Приемка квартиры в новостройке: инструкция

• Сдача и приемка квартиры в новостройке: общие правила
• Этап приемки № 1. Уведомление застройщика о готовности квартиры
• Этап приемки № 2. Первичный осмотр квартиры в новостройке
• Этап приемки № 3. Акт приема-передачи квартиры или дефектная ведомость

Первая – девелопер не укладывается в договорные сроки. Чтобы нагнать время, нарушает технологию монтажа отделки. Например, на ещё не набравшую стабильную твердость стяжку монтирует чистовые материалы. В итоге появляются неровности пола, проминания покрытия и прочие дефекты.

Вторая частая причина – нехватка средств. Соответственно, девелопер экономит на отделочных материалах. Вместо влагостойкого ламината на кухню монтирует обычный или выравнивает стены в квартире без использования армирующей сетки.

«Любому застройщику, даже опытному и ответственному, главное – сдать квартиру в указанный в договоре срок, чтобы не выплачивать неустойку. Один девелопер начнет хитрить и затягивать время приемки квартиры, надеясь на то, что заказчик не знает своих прав. Другой постарается сделать оставшиеся работы за месяц, когда на них требуется полгода. Соответственно нарушит технологию отделки, но постарается скрыть дефекты. Третий честно признается, что не успевает и попросит подписать соглашение о продлении сроков. В любом случае вам, как приемщику квартиры, нужно быть во всеоружии.

Никогда не подписывайте акт о приемке квартиры в новостройке просто потому, что застройщик уверил вас – что всё в порядке. Запомните, дефекты, которые вы не выявили или документы, которые вы подписали без анализа ситуации в итоге сыграют против вас.

Можете проконсультироваться по сложным вопросам с юристами по ДДУ или мастерами подрядной компании, которым планируете заказывать капитальный/косметический ремонт в новой квартире».

Кристин Александр, ведущий прораб DOMEO

Сдача и приемка квартиры в новостройке: общие правила

По договору ДДУ или купли-продажи недвижимости в новом доме застройщик обязан известить покупателей/дольщиков за 1 месяц до сдачи объекта и назначить дату приемки квартиры.

В указанный срок будущий новосел приезжает со всеми документами на объект. В сопровождении специалиста девелопера проводится осмотр квартиры. Если дефектов, которые препятствуют использованию помещения по назначению, не обнаружено, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры. Застройщик вручает новоселу ключи и документы для регистрации недвижимости.

Если же в ходе проверки были выявлены серьезные недостатки/недоделки, то стороны составляют дефектный акт. В нем указывают выявленные дефекты, претензии к застройщику и определяют срок исправления замечаний. Обычно на устранение недоделок за счет строительной компании отводится не более 60 календарных дней.

Рассмотрим основные этапы процедуры и ошибки, которые совершают дольщики или покупатели при приемке квартиры в новостройке.

Этап приемки № 1. Уведомление застройщика о готовности квартиры

Уведомление рассылается будущим владельцам жилья за 1 месяц до ввода дома в эксплуатацию. Однако, в 80% случаев дата передачи объекта и срок получения ключей от квартиры не совпадают.

Застройщик понимает, что на все доделки ему нужно 2–3 месяца, но по договору он должен сдать квартиру через 1 месяц. Чтобы избежать просрочки и, соответственно, выплаты компенсаций дольщикам, он постарается вынудить их совершить необдуманные действия.

Например, получив извещение застройщика, заказчик посещает офис или звонит в компанию, чтобы уточнить дату и время приемки квартиры. Варианты ответов менеджеров девелопера, которые стараются максимально отсрочить дату осмотра:

• «Ваша квартира полностью готова к осмотру, но все специалисты заняты на объектах, ближайшее время через 2 месяца».
• «Запись на осмотр квартиры производится заранее, через онлайн-форму на сайте». Соответственно на сайте таже история с занятостью специалистов ближайшие два месяца.
• «Уведомление – это формальность. Квартира пока не готова к осмотру. Выполняются финальные работы, через 2 месяца мы пригласим вас на приемку». Честнее ответ, но только на первый взгляд. Если заказчик попросит предъявить разрешение на ввод дома в эксплуатацию (РВЭ), в котором указана конкретная дата, то выяснится, что застройщик сорвал сроки сдачи квартиры. А значит, по закону, он должен компенсировать просрочку.
• «Мы не успеваем сдать объект в договорной срок, поэтому предлагаем подписать соглашение об изменении сроков». Застройщик честно признался в своей вине, но пытается внести нужные ему изменения в договор. По закону дольщик/покупатель может не подписывать соглашение, так как это лишит его возможности взыскания неустойки.

Важно!  Не подписывайте приемопередаточный акт в офисе строительной компании без фактического осмотра квартиры или без даты. Если вы видите, что застройщик всячески затягивает с осмотром квартиры, добивайтесь выплаты неустойки за просрочку.

Самая распространенная ошибка на этом этапе – это отсутствие реакции дольщика на действия девелопера.

Например, дольщик Виталий получил уведомление о готовности квартиры к приемке. Он позвонил в компанию и получил ответ, что нужно подождать ещё немного. Виталий записался на ближайшую дату через два месяца и стал ждать звонка менеджера. В дальнейшем он выяснил, что с застройщика можно было взыскать неустойку за просрочку. Однако в суде оказалось, что застройщик выслал уведомление в указанный срок, а заказчик сам уклонялся от приемки в течение 2-месяцев. Юридических документов, которые бы подтверждали неправомерность действий компании, у Виталия нет. Суд признает правоту застройщика.

