится на допустимой степени освещенности помещения и высоте потолков, расположении домов относительно трасс, аэропортов, обеспечении объектами социальной инфраструктуры.
Одним словом, при разработке концепции комплекса с апартаментами застройщики могут отталкиваться исключительно от бизнес-модели проекта, а не от требований законодательства в сфере жилищного строительства, так как апартаменты не попадают под эту категорию.
Несмотря на то что апартаменты в среднем на 10% дешевле аналогичного по параметрам объекта из сегмента жилой недвижимости, их покупка и дальнейшее пользование сопряжены с определенными условиями, к примеру, увеличенной налоговой ставкой.
Novostroy: Как купить апартаменты в ипотеку? Распространяются ли на них льготные программы кредитования?
А. Рыжаков (PlusAgent.ru):
Для покупки апартаментов нельзя использовать льготные программы и материнский капитал. Для того, чтобы купить апартаменты по обычной ипотеке, необходимо, чтобы застройщик был аккредитован в банке. Только тогда банк может выдать ипотеку. Это зависит от того, согласен ли взять банк на баланс ту или иную застройку. Также можно воспользоваться кредитом на коммерческую недвижимость.
Ю. Усачева («Городской риэлторский центр»):
Обычно банки кредитуют апартаменты по той же программе, что и вторичное жилье, то есть по ставке около 12%. При этом нужно обратить внимание, что у банков разнятся требования к самому объекту. В одних банках требуют, чтобы на объекте была предусмотрена полноценная кухня, для других достаточно наличия «мокрых» точек, третьи не кредитуют первые этажи, четвертые – долю земли под апарт-комплексом.
Господдержка при оформлении ипотеки на апартаменты не распространяется. Но есть застройщики, которые имеют договоренности с определенными банками, благодаря чему могут предложить апартаменты по сниженной ипотечной ставке.
Ярослав Кисляков, ведущий эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Этажи»:
В ипотеку апартаменты можно купить, обычно подав заявку в банк с пометкой нежилое помещение. Ставка будет чуть выше, чем на жилое помещение, но не критично. Застройщики в последнее время очень редко дают какие-либо субсидии. Максимум речь может идти о субсидии (снижении ставки) на первый или второй год ипотеки. Внимательно смотрите на изменение цены. Может быть увеличение.
Novostroy: Каков средний ценник на апартаменты на рынке новостроек?
Ю. Усачева («Городской риэлторский центр»):
Наше агентство недвижимости базируется в городе Сочи. Раньше в нашем городе к апартаментам относили нежилые помещения, которые в основном использовали для сдачи в аренду. При этом продавались такие помещения без отделки, инфраструктура отсутствовала. И управлением апартаментами собственники чаще занимались самостоятельно, иногда нанимали управляющую компанию. Стоимость такой недвижимости была существенно ниже, чем у недвижимости со статусом квартиры.
Сегодня ситуация на рынке апарт-комплексов в Сочи изменилась. В городе действует мораторий на строительство жилых комплексов, так как власти стимулируют строительство полноценных гостиничных комплексов. Это уже недвижимость совсем другого уровня.
- Во-первых, такие комплексы имеют выгодное местоположение.
- Во-вторых, имеют развитую инфраструктуру. У комплексов предусмотрены большие территории, в составе есть рестораны, конференц-залы, тренажерные залы, спа-комплексы, а также бассейны, детские зоны и т.д.
- В-третьих, все новые комплексы уже в период реализации помещений имеют заключенные договоры с отельным оператором, что очень выгодно для клиентов, которые рассматривают такую покупку для получения пассивного дохода.
- В-четвертых, апартаменты продаются с отделкой и мебелью.
Все эти изменения сказались и на стоимости квадратного метра в этом сегменте. Теперь апартаменты стоят на 15%, а то и на 25% дороже квартир в тех же районах.
Т. Коломийцева (AVA Group):
Сейчас по стоимости апартаменты приблизились к ценам на идентичные по площади и выполненному ремонту квартиры. Тенденцию на рост стоимости апартаментов связываем с тем, что сама концепция такого вида жилья видоизменилась. Сейчас апартаменты сдаются в управление опытным отельерам, которые занимаются их дальнейшей реализацией. Это удобно собственнику: есть возможность получать пассивный доход, не прикладывая к этому усилий.
В Сочи стоимость апартаментов комфорт-класса в ЖК «Лeтний» в микрорайоне Кудепста стартует от 345 тыс. рублей за кв. м, а коллекционные лоты в апарт-комплексе LeePrime Residence Polyana Sochi на курорте «Роза Хутор» можно приобрести от 1,5 млн рублей за кв. м.
В Краснодаре цены на апартаменты в ЖК The Grand Palace начинаются в районе 183 тыс. рублей за кв. м.
Я. Кисляков («Этажи»):
Средние цены в Москве:
- Студия от 3,5 млн руб за 17-18 кв. м.
- 1-комнатные от 7 млн руб за 34 кв. м с отделкой.
- 2-комнатные от 10 млн руб за 46 кв. м.
О. Гулеватый (G3 Group):
Средняя стоимость лота по Москве составляет 21 млн руб, в годовом значении цена выросла в среднем на 8-9%.
Для того, чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости, подписывайтесь на наш телеграм канал.
Комментарии