ЖК «Невская звезда»: куда уходят деньги?

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Невская Звезда»

ИПС

Упомянутые организации

Компания

ИПС

Рейтинг B/7 объектов

Застройщиком ЖК «Невская звезда» является Открытое Акционерное Общество Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (сокращенное название: ОАО СК «ИПС»). Компания учреждена давно - 16.04.2001 года; ИНН 7805205211. Генеральный директор, Локтионов Виктор Леонидович, является и учредителем фирмы со 100% долей участия. До начала строительства ЖК «Невская звезда» у застройщика был опыт строительства и сдачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

К моменту составления отчета в июле 2017 года на официальном сайте застройщика ОАО СК «ИПС» опубликованы проектные декларации четырех жилых домов. Согласно документам, строительство корпусов ведется различными очередями по следующему графику:

 Первая очередь строительства (согласно проектной декларации от 31 марта 2014 года): 19-22-этажный жилой дом. Начало строительства - 3 квартал 2012 года, окончание строительства и ввод в эксплуатацию - февраль 2014 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию было получено 14 сентября 2016 года. Задержка срока сдачи составила 2,5 года от изначально заявленной.

 Вторая очередь (согласно проектной декларации от 1 сентября 2014 года): 20-этажный жилой дом с двухуровневой встроено-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями. Разрешение на строительство - от 04 сентября 2014 года; продлено 01.03.2017 года до 30.06.2018 года. Начало строительства - 3 квартал 2014 года, окончание - 2 квартал 2017 года; продлено до 2 квартала 2018 года. Ввод объекта в эксплуатацию - март 2017 года; перенесен на июль 2018 года.

Количество квартир — 342; машиномест парковки - 162. Общая площадь обособленных офисных помещений - 480 кв. м. Планируемая стоимость составляет 1 300 000 тыс. руб.

Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0714802:25 (ранее присвоенный 78:12:7148Б:25). Генеральный подрядчик - ООО «ИПС-2». Строительство ведется с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Третья очередь (согласно проектной декларации от 12 октября 2015 года): 21-26-этажный жилой дом со встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями. Разрешение на строительство — с 29 июля 2015 года до 29 ноября 2017 года; продлено до 30 июня 2020 года. Начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 2 квартал 2020 года. Ввод объекта в эксплуатацию - июнь 2020 года.

Количество квартир — 678, машиномест парковки - 347. Общая площадь обособленных офисных помещений - 1 242 кв. м. Планируемая стоимость равна 2 100 000 тыс. руб.

Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0714802:25. Генеральный подрядчик - ООО «ИПС-2». Дом строится с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

 Четвертая очередь (согласно проектной декларации от 6 декабря 2016 года): 26- этажный жилой дом с двухуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями. Разрешение на строительство - с 30 ноября 2016 года до 1 марта 2023 года. Начало строительства - 4 квартал 2016 года, окончание - 1 квартал 2023 года. Ввод объекта в эксплуатацию - март 2023 года.

В доме - 1 071 квартира, на парковке - 335 машиномест. Общая площадь обособленных офисных помещений - 1 235 кв. м. Планируемая стоимость - 2 600 000 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:12:0714802:25. Генеральный подрядчик - ООО «ИПС-2». Строительство осуществляется с привлечением собственных и заемных денежных средств ОАО Банк «Санкт- Петербург».

Скоро ли дело делается

На официальном сайте ЖК опубликованы фотографии строительства всех трех домов.

Вторая очередь

Согласно фотографиям, строительство дома 2-й очереди (устройство свайного поля) началось в декабре 2014 года. К июню 2016 года было вылито 8 этажей дома, к сентябрю 2016 года - 13 этажей, по состоянию на апрель 2017 года (последние опубликованные фото) закончено литье монолитного каркаса дома. Тогда же закончена кладка наружных стен из керамзито-бетонных блоков. Ведется остекление фасада (выполнено не менее 60%). Ведутся работы по кровле. Выставляются леса для ведения работ по наружной отделке. Начаты работы по утеплению фасадных стен. Работа по подводке наружных сетей в большей степени выполнена. Дом второй очереди имеет общий двор со сданным домом первой очереди, где на фотографиях присутствуют два тепловых пункта и электрическая подстанция. Какие работы были проведены с мая по июль 2017 — оценить, к сожалению, невозможно.

С учетом этого обстоятельства, объем освоенных работ от общего объема строительства можно оценить не менее чем в 60%. При этом очевидно, что если за 2,5 года (с декабря 2014 года) освоено не более 60% объема, то трудно рассчитывать, что застройщик сможет освоить около 40% за оставшийся до сдачи год. Застройщик уже переносил срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома с марта 2017 года на июль 2018 года, но даже этот срок выглядит трудно выполнимым. При существующих темпах строительства речь может идти, в лучшем случае, о конце 2018 года.

