МЖК «Тихий Гoрод» недавно появился в продаже. Строится объект в деревне Зaневка. Формально это граница города, но локация зажата с трех сторон железной дорогой, и таким образом обособлена от Санкт-Петербурга. Цены здесь невысоки, а имя застройщика зазвучало впервые на рынке недвижимости. Novostroy.su проверил, безопасно ли покупать здесь квартиру.
Застройщиком ЖК «Тихий город» выступает Жилищно-строительный кооператив «Тихий Город», учрежденный 02.11.2016 г. (ИНН 7811626955, г. Санкт-Петербург, Старо-Петергофский пр., 40).
Проект включает в себя строительство 3-этажного жилого дома. Количество квартир — 98 шт. общей площадью 4 496 кв. м. Разрешение на строительство отсутствует. Начало строительства - 4 квартал 2016 года (срок прошел, строительство не начато). Окончание строительства - 1 квартал 2018 года. Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, - 1 квартал 2018 года. Планируемая стоимость - 170 500 000 руб. Кадастровый номер земельных участков, на которых осуществляется строительство дома: 47:07:1001003:31, 47:07:1001003:48. Подрядчик: ООО «СЛП Групп».
А был ли застройщик?
На официальном сайте жилого комплекса застройщиком объявляет себя не ЖСК «Тихий Город», а компания «MDS Development». В проектной декларации подрядчиком работ по строительству этого дома названа фирма ООО «СЛП Групп». Информации о компании «MDS Development» в сети Интернет нет. На сайте отсутствует ИНН этой организации, поэтому невозможно выяснить, что за учредители у этой компании, невозможно запросить у Росстата данные финансовой отчетности, на сайте арбитражных судов России - информацию о судах, в которых участвует эта компания.
На официальном сайте ЖК сказано, что компания находится на рынке более пяти лет и построила более 500 тыс. кв. м жилья, но информация о застройщике с таким названием, а также о построенных им объектах в Интернете отсутствует.
Сколько построено?
В разделе «Ход строительства» на официальном сайте ЖК выложены две фотографии, датируемые октябрем 2016 года. На изображениях видим некий участок земли (не весь участок, а небольшой его сектор), не огороженный, не охраняемый, не расчищенный и не выравненный под стройплощадку, на котором отсутствуют бытовки, а также временные сооружения под хранение инвентаря, отсутствует обустроенная подъездная дорога. То есть этот участок земли никак не может быть признан строительной площадкой.
Кроме того, фотографии датированы октябрем 2016 года. Обновления к моменту составления этого материала в середине января 2017 года отсутствуют, а значит можно сделать вывод, что к строительству застройщик еще не приступил. Но он вряд ли мог это сделать, потому что в реестре выданных за 2016 год разрешений на строительство этого объекта нет, и на официальном сайте до сих пор отсутствуют разрешительные документы. Помимо того есть вопросы относительно земли. Земельный участок под строительство сформирован из двух участков с кадастровыми номерами: 47:07:1001003:31 и 47:07:1001003:48. Согласно информации в проектной декларации, земельный участок принадлежит застройщику (то есть ЖСК «Тихий Город») на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 15 сентября 2016 года.
Между тем на официальном сайте ЖК имеется выписка из ЕГРП только по одному участку с кадастровым номером: 47:07:1001003:31. Согласно выписке, этот участок земли оформлен на частное лицо — Залипского Андрея Викторовича с 11.08.2015 года. Информации о переходе прав собственности этого участка застройщику на официальном сайте ЖК нет. По другому участку нет никаких данных.
Особенности и риски формы ЖСК
Застройщиком ЖК, согласно проектной декларации, будет выступать ЖСК «Тихий Город». Эта форма покупки квартир не предполагает заключение договоров ДДУ застройщиком. Граждане становятся пайщиками ЖСК, выкупают паи, а ЖСК за счет собранных таким образом денежных средств, и в рамках заключенного с подрядчиком договора подряда, будет финансировать строительство.
Прямых юридических отношений у пайщиков с подрядной организацией (с той, от которой зависит своевременный ввод дом в эксплуатацию) нет. Это - существенный риск для людей, покупающих квартиры в строящихся домах. При строительстве посредством ЖСК, риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за расходованием собранных средств. Правление ЖСК по закону обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования средств. Однако на практике пайщики при вступлении в кооператив чаще всего подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае, возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика очень мало. При этом Председатель кооператива, как правило, является лицом, за которым стоит компания, осуществляющая этот строительный проект.
Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости сроков строительства и не может гарантировать конечный результат в виде возведения жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того к рискам работы по схеме ЖСК можно отнести отсутствие гарантий того, что сумма, прописанная в договоре покупки пая, которую покупатели квартир могут посчитать стоимостью покупаемой недвижимости, будет являться окончательной. В договорах долевого участия, подлежащих государственной регистрации, прописаны сроки строительства и сумма, вносимая дольщиком, за которые (сумма и сроки) застройщик несет ответственность. В случае с ЖСК в любой момент Правление, как правило контролирующееся реальным застройщиком, может принять решение об увеличении сроков строительства и стоимости затрат, которые необходимо на него понести. И после этого предложить пайщикам ЖСК довнести требуемую сумму.
