«Дольщик сейчас находится в самом уязвимом положении» – эксперт о продлении моратория для застройщиков

Если с 18 марта 2024 года, когда был введен мораторий, дольщик не мог получить только штраф и неустойку, то уже с 1 января 2025 года ограничение коснулось и суммы строительных недостатков, а суды подтвердили данную практику. В настоящее время ФССП взыскивают только юридические расходы, расходы на проведение экспертизы и моральный вред.

Что означает продление моратория

Суть документа: если вы купили квартиру по ДДУ, взыскать с застройщика компенсацию за просрочку сдачи жилья, устранение недостатков или неустойку невозможно до 1 января 2026 года. Даже если у вас уже есть на руках судебное решение в пользу дольщика — деньги останутся в «юридической заморозке» ещё как минимум полгода.

Этот мораторий не распространяется на тех, кто приобрёл жильё по договору купли-продажи (ДКП). Таким образом, перед нами — очередная попытка «протянуть» девелоперам воздух в их финансовом вакууме за счет дольщика.

За что все еще можно взыскать деньги?

Судебная практика показывает: даже в условиях ограничений дольщики не полностью лишены инструментов. До 2026 года можно взыскать:

• стоимость строительной экспертизы;
• юридические расходы;
• моральный вред;
• почтовые и нотариальные издержки.

Кроме того последними изменениями в 214 ФЗ, введено ограничение: максимальная стоимость устранения недостатков за счет застройщика — не более 3% от стоимости квартиры. Эта цифра стала своеобразным символом: небольшая, почти формальная — в нее включаются и строительные недостатки, штрафы и неустойка.

Судебная практика

Многие юристы сегодня говорят: «зато суды станут работать быстрее». Действительно, из-за введения лимита в 3%, девелоперы больше не будут заказывают независимые экспертизы, ведь им это попросту невыгодно. И в результате дела будут завершаться за 5–6 месяцев, тогда как ранее они тянулись до года.

Но вот вопрос: кого устраивает такая "скорость", если за этой скоростью стоит минимальная сумма компенсации? Это похоже на лечение анальгином вместо хирургии — быстро, дёшево, и совсем не то, чего ждал пациент.

Мораторий — это не решение проблемы, а попытка отложить её последствия. Но рано или поздно счёт придётся оплатить. И дольщику, и застройщику, и судебной системе.

Моя рекомендация — не пускать всё на самотёк. Даже если взыскание отложено — приёмка, фиксация нарушений, юридическая подготовка должны происходить сейчас. Потому что в 2026 году побеждать будут те, кто начал готовиться в 2025-м.

Реакция на продление моратория и возможности дольщиков

Реакция людей на продление моратория — абсолютно предсказуемая и, во многом, справедливая. Многие спрашивают: «А зачем вообще делать приемку, если застройщика сейчас нельзя заставить платить за недостатки?» Но разобравшись в ситуации понимают, что несмотря на мораторий, есть два рабочих варианта — и оба требуют осознанных действий:

Первый путь — устранять все дефекты за свой счёт, а затем взыскивать деньги с застройщика. Да, закон по-прежнему позволяет это. Но есть нюанс: потребуется досудебная экспертиза, акты, чеки, подтверждения, и не абы какие, а такие, чтобы суд поверил, что сумма расходов обоснована. Эксперт, проводивший оценку, должен быть квалифицированным, желательно с предупреждением об уголовной ответственности за ложные сведения. Иногда — с нотариальным удостоверением. Всё это — превентивная защита, чтобы в суде не услышать: «А почему застройщик не мог сделать свою экспертизу?»

Второй путь — классический: заставить застройщика самому устранить все выявленные дефекты. Закон даёт застройщику 60 дней с момента получения претензии. Но если он игнорирует проблему — вы вправе идти в суд. Теоретически — правильно. Практически? Суд занимает 6–8 месяцев. А теперь представьте: вы уже живёте в квартире, у вас мебель, отделка, жизнь кипит. А застройщик, по решению суда, приходит с рабочими рвать обои и менять окна. Это абсурдная ситуация. Застройщик будет устранять дефекты по решению суда тогда, когда вам это уже неудобно, и по сути — вторгается в частную жизнь. На практике это превращается в фарс: вроде бы вы победили, но проиграли по факту, поэтому мы все же рекомендуем первый вариант.

На мой взгляд, сейчас дольщик находится в самом уязвимом положении за всё время существования ДДУ. Он платит полную стоимость за квартиру, получает «сырой» продукт, а в случае недочетов вынужден ждать годами, чтобы получить компенсации. Качество жилья всё хуже, гарантий всё меньше. Не говоря о том, что законодатель обесценил весь смысл закона о долевом участии, по сути защищая права застройщика, а не покупателя жилья.

Именно поэтому сейчас важно проводить приемку особенно внимательно. Фиксировать все дефекты, собирать доказательства, делать фотографии, заказывать акт от специалиста, который состоит в СРО. Потому что через год, когда мораторий закончится, в суде не будет работать принцип «я всё помню». Будут работать документы. Или их отсутствие.