Третья очередь

Согласно фотографиям на сайте, устройство свайного поля дома третьей очереди началось в марте 2016 года. По состоянию на май 2017 года (последние фото на сайте застройщика), ведется литье монолитного каркаса дома на уровне 8-9-го этажей дома. Объем освоенных работ можно оценить не более чем в 20%, и то с учетом того, что частично решена проблема наружных сетей. Застройщик определил срок сдачи в эксплуатацию дома в июне 2020 года с хорошим запасом прочности. При сохранении существующих темпов строительства этот срок видится реально выполнимым.

Четвертая очередь

Судя по фото, строительство началось в феврале 2017 года - с котлованных работ и устройства свай. Объем выполненных работ незначительный. В мае 2017 года еще велись работы по обустройству свайного поля. Темпы работ по этому корпусу сложно назвать удовлетворительными. Освоенный за 4 месяца объем — это не более 1-2% от общего объема строительства дома.

Трудно давать прогнозы о соблюдении застройщиком заявленного графика строительства, когда работа только началась. Но запас времени у компании — существенный: срок сдачи дома в эксплуатацию определен 1 кварталом 2023 года.

Сметная стоимость трех домов, которые строятся в настоящий момент, составляет, по данным проектных деклараций, около 6 млрд. руб. Из них около 3,4 млрд. руб. приходятся на строительство жилых домов 2-й и 3-й очередей. Количество квартир в строящихся домах - 2 091, из них на вторую и третью очереди приходится 1 020 квартир.

Присмотримся к застройщику

Насколько он способен самостоятельно освоить строительный объем в 6 млрд. руб.? Анализируя продажи квартир, ответим на два вопроса:

1. Достаточно ли заключаемых договоров с дольщиками, чтобы денежный поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства по заявленным срокам.

2. Достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил на начало июля 2017 года (время написания этого материала), или он мог за эти деньги построить больше (или меньше). 

Для ответа на первый вопрос проанализируем имеющуюся информацию о продажах. Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 04.07.2017 года в зданиях на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0714802:25 (то есть в домах 2-й, 3-й и 4-й очередей) было заключено 357 договоров. Эти договоры оформлены в интервале с 09.04.2013 года по 29.06.2017 года.

К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договоры по ипотеке. Между тем, существуют и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с застройщиком.

Кроме того, часть договоров, как правило, в процессе строительства заключается по переуступке с подрядными организациями на строительстве этого ЖК, к которым эти квартиры попадают в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими на строительстве работу.

Практика показывает, что таких договоров не меньше, а зачастую больше, чем договоров ДДУ с ипотечным финансированием. Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 357 договоров, а как минимум в два раза больше.

С учетом того, что общее количество квартир домов всех строящихся очередей строительства - 2091 шт. и на данный момент продано не менее 17% квартир (357/2091), а в реальности эта цифра может быть значительно выше, можно предположить, что такие темпы продажи квартир способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, чтобы строительство шло по заявленному графику и завершилось до 2023 года.

Добавим также, что на официальном сайте застройщика ИПС по состоянию на 4 июля 2017 года отражены данные по квартирам в продаже на данный момент. Во второй очереди квартиры на продажу отсутствуют (из 342 шт. по проекту). В третьей - остались на продажу 77 квартир (из 678 шт по проекту). В 4-й очереди предлагается на продажу 954 квартиры (из 1071 шт.).

Если совместить эти и приведенных ранее цифры, то становится очевидным, что застройщиком заключено много договоров и получено значительное количество денежных средств от дольщиков домов 2-й и 3-й очередей. А значит денег достаточно не просто для строительства этих домов по графику, но и для завершения строительных работ к настоящему моменту.

Также нельзя не обратить внимание, что продано немало квартир в начавшем строиться доме четвертой очереди (раз в продаже только 88% квартир, значит продано не менее 12%).

2. Чтобы понять, достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше или меньше, рассмотрим еще один документ.

Согласно информации на сайте Центра раскрытия корпоративной информации, созданного Агентством «Интерфакс», застройщик по состоянию на 01.01.2017 года демонстрировал следующие данные.

Финансовые показатели компании-застройщика ОАО СК «ИПС» на 01.01.2017 года (и их сравнение с показателями на 01.01.2016 года)

Согласно представленным данным, в 2016 году общество привлекало денежные средства дольщиков 2-й и 3-й очередей ЖК «Невская звезда». При этом целевые средства, полученные от них, учитываются на статье баланса «Доходы будущих периодов».

Объем незавершенного строительства по состоянию на 01.01.2016 года составил 1,75 млрд. руб., а на 01.01.2017 года - 1,15 млрд. руб. Уменьшение объема «незавершенки» на балансе застройщика в 2016 году произошло за счет сдачи в эксплуатацию дома 1-й очереди 14 сентября 2016 года, когда он был списан с баланса уже завершенным строительством и перешел в виде квартир, после регистрации в органах юстиции, дольщикам. При этом количество денежных средств, полученных от дольщиков и отраженных на балансе по статье «доходы будущих периодов», уменьшилось от 01.01.2016 года по 01.01.2017 года не столь значительно, потому что в течение 2016 года продавались квартиры 2-й и 3-й очередей строительства.

