Как добиться юридической прозрачности при инвестициях в недвижимость

Новые законодательные реалии

Полина Евсеева

Эксперт рынка

В 2025 году российский рынок недвижимости столкнулся с масштабными законодательными изменениями, которые повлияли на условия инвестирования.

Налоговые изменения

С 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале: 13% до суммы в 2,4 млн рублей и 15% со средств, превышающих этот порог. Инвесторы вынуждены более тщательно планировать сроки продажи объекта — освобождение от уплаты налога для собственников, владевших недвижимостью более пяти лет (или трёх в отдельных случаях), сохраняется.

Для объектов стоимостью свыше 300 млн рублей предельные налоговые ставки повышены с 2% до 2,5%, что затрагивает сегмент элитной недвижимости и коммерческих объектов.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения

С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Ранее оформить дарственную можно было через МФЦ без участия нотариуса. Изменение направлено на борьбу с мошенническими схемами, особенно в отношении уязвимых категорий граждан — пожилых и одиноких людей.

Новые требования к кадастровому учёту

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, которые запрещают эксплуатацию объектов капитального строительства до постановки их на кадастровый учет. Одновременно увеличены размеры госпошлин за постановку на учет и регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ипотечный стандарт

С 1 января 2025 года российские банки обязаны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт, который ограничивает размер кредита суммой в 80% от справедливой стоимости залоговой недвижимости и сроком в 30 лет. Банки также обязаны разъяснять заемщикам все обязательства и последствия невыплаты долга.

Как изменения повлияли на настроения инвесторов

Новые правовые реалии изменили инвестиционный ландшафт. НДФЛ по прогрессивной шкале, возросшие расходы и нотариальные обязательства снижают IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма доходности) краткосрочных инвестиций.

Долгосрочным инвесторам, которые зарабатывают, например, на сдаче недвижимости в аренду, налоговые и процедурные изменения увеличили порог входа. Дополнительные расходы, которые появились у владельцев, неизбежно приведут к повышению арендных ставок, поскольку налоги, кадастр, пошлины снижают доходность инвестора.

Повышенный имущественный налог и вероятность роста предложения заставляют людей, которые раньше вкладывали средства в элитную недвижимость и объекты класса люкс, пересматривать портфель и прогноз доходности.

По словам генерального директора «ФСК Девелопмент» Дмитрия Трубникова, снижение количества сделок у застройщиков составит в среднем 30%. Сокращение продаж будет неоднородным: около 20% в сегменте бизнес-класса и около 40% в комфорт-классе.

Наряду с высокими ипотечными ставками и ограниченной доступностью заемного финансирования, законодательные изменения сказались на настроениях инвесторов уже в первом полугодии 2025 года: объем инвестиций составил 417 млрд рублей (сокращение на 24%), по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Вложения в коммерческую недвижимость снизились на 12% до 325 млрд руб.

Что касается стоимости квадратных метров, эксперты не исключают очередной виток роста цен. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев считает, что стоимость пойдет вверх из-за высокой ключевой ставки, роста себестоимости строительства, сокращения объема предложения. К концу года ожидается удорожание на 30–40% в рублях.


Для инвесторов это означает необходимость взвешенного подхода к выбору объектов и юридической проверки каждой сделки, поскольку в условиях снижения ликвидности рынка риски возрастают.

Риски для покупателей и инвесторов

За девять месяцев 2024 года МВД зафиксировало почти 5,5 тыс. преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. За последние пять лет количество мошенничеств в этой сфере увеличилось 20%. Ущерб от схем злоумышленников с использованием одних только договоров дарения в 2024 году составил 3 млрд рублей, превысив на 21% показатели 2023 года.

Одним из самых резонансных стала история Ларисы Долиной. Весной 2024 года она продала квартиру за 119 млн рублей и перевела деньги на «безопасный счёт». Злоумышленники использовали схему с подменой звонков от имени правоохранительных органов.

Этот случай показателен тем, что жертвой может стать любой человек, независимо от социального статуса, образования и финансового положения. При этом исход споров в суде примерно 50/50 между возвращением жилья пострадавшим и признанием прав покупателей. Страдают не только владельцы квадратных метров, но и покупатели, инвесторы.

Типичные схемы обмана:

1. Потеря аванса или полной суммы при мошеннической сделке

Инвесторы часто заключают договоры на объекты на этапе строительства и переводят предоплату. Мошенники могут подделывать договоры, документы собственника или доверенности и исчезать с деньгами покупателя. Даже если объект выглядит легальным, деньги могут быть утрачены до регистрации сделки в Росреестре.

2. Недобросовестные застройщики

Покупка недвижимости в новостройках несет риск «замороженных» проектов или изменения условий строительства. Инвестор может потерять деньги, если застройщик использует средства дольщиков не по назначению, задерживает сроки сдачи или вовсе прекращает строительство.

