Можно ли в разы увеличить стоимость своей недвижимости и при этом гораздо быстрее выйти на сделку? Ответ да. И это вовсе не магия и не мошенничество. Это хоумстейджинг.
- Определение понятия и история
- Зачем нужен хоумстейджинг
- Используют все и всюду
- Алгоритм действий
- Сколько потратить, и отобьются ли вложения
- Кейсы
Определение понятия и история
Если говорить максимально упрощённо, то хоумстейджинг — это подготовка объекта недвижимости под продажу или под сдачу в аренду. Кто-то называет это отдельным направлением в дизайне интерьеров, кто-то просто маркетинговым инструментом. Ну а для кого-то это нечто большее, сродни искусству или науке.
«Для меня хоумстейджинг — это про уважение к покупателю и отстраивание от конкурентов» — цитата Нелли Боженко, члена Ассоциации хоумстейджеров, руководителя компании «Полезные люди». Но можно выразиться и более прагматично.
«Суть заключается в том, чтобы за минимальные затраты времени и денег максимально увеличить прибыль, прибегнув к достижениям психологии, дизайна и маркетинга» — ёмко резюмирует Александр Дужников, Co-Founder Федерального портала недвижимости Move.ru и ГК A3F Group.
Хоумстейджинг пришёл к нам из штатов. Считается, что впервые этот подход к продаже недвижимости применила Барб Шварц в 1972 году. Она использовала свой театральный опыт, чтобы произвести нужное впечатление на покупателей. Поэтому и буквальный перевод, используемого им термина, Home Staging — постановка (инсценировка, мизансцена) дома.
К 90-м годам хоумстейджинг становится очень популярным в США, а позднее и в других странах. А вот в России такой подготовке редко уделяют внимание. Достаточно просто посмотреть любой сайт с объявлениями о продаже/сдаче квартир, чтобы понять — нам есть куда стремиться. Вот что думает по этому поводу Анатолий Шостак, сооснователь сервиса подбора фотографов недвижимости REA-media:
«Предпродажная подготовка объектов на российском рынке недооценена и почти не изменилась за 10 лет работы нашей команды. Мы провели более 85 000 фотосъёмок недвижимости по Москве, из которых правильно презентовано было не более 1 000 объектов.
Предполагаем, что по России число правильно подготовленных объектов менее 1% (против 20% за рубежом)».
Но это и хорошо. Во всяком случае, для тех, кто готов самостоятельно научиться искусству презентации квартиры, или же воспользоваться помощью профессионалов. И то и другое отобьёт все затраты при продаже.
Пример работы хоумстейджеров, проект Кондратьевой Амины. Источник:ashs.ru
Зачем нужен хоумстейджинг
Приёмы хоумстейджинга можно изучить, даже если вы не собираетесь ничего продавать. Во-первых, просто на будущее, вдруг пригодится. Во-вторых, просто для себя: чтобы отвлечься и сделать своё жильё лучше. И уж тем более это полезно, если решились что-то сдать или продать.
Вот показания к применению хоумстейджинга от Александра Дужникова:
«Прибегнув к хоумстейджингу, вы избавитесь от захламлённости, серости и создадите вокруг уют и свободное пространство. Что, конечно же, даст комфорт тем, кто будет дальше проживать в квартире.
Если говорить о чисто коммерческой составляющей, то хоумстейджинг идеально подойдёт в тех случаях, когда вы:
- хотите увеличить стоимость квартиры;
- квартира долго не продаётся;
- хотите выделиться на рынке;
- хотите поднять количество просмотров вашего объекта.
То есть олимпийский принцип действует и здесь. Только тут он звучит как «быстрее, заметнее и дороже». Это ли не мечта любого продавца? И никакой магии.
«Такой эффект достигается за счёт создания продающего образа объекта, который выгодно выделяется на фоне прямых конкурентов. Дома и квартиры после хоумстейджинга вызывают самые положительные эмоции у покупателей и острое желание здесь жить» — сообщает Евгения Кузьминых, основатель и руководитель компании хоумстейджинга и редизайна HSprofi, вице-президент Ассоциации хоумстейджеров АсХс.
