В Петербурге очень много старых зданий — как жилых, так и промышленных. Которые требуют к себе не просто внимания, но деятельного участия в сохранении их функционала (от несущей способности перекрытий до косметики). Почему в городе так много заброшенных домов; чем опасны аварийные строения; почему местные девелоперы нечасто берутся за реставрацию такой недвижимости, — рассуждает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Даже в советские времена были определенные сложности с сохранением: некоторые старые строения частично перестраивались или, скажем так, вольно модернизировались и укреплялись во избежание разрушений. Вокруг таких объектов периодически возникают споры — можно ли считать их культурным наследием или уже нет.
Само по себе сохранение не может идти отдельно от эксплуатации. Только государство и меценаты могут вкладывать средства в сохранение, преследуя при этом некоммерческую цель. Если речь идет о бизнесе, то реставрируемый объект должен приносить прибыль, быть востребован. Следовательно, до начала любых работ должен существовать план приспособления здания под современные нужды. Культурное наследие не может зависеть от коммерческой составляющей — скажут скептики. Но будут неправы, т.к. каждый особняк, каждый доходный дом, заводской корпус, конюшни и вообще всё — строилось в Петербурге с практической целью: эксплуатировать по назначению и получать прибыль. Термин «доходный дом», например, на это прямо намекает.
В Петербурге ситуация с заброшенными домами несколько перекликается с дефицитом социальной инфраструктуры в новых районах. Или дефицитом станций метро. Или качеством дорожной инфраструктуры. Иными словами, это один из маркеров недофинансирования города. Сравнение бюджета Петербурга и Москвы отвечает на вопрос «почему так». Учитывая статус Петербурга, федеральных средств на капитальный ремонт, реставрацию и реконструкцию зданий выделять явно нужно больше. Иначе некогда доходные дома становятся исключительно расходными. Но, как говорится, легко сказать.
Тем не менее, обоснование для подобных затрат находится легко — безопасность. Аварийное состояние зданий несет прямую угрозу жителям, арендаторам коммерческих помещений и их имуществу. Кроме того, возникает маргинальная среда в районах, где ее быть уж точно не должно — рядом с центром, рядом с районами и зданиями с открыток.
Девелоперы нечасто (хотя в последнее время такие примеры появляются) берутся за реставрацию или реконструкцию исторических зданий, поскольку не все эти здания можно приспособить под современные потребности. Например, превратить статусный особняк в современное элитное жилье можно, но с поправкой на вводные того времени. Например, у жителей не будет подземного паркинга, и сегодня это серьезный минус. Переделать красивые заводские корпуса под офисы также можно, но не везде.
Есть примеры нового жилого строительства с включением исторических корпусов и объектов в проект. Такие площади отдаются под апартаменты, офисы, коворкинги, помещения для малого бизнеса и т.д. Но, опять же, расположение и трафик в районе должны соответствовать задачам потенциальных арендаторов.
В нашей практике есть пример реставрации доходного дома М.К. Покотиловой — в рамках строительства премиального жилого комплекса «Северная Корона (ПСК)». Разбор старой кровли и части внутренних конструкций велся практически вручную. Затем здание было укреплено: от фундамента до оконных проемов. И работы впереди еще очень много, она сложная, и процесс идет небыстро. За это же время, например, мы успели на той же площадке демонтировать старый фундамент бывшей гостиницы, залить новый и поднять под крышу целый корпус нового жилого дома. Реконструируемый объект требует к себе особого подхода. Но это пример того, как именно старинные здания могут получить вторую жизнь и быть приспособлены для дальнейшей эксплуатации.
Бизнес редко берется за реставрацию и реконструкцию, потому что это сложно. Но сложно по-разному: где-то это объективное состояние объектов, где-то объем требуемых инвестиций, где-то градозащитные препятствия и недоговороспособность. Конюшенное ведомство, Красный треугольник, Апраксин двор и другие объекты — у каждого своя история и причины неудач. Впрочем, инвесторы все равно периодически приходят и предлагают свои решения.
Успех сохранения исторического облика Петербурга взаимосвязан с его развитием. Без второго не будет первого, о чем, к сожалению, часто забывается. Девелоперы и инвесторы из других сфер экономики, фондов и т.д. заинтересованы в процессе, если есть понятные правила работы и экономическая эффективность.
Комментарии