Имеют ли право девелоперы перекладывать ответственность за срыв сроков сдачи?

Считается, что ДДУ, это та схема взаимодействия девелопера и клиента, при которой покупатель жилья в строящемся доме наиболее полно юридически защищен от произвола застройщика и других негативных факторов. Несмотря на многочисленные механизмы контроля, права дольщиков все равно часто ущемляются. Наиболее частый случай подобного нарушения — срыв сроков передачи квартиры девелопером владельцу. Реальные причины задержек могут быть самыми разными, но застройщики предпочитают, как говорится, стелить соломку заранее, сглаживая возможные острые углы дополнительными пунктами в договорах долевого участия.

Что говорит закон?

Вопрос, что делать дольщику, который добросовестно выполнил все свои обязанности по договору (читай — уплатил все оговоренные средства), а квартиру в срок не получил?

- Ответ на этот вопрос следует искать в 214-м Федеральном Законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации» - рассказал старший юрисконсульт компании «Семейный юрист» Дмитрий Смаковский. - Согласному ему, нарушение сроков сдачи объекта недвижимости более чем на два месяца, является достаточным основанием для того, чтобы отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Разрыв договора с застройщиком, пусть даже при условии возврата всех выплаченных средств, перспектива не радужная. Цены на недвижимость увеличиваются, так что далеко не факт, что удастся приобрести аналогичное жилье за ту же сумму. Да и ждать еще несколько лет, когда другой застройщик построит другой дом, перспектива не самая благодарная, особенно когда до сдачи предыдущего оставалось несколько месяцев.

Дольщик оказывается перед сложным выбором. Как правило, перевешивают аргументы подождать еще немного в старом месте, чем забрать деньги и приобрести новую «квартиру на котловане». На это и рассчитывают застройщики когда понимают, что в сроки они не укладываются и, теоретически, оказываются под угрозой массового исхода дольщиков.

В такой ситуации оптимальным выходом для дольщика, чьи права нарушены, будет получение неустойки с застройщика. В законодательстве прописано, что если участником долевого строительства выступает физическое лицо, то неустойка исчисляется, как одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, увеличенная в двукратном размере.

Для получения неустойки за срыв сроков передачи квартиры не важно, есть ли пункт об этом в конкретном ДДУ или нет — пояснил Дмитрий Смаковский. - Это положение зафиксировано на законодательном уровне. Помимо всего прочего, в связи с несвоевременной сдачей жилья, с застройщика возможно взыскать и иные убытки Например: расходы, потраченные дольщиком на найм жилого помещения; неполученные доходы и т.д.

Перекладывание ответственности

Выплата неустойки (которая может быть взыскана в претенциозном или судебном порядке) не так страшна, как разрыв договоров с необходимостью возвращать бывшим клиентам все деньги, но даже при таком сценарии сумма, которую понадобится заплатить клиентам, будет внушительной (особенно если речь идет о большом ЖК с тысячами квартир). Дабы избежать этого, застройщик может постараться доказать свою невиновность, переложив ответственность на кого-то другого, или сослаться на один из «форм-мажорных» пунктов, которые предусмотрительно заранее были включены в ДДУ.

- Когда дольщик подписывает договор, он должен помнить, что практический любой его пункт можно подвергнуть сомнению, - напоминает юрисконсульт компании «Альянс Юристов» Екатерина Городная. - Если с чем-то не согласны, или что-то вызывает вопросы — скажите об этом второй стороне, предложите изменить, возьмите время подумать, в крайнем случае можно составить протокол разногласий. Застройщик в любом случае несет ответственность за срыв сроков сдачи объектов, ведь он их сам обозначает, сам выбирает подрядчиков и так далее. Даже если срыв произошел по вине третьих лиц и девелопер может это доказать, то суд, скорее всего, все равно обяжет его выплатить неустойку. Которую затем, при желании, компания может взыскать с виновных. Иногда застройщики пытаются привлечь в процесс в качестве третьей стороны ту организацию, на которую он хочет возложить ответственность. Это может затянуть разбирательство и в этом, вероятно, будет отказано. С виновными (если они действительно были) придется разбираться отдельно, но это уже не должно заботить дольщиков, которым не важно, кто в итоге понесет ответственность за задержку.

От застройщика действительно не всегда все зависит. Не так давно, например, многие девелоперы столкнулись с необходимость изменения сроков в связи с проблемами, которые испытывала компания «Ленэнерго», которая должна была осуществлять подключение новостроек к электросетям.

- Далеко не при любых обстоятельствах застройщик будет виновной стороной в пропуске срока, — продолжает Дмитрий Смаковский. - Основанием для освобождения застройщика от ответственности перед участником долевого строительства может стать либо так называемый форс-мажор, либо неисполнение обязательств дольщиком. Как правило, перечень форс-мажорных обстоятельств - открытый, а потому в каждом конкретном случае, эти обстоятельства стороны прописывают самостоятельно в договоре. Если застройщик понимает, что он не может уложиться в отведенный ему срок для сдачи объекта долевого строительства, у него есть возможность сдвинуть предусмотренные договором сроки, но только по соглашению сторон и только, сообщив об этом дольщику за два месяца до зафиксированного в ДДУ срока сдачи.

Поскольку права и обязанности сторон при долевом участии подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей». Следовательно, с застройщика также можно взыскать компенсацию морального вреда.