Примеры работы хоумстейджеров. Фото: Анатолий Шостак
Используют все и всюду
Приёмы хоумстейджинга можно применить по отношению практически к любому типу недвижимости: квартиры, загородные дома, дачи и т. п. Как замечает Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI): «Сегодня хоумстейджинг при продаже недвижимости применяется почти всегда и всеми, просто не все называют его этим термином».
Об эффективности этого метода говорит то, что его давно взяли на вооружение агентства недвижимости и застройщики. А им нужно продавать сотни квартир.
«Несмотря на то, что понятие «хоумстейджинг» наиболее часто применяется по отношению к вторичной недвижимости, оно актуально и для первичного рынка. Именно поэтому застройщики даже при отрисовке рендеров объекта и интерьеров так много внимания уделяют деталям: мебели, цветам, картинам на стенах или обустроенной кухне.
Потому что продать недвижимость, особенно на этапе строительства, гораздо проще, когда человек видит себя и свою жизнь в предлагаемом пространстве.
В случае с апартаментами практики хоумстейджинга также применяются при создании шоу-румов, когда в демонстрационных юнитах используются дизайнерские решения, популярные у большинства покупателей. С их помощью будущие гости и инвесторы могут увидеть, как наиболее эффективно использовать пространство и прочувствовать, насколько оно подходит именно им» — сообщает Александр Кравцов.
Алгоритм действий
Теперь, когда вы знаете что такое хоумстейджинг и зачем он нужен, самое время познакомится с его приёмами. Вот рекомендации от Анатолия Шостака:
Мы разделяем хоумстейджинг на 3 этапа:
1) Чистка:
- Уборка (вымыть и вычистить все поверхности).
- Деперсонализация (убрать следы присутствия человека и животных).
2) Наполнение:
- Ремонт (косметический).
- Атмосфера (цвета, запахи, детали, расстановка мебели).
3) Демонстрация УТП.
«Если у объекта есть уникальные особенности, их намеренно выделяют. Например, в видовых квартирах ставят подзорную трубу и просмотры назначают к закату. В домах с паркинг-лифтом предложат припарковать машину. На объектах с большим участком подготовят ландшафт и предложат прогуляться с орешками для белок...
Большинство правил предпродажной подготовки основаны на универсальных решениях в интерьере: свободное пространство, пастельные цвета и т. п. А вот этапы “Наполнение” и “Демонстрация УТП” — так или иначе персонализированы. То есть они подгоняются под примерный портрет покупателя.
Этап “Чистка” универсальный. Настоятельно рекомендуем каждому собственнику или агенту проводить его по упрощённой инструкции от нашей команды — рассказывает о своём подходе Анатолий Шостак.
Пример работы хоумстейджеров, проект Елены Зингер. Источник:ashs.ru
А вот советы для начинающих хоумстеджеров от Евгении Кузьминых: «Есть ряд универсальных правил, которые позволят сделать квартиру лучше без привлечения специалистов:
- Уберите личные вещи.
- Наведите порядок.
- Закажите клининг с мытьём окон.
- Закройте крышку унитаза.
- Застелите аккуратно кровать.
- Поставьте цветы на стол.
- Перед просмотром убедитесь, что в квартире чистый свежий воздух и во всех комнатах светло.
При этом она замечает, что важен и индивидуальный подход:
«Хоумстейджеры в своей работе используют множество приёмов воздействия на покупателя и подбирают к каждой квартире персональный ключик, который позволит, сохранив многое или почти всё в квартире, придать ей современный, уютный и атмосферный вид».
Но не стоит зацикливаться только на объекте недвижимости. Свои дивиденды может принести и подход от удовлетворения запроса конкретного покупателя.
«Если запросить адекватную цену и правильно определиться с целевой аудиторией, то реализовать можно абсолютно любое помещение. Небольшая квартира со скромным ремонтом возле метро подойдёт студенту, а пентхаус с видом на воду – состоятельному клиенту.
Чтобы на просмотр пришёл нужный покупатель, нужно открыто указать все особенности недвижимости. И совсем необязательно вкладывать солидные средства в хоумстейджинг. Многие клиенты ищут квартиры без отделки, чтобы привнести в них свой индивидуальный стиль» — советует Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Сколько потратить, и отобьются ли вложения
Кстати, о солидных средствах. Сколько же нужно потратить на предпродажную подготовку? Какого-то определённого ответа на этот вопрос нет. Вот что говорят эксперты.
