В очередном выпуске вместе с экспертами расскажем о законодательных новшествах в сфере недвижимости и ЖКХ, которые вступят в силу в новом месяце, и о том, как эти изменения повлияют на рынок.
- Увеличение надбавок к коэффициентам риска
- Новая графа в квитанциях за ЖКХ
- Закрепление признаков общего имущества собственников
- Закон о гаражных объединениях
Увеличение надбавок к коэффициентам риска
С 1 октября 2023 года снова увеличатся надбавки к коэффициентам риска, но теперь это коснется всех кредитов, а не только ипотеки (по этому сегменту надбавки уже повышались с 1 мая 2023 года при выдаче жилзаймов с низким первоначальным взносом заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки).
«С тех пор ситуация с закредитованностью населения и риском неплатежей не улучшилась, – комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. – Напротив, высокие темпы роста цен и сокращение реальных располагаемых доходов вынуждают граждан брать кредиты не только ради улучшения своего жилищного положения, но и для покупки товаров повседневного спроса, бытовой техники, автомобилей. Высокая потребительская активность не обеспеченная реальными доходами разгоняет инфляцию и повышает риск банкротства физических лиц в связи с неспособностью выполнять свои долговые обязательства».
Возвращаясь к первооктябрьскому повышению, надбавки к коэффициентам риска на первичном рынке недвижимости по-прежнему будут зависеть от показателя долговой нагрузки (ПДН) и первоначального взноса, а на вторичном – от стоимости залога и того же ПДН. «Тем самым регулятор стремится снизить покупательскую активность и ограничить банки в выдаче кредитов неплатежеспособным клиентам, – поясняет Ася Левнева, добавляя, – выдача кредитов сократится, требования к заемщикам увеличатся, сумма первоначального взноса будет расти. Но так будет до тех пор, пока есть спрос на кредиты. При охлаждении интереса населения к банковскому продукту возможны варианты: выдача кредитов, несмотря на высокий коэффициент риска, разработка иных программ привлечения клиентов».
Размер надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет зависеть от величины первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заемщика. При взносе до 10% надбавка самая высокая – 9, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Если взнос от 20 до 30%, а нагрузка не выше 50%, надбавка составит 0,5.
«По мнению юристов и аналитиков Клуба инвесторов Москвы, данная мера поможет, с одной стороны, ограничить риски банков и заемщиков, но в то же время способна сузить круг потенциальных заемщиков, что может негативно отразиться на объемах выданных ипотечных кредитов и платежеспособном спросе на жилье», – отмечает Владислав Преображенский.
Новая графа в квитанциях за ЖКХ
С 1 октября в квитанциях за «коммуналку» появится новая графа, в которой будет указан перерасчет коммунальных платежей за прошлый год с учетом действующих нормативов. «То есть, если в прошлом году жильцы многоквартирных домов превысили объемы потребления ресурсов, им придется компенсировать издержки ресурсоснабжающих компаний в текущем году. Таким образом, сумма к оплате может вырасти на 1500 рублей. В случае, если, наоборот, будет выявлен недорасход, то разницу жильцам компенсируют в следующем расчетном периоде», – поясняет гендиректор АО «Трансэнерком» Олег Шевцов.
Впрочем, в представлении эксперта, недорасход маловероятен, особенно с учетом повышенного теплоснабжения в холодные месяцы года, которое обычно оплачивается по увеличенному коэффициенту. «Скорее всего, наиболее крупные суммы доплаты будут реструктурировать, чтобы потребители могли их оплатить в течение нескольких месяцев. О повышении оплаты коммунальных услуг уже оповестили жителей многоквартирных домов, в которых установлены счетчики. При этом в текущем году оплата ЖКХ уже и так выросла в среднем на 3%», – говорит Олег Шевцов.
Закрепление признаков общего имущества собственников
С началом второго осеннего месяца будут закреплены признаки общего имущества собственников. «Собственник по первому требованию сможет получить любую информацию об использовании общедомовых помещений. Правила эксплуатации закрепляются на общем собрании большинством голосов. Если кто-либо нанес ущерб имуществу, то он и должен будет его возместить, а не все вместе, как это было раньше», – объясняет Ася Левнева.
В дополнение управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко замечает, что, по новым правилам, доля жителя в праве на общее имущество будет равна площади объекта, который в собственности. «Долю нельзя будет реализовать отдельно, а также выделить в натуре. Более того, изменяется способ подсчета голосов на общем собрании. Теперь число голосов, принадлежащих собственнику, будет также пропорционально его доле в праве на общее имущество. Также предусмотрено, что общее имущество можно передавать третьим лицам – но только в том случае, если это не будет нарушать права других собственников. Более того, такая инициатива на общем собрании должна набрать не менее 2/3 голосов. Помимо этого, ответственностью жителей становится и порча общего имущества – ранее за это отвечала управляющая компания. Нарушителей будут фиксировать посредством камеры наблюдения».
Закон о гаражных объединениях
С 1 октября вступает в силу закон о гаражных объединениях (ФЗ от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»), которым урегулированы отношения по совместному владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, а также собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах.
«Законом, в частности, вводятся такие понятия, как территория гаражного назначения, гаражный комплекс и гараж. Для управления общим имуществом гаражных комплексов предусмотрено три варианта: управлять самим, создать ТСН (товарищество собственников недвижимости – ред.) или передать соответствующие функции управляющей компании», – комментирует Владислав Преображенский, обращая внимание, что действие закона не распространяется:
- на многоквартирные дома (МКД) и земельные участки, входящие в состав общего имущества;
- гаражи, которые являются вспомогательными объектами по отношению к индивидуальным жилым домам и дачам, объектам производственного или коммерческого назначения;
- некапитальные объекты;
- парковочные места.
На вопрос Novostroy, что изменится для существующих гаражных кооперативов и их членов, Владислав Преображенский замечает: «Член кооператива, полностью уплативший паевой взнос, вместе с правом собственности на гараж (машино-место, нежилое помещение) получает долю в праве собственности на общее имущество. Гаражные кооперативы должны вести свою деятельность в соответствии с требованиями нового закона. Если паевые взносы полностью уплачены, кооператив наделяется статусом товарищества собственников недвижимости. Изменить наименование кооператива и привести устав в соответствие новому закону нужно при очередном его изменении, конкретного срока нет. До этого момента устав кооператива действует в части, не противоречащей закону. Членские взносы вносятся исключительно на расчетный счет товарищества не чаще 1 раза в месяц. Размер взносов устанавливается с учетом приходно-расходной сметы и финансово-экономического обоснования. Эти документы должно утвердить общее собрание членов товарищества».
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы также обращает внимание, что член товарищества может выйти из него, сохраняя при этом право собственности на гараж или машино-место. «Права и обязанности собственников, которые не вступили в товарищество или вышли из него, практически такие же, как у членов товарищества, то есть они вправе принимать участие в общем собрании членов ТСН, они обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном в новом законе».
Оценивая законодательные новшества по гаражным объединениям, Владислав Преображенский уверен, что принятие нового закона позволило решить давно существующие проблемы. «Эти проблемы связаны с отсутствием комплексного нормативного правового регулирования вопросов участия объектов гаражного строительства в гражданском обороте, правового положения гаражных (гаражно-строительных) кооперативов, а также прав и обязанностей их членов».
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии