ЖК «Veda Village»: по Васту ли квартира без центрального газоснабжения?

Застройщиком ЖК «Veda Village» является ООО «Веда-хаус», работающее с 26.10.2010 года (ИНН 7816499059). Единственный учредитель ООО «Веда-хаус» Грачев Вадим Викторович является и генеральным директором (ИНН 381708096283). Уставный капитал компании составляет 10 000 руб. До начала строительства домов ЖК «Veda Village» «Веда-хаус» не принимал участие в строительстве многоквартирных жилых домов.

Упомянутые объекты

Малоэтажный ЖК

Veda Village

Веда-Хаус

Упомянутые организации

Компания

Веда-Хаус

Рейтинг C+/1 объект

По данным проектной декларации от 29 ноября 2016 года, комплекс будет состоять из пяти многоквартирных жилых домов (корпуса: К3, К 4 ,К5, К6, К7) и объектов досуга. Жилые дома К3, К4, К5, К7 состоят из четырех надземных этажей с мансардным этажом и подземным этажом. Жилой корпус К6 со встроенным детским дошкольным учреждением на 25 мест (расположенным на первом этаже жилого дома) состоит из четырех надземных этажей с мансардным и подземным этажами.

В корпусах 3 и 4 — по 31 квартире, общая площадь квартир в каждом доме - 1 755 кв. м. В корпусе 5 - 32 квартиры, площадь жилья - 1 755 кв. м. В корпусе 6 - 27 квартир площадью 1 531 кв. м. В корпусе 7 - 32 квартиры площадью 1 755 кв. м. 

Всего в комплексе 153 квартиры. Общая их площадь равна 8 551 кв. м. Строительство началось в январе 2017 года. Окончание строительства намечено на 3 квартал 2021 года.  Разрешение на строительство получено 29.11.2016 года и действует до 29.12.2021 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 29 декабря 2021 года. Планируемая стоимость строительства пяти корпусов составляет 150 868 000 руб. Кадастровый номер земельного участка: 47:07:1001003:47. Участок принадлежит учредителю фирмы застройщика - физическому лицу. Генеральным подрядчиком является ООО «Гринда».

Копнем глубже 

Несмотря на то, что, по проектной декларации, срок ввода всех корпусов одинаковый, на официальном сайте указано, что строительство завершится в разные сроки. Так, окончанием строительства корпуса № 3 указан 3 квартал 2017 года, корпуса № 4 — 1 квартал 2018 года, корпуса № 5 — 3 квартал 2018 года, корпуса № 6 — 1 квартал 2019 года, корпуса № 7 — 3 квартал 2019 года.

Кроме того, на сайте имеется информация о количестве не распроданных квартир в корпусах ЖК по состоянию на середину февраля 2017 года. В корпусе № 3 не проданы 4 квартиры из 31, в корпусе № 4 - 28 из 31, в корпусе № 5 не продана 31 квартира из 32, в корпусе № 6 - 32 из 32, в корпусе № 7 - также 32 из 32. Официально старт продаж в 5, 6, 7 корпусах застройщик еще не объявлял.

На официальном сайте ЖК размещена информация о строительстве корпусов №№3-7, которое производится или еще только будет производится. Между тем, под брендом «Veda Village» фактически построены и заселены корпуса №№ 0, 1, 2. Информация об этих корпусах на официальном сайте не размещена, разрешений на строительство в соответствующих реестрах за 2012-2014 годы на сайте Госстройнадзора ЛО мы не обнаружили, нет, соответственно и разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако есть решение суда, благодаря которым в двух из этих корпусов жильцы могут оформить недвижимость в собственность. 

Из общения на форумах известно, что корпус №0 был построен и заселен жильцами в 2010 году. Право собственности, судя по свидетельству о регистрации права на одну из долей в доме, предоставленном застройщиком, было получено в 2013 году. На данный момент, согласну сервису Росреестра мы выяснили о регистриации 5 прав собственности в этом доме.

Корпус №1 заселен (согласно официальному сообществу ВКонтакте, в этом доме куплено не менее 20 квартир из 24 имеющихся), но свидетельство на право собственности покупатели пока не получили. С учетом того, что участки земли находятся в частной собственности у единственного учредителя застройщика Грачева В. В., через суд он признал право собственности на дом №1 и закрепил за собой. В дальнейшем он планирует передать в собственность покупателям квартиры. По информации с форума жильцов ЖК, строительство и сдача в эксплуатацию корпуса №2 должно было закончиться в мае 2015 года. Фактически строительство было закончено летом 2016 года. Дом частично заселен. Свидетельства на право собственности покупатели пока не получили. Впрочем застройщик утверждает, что в скором времени через суд легализует и этот корпус.

Из общения покупателей квартир известно, что построенные и заселенные дома снабжены водопроводом и канализацией (получены техусловия на водоснабжение и водоотведение), но отсутствует централизованное газоснабжение, которое используется для отопления, горячей воды и приготовления пищи (техусловия на газоснабжение ЖК не получены). Поэтому используется привозной газ.

Необычная схема?

Жилой комплекс «Veda Village» — тематический. Покупатели квартир объединены общими интересами: они вегетарианцы, не курящие, не пьющие и не употребляющие запрещённые к свободному обороту вещества для расширения сознания. Весьма узкая категория покупателей, по нашему мнению.

Подавляющая часть покупателей квартир, несмотря на сложности с оформлением документов, полностью поддерживают Грачева В.В. Единомышленники готовы ждать решения вопроса с оформлением права собственности на купленные квартиры столько, сколько для этого потребуется времени. Существует небольшая, но активная часть покупателей (по словам застройщика это всего один человек), которые не удовлетворены тем, что не могут оформить в собственность оплаченное ими жилье. Эта группа заявляет о желании обратиться в правоохранительные органы, с целью возбудить против застройщика уголовное дело.

Не факт, что небольшая группа покупателей пойдет до конца в осуществлении своих намерений, не факт что в случае подачи соответствующего заявления в правоохранительные органы последние найдут в действиях застройщика признаки преступления. Ведь  «потерпевшие» самостоятельно заключили предварительный договор купли-продажи с застройщиком и не предприняли (что ясно из обсуждений на форуме) мер по расторжению договора и получению внесенной суммы и суммы процентов за пользование застройщиком чужими деньгами после того, как застройщиком были нарушены условия договора по срокам строительства и передачи в собственность построенного объекта.

Необходимо констатировать, что риски у покупателей квартир в строящихся корпусах № 3-7, существуют и связаны они с тем, как застройщик осуществлял строительство корпусов № 0-2.

Ход строительства

Посмотрим, как в настоящий момент ведется строительство ЖК «Veda Village», и каковы возможности застройщика.

На начало марта 2017 ведется строительство только корпуса №3. Началось оно, судя по фотоочетам, в начале 2016 года (к этому моменту есть фотография залитой фундаментной плиты). К сентябрю 2016 года был вылит цокольный этаж. Строительство первого этажа корпуса было начато в декабре 2016 года. На январских фото 2017 года было закончено строительство первого этажа. Фотографии, датируемые серединой февраля 2017 года, показывают, что практически закончено строительство второго этажа (за исключением монолитного перекрытия 2-го этажа). Очевидно, что с получением разрешительных документов строительство значительно активизировалось. Такими темпами окончание коробки здания и сооружение кровли возможно к маю. Одновременно, в теплый период года, возможно вести отделку помещений и завод на строящийся объект части коммуникаций. 

Сохранение существующих темпов строительства делает окончание общестроительных работ до конца 2017 года реальным. 

На чем будем готовить, как отапливаться?

Есть одна существенная деталь: застройщиком не получены ТУ на газоснабжение. В настоящий момент проблема газоснабжения построенных домов решается завозным газом. Вероятно, и в случае с этим корпусом какое-то время эта проблема будет решаться таким же образом. Впрочем проблема отсутствия центрального газоснабжения на данный момент актуальна для всех новостроек в Заневке.

Причина отсутствия центрального газоснабжения объясняется в ответе ООО «Петербурггаз» на письмо Грачева В. В., размещенном на официальном сайте ЖК: централизованное газоснабжение ЖК не возможно до окончания строительно-монтажных работ по газификации поселка Заневка, которые планируется вести в 2017 году. Будут ли закончены эти работы в 2017 году, зависит не от застройщика, а от финансовых возможностей и приоритетов ООО «Петербурггаз». 

Финансы для «Veda Village»

Насколько велики финансовые возможности застройщика для строительства корпуса №3? Если посмотреть на сданную отчетность застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (последнюю отчетность на сайте Росстата), то можно увидеть, что к началу строительства корпусов №3-7 застройщик ничего из себя не представлял.

Актуальной финансовой отчётности застройщика за прошлый год в открытом доступе ещё нет, а между тем первый зарегистрированный договор ДУ в Росреестре был заключен 24 января 2016 года. В любом случае, не имея к началу реализации проекта значительных собственных средств, застройщик может осуществлять строительство либо на денежные средства дольщиков, либо на привлеченные со стороны денежные средства. Посмотрим, обладает ли единственный учредитель застройщика возможностью привлечь финансы со стороны, например, от участия в других своих бизнесах.

По ИНН Грачева В. В. можно выяснить, в деятельности каких фирм еще он задействован. География фирм разная, но объединяет их одно - их финансовая результативность невелика.