Чтобы защитить себя от таких последствий, даже если застройщик начинает хитрить, нужно подготовить претензию, в которой потребовать назначение даты и времени осмотра квартиры. В документе описать реальную ситуацию с уклонением застройщика от сдачи объекта. Претензию отправить ценным письмом на юр. адрес компании с описью и уведомлением о вручении. Если реакции от девелопера никакой, то продублировать ещё раз и ещё раз. В суде будет видно, что дольщик не уклонялся от приемки квартиры, а делал все зависящее от него к определению конкретной даты осмотра.

Этап приемки № 2. Первичный осмотр квартиры в новостройке

Осмотр квартиры выполняется совместно с уполномоченным представителем строительной компании. Это важно. Специалист должен быть наделен полномочиями подписывать акт приема-передачи квартиры или дефектную ведомость.

На что специалисты ремонтной компании советуют обратить внимание при приемке квартиры в новостройке:

• Входная дверь. Проверяем правильность монтажа. Дверь должна без заеданий открываться и закрываться, при этом не должно быть зазоров между полотном и коробкой. Замок исправен.
• Показания счетчиков. Фиксируем показания и номера счетчиков на лестничной клетке и в квартире.
• Стены. Проверяем наличие неровностей и трещин, длину и площадь стен (по проектным значениям), отклонение от вертикали и горизонтали. Если установлены межкомнатные перегородки, сверяемся с планировочным решением. В квартирах с предчистовой и чистовой отделкой проверяем качество отделочных работ и спецификации использованных материалов. На обоях или декоративных панелей не должно быть складок, морщин, замятий, вздутий, потертостей, отслоений.
• Стяжка, полы. Проверяем качество монтажа стяжки. Можно простучать покрытие, чтобы выявить наличие воздушных пузырей. Пустоты не допускаются. Проверяем ровность полов. Не допускается перепады по высоте, наличие щелей, напольное покрытие не должно прогибаться под нагрузкой, скрипеть и т. д.
• Потолки. Проверяем высоту потолков и сравниваем с заявленной в проекте. Не допускается наличие трещин, пустот и явных (более 5 мм) перепадов на стыках плит. Стыки должны быть заделаны строительным раствором.
• Оконные конструкции. Проверяем целостность конструкций – стеклопакеты без трещин и потертостей, рама без дефектов, створки плотно прилегают, легко закрываются и открываются. Нет щелей между рамой и стенами. Проверяем наличие подоконника, отлива и козырька.
• Электрика. Проверяем работу выключателей, розеток и светильников. Проверяем уровень напряжения в электросети. В помещениях с черновой отделкой нужно проверить наличие соответствующих выводов от щитка для монтажа проводки в квартире.
• Инженерные сети. В квартирах «White box» и с ремонтом от застройщика проверяем качество инженерной разводки, подключения сантехники и приборов отопления. В квартирах с базовой (черновой) отделкой осматриваем выводы инженерных сетей, наличие заглушек на канализационных трубах, качество сантехнической арматуры.
• Вентиляция. Проверяем работу вытяжки, вентиляционных ходов. Поднесите лист бумаги к вентиляционному отверстию: если лист прилипает, то вентиляция в норме. Также можно замерить уровень влажности в квартире с помощью гигрометра. Нормальные показания 30–60%, золотая середина – 45%.
• Качество чистовой отделки. В квартирах «White box» и с ремонтом от застройщика нужно проверить чтобы были выполнены все работы в соответствии с проектом. Например, если в проекте указано, что пол отделан паркетом, а по факту уложен линолеум, то на это нужно указать представителю компании. Лицевые покрытия не должны иметь дефектов поверхности.

Самая распространенная ошибка на этом этапе – это отсутствие дефектной ведомости. Устные указания на недостатки не имеют никакой юридической силы. Представитель застройщика согласится с вашими замечаниями, уверит, что сегодня-завтра всё будет исправлено и т. д. Но… после подписания акта приема-передачи никто, кроме вас, ничего исправлять не будет.

Поэтому при проведении осмотра:

1. Составляйте письменную дефектную ведомость, в которую вносите выявленные недостатки.
2. Настаивайте на том, чтобы представитель подписал акт проведения осмотра и ведомость о выявленных дефектах с конкретными сроками устранения.
3. Сделайте копии со всех документов, которые подпишет уполномоченный представитель застройщика.

Этап приемки № 3. Акт приема-передачи квартиры или дефектная ведомость

Если в ходе приемки квартиры в новостройке не выявлено дефектов, то стороны подписывают приемопередаточный акт в двух экземплярах. Копия дольщика направляется в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру. Когда же в ходе проверки были выявлены дефекты или несоответствия проектным значениям, составляется дефектная ведомость. Представитель застройщика должен подписать акт о выявленных недостатках и указать сроки их устранения.

Что делать, если в ходе приемки квартиры выявили дефекты:

1. Составить дефектный акт с указанием сроков устранения недостатков за счет застройщика. Обычно – это 45–60 дней.
2. Взыскать соответствующую сумму в счет уменьшения стоимости квартиры по ДДУ или договору купли-продажи.
3. Составить акт возмещения расходов на последующий ремонт квартиры, которая имеет дефекты по вине застройщика.

Распространенная ошибка на данном этапе – это подписания приемопередаточного акта после устной договоренности с застройщиком об исправлении дефектов. Всё, что обговорено на словах не имеет юридической силы. Если представитель компании отказывается подписывать дефектную ведомость, нужно составить претензию с указанием перечня дефектов и фактом отказа представителя их фиксировать. Претензию направить на юр. адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого.

Приемка квартиры в новостройке довольно сложный процесс. Если у вас есть строительное образование или опыт в данной процедуре, то застройщику будет сложно сдать недоделанную квартиру. Если же опыта нет, вы можете нанять профессионального приемщика или обратиться за консультациями к мастерам DOMEO по ссылке: https://clck.ru/34ntpj