Иначе говоря, застройщик списал с баланса 700 млн. руб., построив и сдав дом 1-й очереди, а списать такую же сумму с поступлений от дольщиков невозможно, потому что в течение 2016 года застройщику продолжали поступать дополнительные деньги от продаж квартир 2-й и 3-й очереди.

Итак, проанализируем. Что мы имеем по состоянию на 01.01.2017 года согласно этой отчетности.

В строительство 2-й и 3-й очередей привлечено 2,326 млрд.руб. денег дольщиков, а освоено на строительстве только 1,152 млрд. руб. При этом для объективности необходимо сказать, что к активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило почти 600 млн.руб. (671 667 - 78 890 тыс.руб.= 592 777 тыс.руб.), но запасы составили мизерные 23 млн. руб. Поэтому очевидно, что количество полученных от дольщиков денег на 0,559 млрд. руб. больше, чем освоено в строительстве 2,326 млрд. руб. — (1,152+0,592+0,023), что для строительства 2-й и 3-й очередей стоимостью 3,6 млрд. руб., освоенных только наполовину (1,152+0,592+0,023 = 1,767 млрд.руб.), - значительная сумма.

Возвращаясь к поставленному вопросу: денег от дольщиков застройщиком получено больше, чем освоено на строительстве, на 559 млн. руб. Если бы эти деньги были потрачены на строительство, то объем выполненных работ сразу увеличился бы практически на треть (559/1767).

И снова о финансах

Можно отметить и положительные показатели. Застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним опубликованы основные финансовые данные к началу строительства ЖК и по настоящий момент.

В этих цифрах важно превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком, когда работа оплачена, но не выполнена, либо выполнена, но не заактирована) над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги). Иначе говоря, застройщиком практически все годы строительства авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. Это благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности застройщика.

К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств. Единственный исполнительный лист на сайте службы судебных приставов — это не оплаченная госпошлина, присужденная судом от 22.02.2017 года в размере 3 600 руб.

Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Из значимых решений, вступивших в законную силу, можно отметить решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 декабря 2016 года (Дело №А56-68170/2016) о взыскании с ОАО СК «ИПС» суммы неустойки в размере 1 320 тыс. руб. в пользу Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» за частично не оплаченные работы по технологическому присоединению к тепловым сетям.

Иных значимых судебных решений, которые могли сказаться на результатах строительство домов ЖК «Невская звезда» в 2015-2016-2017 годах не отмечено.

Неутешительные выводы

ОАО СК «ИПС» допускает значительные задержки сроков строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов ЖК «Невская звезда». Дом 1-й очереди был сдан на 2,5 года позже изначально заявленного срока. Задержка сдачи дома 2-й очереди также может быть значительно больше 1 года.

По домам 2-й и 3-й очереди строительства проданы практически все квартиры, но при этом освоенный объем строительства - от 60% по дому второй очереди до 20% по дому 3-й очереди. По дому 4-й очереди строительства заключены договоры на 12% квартир. Можно предположить из практики, что, как минимум, по половине квартир заключены ипотечные договоры с банками, а значит застройщик по этим договорам получил от банков суммы по проданным квартирам в полном объеме. Но объем выполненных работ по дому этой очереди не превышает 1-2% от общего объема строительства. Данными финансовой отчетности также подтверждается, что денег от дольщиков застройщиком получено достаточно, чтобы строить по заявленному графику.

По всем корпусам жилого комплекса налицо несоответствие полученных от дольщиков денежных средств ни объему выполненных работ, ни графику ведущегося строительства.

При указанных обстоятельствах финансирование строительства домов 2-й и 3-й очередей может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди. Но за счет каких ресурсов тогда будет вестись строительство 4-й очереди? Чтобы 4-я очередь была благополучно закончена (с учетом того, что часть денег от продажи квартир в 4-й очереди будут пускаться на финансирование строительство 2-й и 3-й очередей), нужно чтобы застройщик начал строительство иных объектов, о которых пока не заявлено.

Схема финансирования, избранная застройщиком, довольно рискованная, когда последующее строительство финансируется за счет предыдущего.

Покупать здесь жилье (учитывая возможность задержки и все риски) можно не раньше, чем застройщик начнет строительство любых других объектов, которое сможет финансово подстраховать строительство 4-й очереди (если значительная часть денег при продаже 4-й очереди используют для строительства 2-й и 3-й очередей).

Исходя из вышеуказанной информации, приобретение квартиры в ЖК «Невская звезда» (особенно в 4 очереди) нам видится рискованным.