3. Ошибки при дистанционных сделках

С 2022 года сделки можно проводить через Госуслуги. Киберпреступники похищают электронные подписи и проводят мошеннические сделки. Например, квартиру или долю в новостройке могут «переоформить» на третье лицо, а покупатель потеряет и деньги, и объект.

4. Риски покупки у недобросовестных наследников

Инвесторы, приобретая унаследованную недвижимость, рискуют столкнуться с появлением настоящего наследника, оспаривающего сделку в суде.

5. Поддельные документы и махинации с ЕГРН

Аферисты подделывают паспорта, свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН. Инвестор может вложить крупную сумму в недвижимость, которая фактически принадлежит другому лицу или обременена долгами.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

1. Проверьте правообладателя. Базовая проверка по выписке из ЕГРН — это только начало:

• Запросите расширенную выписку из ЕГРН, которая содержит полную историю переходов права собственности. Частая смена собственников за короткий период — тревожный сигнал.
• Проверьте личность продавца. Сверьте паспортные данные с оригиналом документа, обратите внимание на признаки подделки. Попросите показать правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственную).
• Выясните полномочия представителя, если сделку проводит не собственник. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать полномочия на продажу именно этого объекта.
• Проверьте кредитную историю продавца. Финансовые проблемы часто становятся причиной, по которой люди решаются на преступление.
• Закажите профессиональную оценку объекта у независимого эксперта — аккредитованного члена СРО. Отклонение цены продажи от рыночной более чем на 20% должно насторожить.

2. Убедитесь, что нет обременений и скрытых обязательств:

• Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам за последние три года. Запросите справки из управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций. Крупная задолженность может стать основанием для ареста имущества после сделки.
• Узнайте о зарегистрированных лицах. Получите справку о прописанных людях, включая временно выписанных (военнослужащие, заключенные, лица, находящиеся на длительном лечении). Они сохраняют право пользования жильем и могут оспорить сделку.
• Проверьте, есть ли среди собственников несовершеннолетние. Если в квартире были прописаны или имели долю дети, убедитесь, что от имени их представителей есть разрешение на сделку. Его отсутствие — основание для признания сделки недействительной.
• Выясните статус банкротства собственника. Если продавец проходит процедуру банкротства или проходил ее в течение последних трех лет, сделка может быть оспорена конкурсным управляющим.

3. Проведите «социальную экспертизу» объекта:

• Поговорите с соседями. Расспросите о собственнике, причинах продажи. Соседи могут поделиться другой информацией, которая нигде не зафиксирована.
• Изучите репутацию дома. Узнайте, не было ли в доме крупных аварий, проблем с управляющей компанией, задолженностей по капремонту. Проверьте, не планируется ли расселение или снос дома. Кстати, некоторые риэлторские компании ведут базы «проблемных» объектов.
• Обратите внимание на репутацию района. Планы по застройке, транспортной инфраструктуре, социальным объектам могут сильно повлиять на стоимость недвижимости в будущем.

4. Закажите технико-правовую экспертизу объекта:

• Проверьте законность перепланировок. За незаконную перепланировку предусмотрен не только штраф, но и обязанность вернуть недвижимость в прежний вид. В некоторых случаях из-за нее невозможно зарегистрировать сделку.
• Закажите техническую экспертизу состояния. Скрытые дефекты (проблемы с несущими конструкциями, коммуникациями) могут потребовать крупных вложений после покупки.
• Проверьте границы земельного участка для загородной недвижимости. Убедитесь, что межевание проведено и с соседями нет споров о границах.

5. Не пренебрегайте профилактическими мерами безопасности:

• Используйте эскроу-счета для расчетов. Деньги поступят на специальный счет и будут заблокированы там до момента регистрации перехода права собственности в Росреестре.
• Подайте заявление о запрете регистрации сделок без личного участия. Это защитит от мошенников.
• Убедитесь, что в ЕГРН указаны актуальные контактные данные. При любой попытке совершить операции с вашей собственностью вы получите уведомление от Росреестра.
• Воспользуйтесь услугами юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. У них есть доступ к закрытым базам и опыт распознавания мошеннических схем на ранних стадиях.

Подведем итоги

Инвестиции в недвижимость предусматривают крупные деньги — средняя стоимость квартиры в Москве превышает 15 млн рублей, а элитные и коммерческие объекты исчисляются сотнями миллионов. Поэтому схемы злоумышленников с каждым годом становятся всё более изощренными: от психологических манипуляций до социальной инженерии.

Экономия на юридическом сопровождении может обернуться большими потерями. Судебные разбирательства по оспариванию сделок с недвижимостью могут длиться годами. При этом результат не всегда предсказуем. Привлечение экспертов на этапе подготовки к сделке обходится дешевле, чем решение проблем после ее совершения.