Грачев Вадим Викторович является единственным учредителем с 22.12.2009 года ООО «БумСервис-Юг». ИНН 6168022132. Зарегистрирована компания по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, Улица Доватора, 142А/37, 14. Уставный капитал 10 000 руб. Директор предприятия - Некрасов Юрий Владимирович.  

Кроме того, 4 марта 2016 г. Инспекцией Федеральной налоговой службы по Выборгскому району Ленинградской области было зарегистрировано ИП Грачева Вадима Викторовича ИНН 381708096283. Основные виды деятельности: подготовка к продаже собственного недвижимого имущества; строительство жилых и нежилых зданий; производство прочих строительно-монтажных работ; аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом и пр. 

Очевидно, что компании с такими финансовыми показателями не могут  финансировать строительство сметной стоимостью более 150 млн. руб. Вероятнее всего строительство ведется за счет заключенных договоров долевого участия. Тем более с конца 2016 года, когда было получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация, такое привлечение стало возможным.

На сайте застройщика отсутствует информация о том, что строительство «Veda Village» аккредитовано каким-либо банком. Застройщик пока только обещает аккредитацию в Сбербанке, заявляя о том, что все документы для этого подготовлены. 

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра (которая отражает только ДДУ, оплата по которым осуществляется в рамках заключенных с банками ипотечных договоров) по состоянию на 02.02.2017 года в здании, строящемся на земельном участке с кадастровым номером: 47:07:1001003:47 (то есть в ЖК «Veda Village») был заключен один ДДУ. Этот договор был оформлен в январе 2017 года.

К сожалению, из-за технических сложностей на сайте Росреестра на момент подготовки материала нет доступа к информационному ресурсу ЕГРН (до 01.01.2017 года ЕГРП), на котором можно было получить данные не только относительно квартир, приобретенных по ипотеке, но квартир, купленных напрямую у застройщика по договорам долевого участия, а также квартир, приобретенных по договорам переуступок.

Поэтому картина проданных квартир по строящемуся дому не полная. Можно определенно сказать, что прямые договоры ДУ между застройщиком и дольщиком должны существовать, а значит количество реализованных квартир в строящемся доме ЖК определенно превышает 1 шт. Согласно информации, которую сам застройщик разместил на сайте ЖК, в корпусе №3 остались не проданными 4 квартиры из 31.

Очевидно, что квартиры продаются и строительство ведется. Причем в начале 2017 года оно ведется интенсивно. Вероятно, это связано с тем, что застройщиком в конце 2016 года была оформлена разрешительная документация, и количество желающих приобрести квартиры в этом ЖК после этого увеличилось.

Надо отдать должное благоразумию застройщика и тому, что срок действия разрешения на строительство и срок сдачи объектов в проектных декларациях датирован концом 2021 года. Застройщик взял значительный запас времени для осуществления своего проекта.

В дополнение

Какие-либо значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик ООО «Веда-хаус», отсутствуют. 

Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении  застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству жилого комплекса, в 2016 году не отмечено. 

Что в итоге?

Строительство ведется, судя по проектной декларации, за счет средств дольщиков, причем узкой категории, дольщиков-вегетарианцев. Найдется ли достаточное их количество, чтобы строительство шло хорошими темпами на протяжении всего срока строительства не ясно. Если дольщиков будет недостаточно, то стройка может превратиться в долгострой. Впрочем пока упрекнуть застройщика в долгом строительстве нельзя, к тому же разрешение на строительство действует до 2021 года.

Это очень специфический проект, к которому нельзя подходить с обычными коммерческими и бытовыми мерками. Речь идет не об обычном ЖК, а о строящейся коммуне для единомышленников, которые, судя по общему тону обсуждения на форумах, не разделяют плоский материалистический подход основной массы населения к жилью как к месту проживания и к коммерческой недвижимости, которую можно продать.

Люди, которые собираются вокруг застройщика, хотят сформировать среду, в которой будут жить только те, кто разделяет их взгляды, люди, с которыми им будет не просто приятно общаться, а с которыми они будут духовно развиваться и совершенствоваться. В этом случае материальная сторона приобретения коммерческой недвижимости в виде жилья, где важны документы, справки, прописка, свидетельства и пр., у этих людей отходит на второй план.

Как показывает общение этих покупателей в социальных сетях, их терпеливое отношение к бытовым неудобствам и проблемам с оформлением документов основывается на спокойствии и вере. Вере, что все в итоге у них будет хорошо, а бытовые неудобства и проблемы с документами - это мирское. 

Что касается обычных покупателей, которые просто хотят приобрести жилье в этом комплексе, то, увы, мы не можем рекомендовать приобретение здесь жилья в ближайшее время. Безопаснее проследить за темпами строительства или приобрести жильё в уже сданном доме