Помимо этого, привлечение финансов посредством ЖСК не предполагает механизма гарантий прав покупателей квартир - страхования застройщиком гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которое используется при заключении ДДУ. Тем самым, пайщики ЖСК лишены такого механизма возврата денег в случае, если строительство указанного объекта не будет закончено.
Некоторые из застройщиков практикуют привлечение денежных средств посредством ЖСК, но это крупные застройщики, с историей строительства и сложившейся на рынке репутацией. У не известного застройщика говорить о репутации не приходится.
На что строят
Из проектной декларации видно, что застройщик зарегистрирован только в ноябре 2016 года, у него отсутствуют какие-либо финансовые показатели. В проектной декларации также нет информации о том, за счет каких средств будет вестись строительство, нет информации о заемном финансировании. Это означает, что для строительства будут использоваться только деньги пайщиков.
В условиях кризиса в строительной отрасли, отсутствие дополнительного финансирования, помимо средств дольщиков (пайщиков) создает существенные риски превращения объекта в долгострой, в случае если количество проданных квартир будет не достаточно для своевременного финансирования строительства.
Кроме того, отсутствие заключенных ДДУ не позволяет путем запроса в Росреестр понять, насколько успешно осуществляется продажа квартир, и достаточно ли привлеченных денежных средств с учетом цифр сметной стоимости. Таким образом невозможно понять, хватает ли финансов для строительства.
Форма привлечения денежных средств является абсолютно безрисковым мероприятием для реального застройщика, очевидно стоящего за строительством, - а именно компании «MDS Development». Подрядная организация получает денежные средства от ЖСК. В случае связанного с реальным застройщиком председателя правления ЖСК невозможно проконтролировать условия заключения договора подряда и сметную стоимость строительства.
То есть денежные средства пайщиков в полном объеме будут перечисляться реальному застройщику. Если будут деньги — он будет строить, нет - будет стоять, и претензий к нему, как к подрядчику, не может быть никаких. Если денег на строительство не будет хватать, эта организационная форма позволяет застройщику потребовать у пайщиков оплатить дополнительные взносы за паи (посредством решения правления контролируемого им ЖСК). Реальный застройщик, получая все деньги, защищён от судебных преследований пайщиков ЖСК, если стройка пойдет не по плану. Ведь к сбору денег он отношения не имеет, а работает всего лишь на подряде у формального застройщика — ЖСК «Тихий Город».
Если строительство пойдет не по плану, то покупатель квартиры в этом доме не может потребовать вернуть ему деньги. Он может потребовать у ЖСК выкупить его пай. Но практика показывает, что порядок выкупа паев в таких схемах обусловлен множеством условий. Возврат денег становится долгим и не выгодным мероприятием, потому что условия вступления в ЖСК и порядок выхода из него прописаны изначально, причем в невыгодную для пайщика сторону.
Банки и суды
Нельзя не заметить, что отсутствует информация об аккредитации жилого комплекса в банках.
Из-за того, что к какой-либо деятельности застройщик еще не приступил, нет информации о каких-либо судебных разбирательствах в рамках административного, гражданского и банкротного судопроизводства. Нет также и открытых в отношении застройщика исполнительных производств.
Итоговый вывод
Согласно проектной декларации, сдача дома в эксплуатацию должна произойти уже через год, не позднее 1 квартала 2018 года - то есть сроки для строительства очень сжатые. В ближайшее время застройщик должен начать работы и вести их очень активно. Если этого не произойдет, то можно сказать с определенностью, что о сдаче объекта в эксплуатацию в 1 квартале 2018 года речи идти не может.
Если строительство начнется, но будет идти «ни шатко, ни валко», значит застройщик ориентируется только на средства пайщиков, что в нынешних рыночных условиях может привести к превращению объекта в долгострой. Степень защиты покупателей квартир при такой форме привлечения финансирования чрезвычайно низка. При перечисленных выше обстоятельствах покупка здесь жилья — очень рискованное мероприятие. И риски не компенсируются даже низкой ценой квартир.
Поэтому, в условиях отсутствия информации о застройщике и имеющихся рисках, только очень высокие темпы строительства могут служить основанием для покупки квартиры в ЖК «Тихий город». В ином случае мы не рекомендуем вкладывать сюда деньги, потому что по состоянию на середину января 2017 года нет никаких фактов, подтверждающих возможности застройщика вести строительство и закончить его в срок.
Комментарии 2
Вроде как только закончили фундамент первого корпуса. Сдача объектов в первом квартале 2018 года очень маловероятна.
По состоянию на апрель 2017 года - заливается фундаментная плита.