Нелли Боженко:
«Сумму, которую необходимо вложить в подготовку к продаже или аренде, определить, не глядя на объект, невозможно. Даже при нулевом бюджете можно сделать лучше.
Подготовка к аренде посуточной или к долгосрочной тоже может быть разной. Если на объекте нужно лишь добавить свежести и актуальных аксессуаров — 5-10 тысяч рублей. Если необходимо красить стены/менять сломанные ручки/вывозить мусор, то это иные вложения.
Есть общее правило, что затраты на хоумстейджинг не должны превышать 2% от стоимости объекта. Всё, что выше этих цифр, называют — полезный ремонт, редизайн, флиппинг, а это уже совсем другое направление и иные, впечатляющие цифры».
Пример работы хоумстейджеров, проект Ирины Панчуковой. Источник:ashs.ru
Александр Дужников:
«Помните, что не всегда подготовка квартиры приведёт к дополнительным доходам, но косметический ремонт станет дополнительным преимуществом перед другими конкурентами. Иногда 45-100 тысяч рублей, потраченных на покраску дверей, окон или оклейку обоев, могут легко поднять стоимость квартиры на 200-300 тысяч рублей, а то и выше.
Грамотное использование недорогих, но практичных и стильных элементов — залог успеха в хоумстейджинге».
Анна Саитова, частный дизайнер интерьеров:
«Бюджет на хоумстейджинг зависит от первоначальной свежести ремонта и от состояния мебели. Иногда можно обойтись и 20 тысячами, а иногда придётся и 100 вложить. Но однозначно — это более чем оправданное и разумное вложение, которое принесёт при грамотном подходе прибыль».
Евгения Кузьминых:
«Если решите обратиться к специалисту, будьте готовы к тому, что придётся вложить небольшую сумму в собственную квартиру для приведения её в продающий вид. В среднем эта сумма составляет 1-2% от среднерыночной стоимости квартиры.
Все вложенные деньги окупаются всегда. Обычно цена вырастает при этом от 5 до 20%. При аренде стоимость квартиры повышается на 30-50% в месяц».
Кейсы
Самое интересное, как полагается, мы оставили напоследок. Пришло время рассказать о кейсах использования хоумстейджинга, которыми поделились наши эксперты. Вот о чём рассказала Александра Комолова, основатель дизайн-студии Arch Projects:
«В моей практике был кейс, когда нужно было подготовить квартиру к продаже со старым ремонтом, линолеумом на полу, отколотой плиткой в ванне и так далее…
Мы вложили около миллиона рублей в небольшой косметический ремонт, заменили окна, чем сделали комнаты в два раза светлее, добавили пару ярких штрихов из дизайнерского арсенала и за несколько месяцев квартира выросла в цене с 3 млн рублей до 7 млн. И самое главное, что такая динамика обеспечена не только общим ростом цен по рынку».
А вот менее впечатляющий кейс по загородной недвижимости из опыта Нелли Боженко:
«В моём портфолио есть хорошие примеры как с бюджетом на хоумстейджинг, так и без бюджета. Самый любимый — это проект по подготовке деревенского домика с печкой в Энгельсском районе Саратовской области. Проект был номинирован на премию “Хоумстейджер года” и получил награду.
При вложении 2 500 рублей (на краску для стен и пола) стоимость дома выросла на 50%, количество просмотров и сохранений объявления выросло многократно.Сами собственники посмотрели на дом другими глазами и захотели вернуться в него снова».
Одна из фотографий проекта Нелли Боженко, источник ashs.ru
Как видите, хоумстейджинг позволяет добиваться впечатляющих результатов. Конечно, это примеры работы профессионалов своего дела. Но все опрошенные эксперты сходятся в том, что даже несколько простых приёмов, не требующих больших вложений, могут серьёзно увеличить привлекательность вашего жилья.
Так что дерзайте, всё в ваших руках. В этой статье мы собрали лишь малую часть из арсенала профессионалов. Поэтому, если вас заинтересовала эта тема, то обязательно почитайте статью с 7 лайфхаками от экспертов по хоумстейджингу.
Комментарии