ЖК «Две столицы»: кто стоит за застройщиком?

Упомянутые организации

Компания

ИнтерГрупп

Рейтинг B/4 объекта

Застройщик ООО «ИнтерГрупп» учрежден недавно - 25.05.2015 года. Адрес: Московское шоссе, дом 13. Единственным учредителем организации с долей в 100% является физическое лицо Ханин С. С. Уставный капитал застройщика составляет 50 000 рублей. До начала строительства ЖК «Две Столицы» «ИнтерГрупп» не принимал участие в строительстве других объектов в качестве застройщика. Генеральным директором застройщика является также Ханин С. С. В настоящий момент на официальном сайте ЖК размещены проектные декларации двух корпусов.

Корпус 1

Корпус №1 строится на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9794. 17-этажный дом состоит из десяти жилых секций (проектная декларация от 18 мая 2016 года). Количество квартир - 1086 шт. Количество машиномест встроенно-пристроенной подземной автостоянки - 300 шт. Начало строительства, согласно проектной декларации, 2 квартал 2016 года; окончание строительства 4 квартал 2018 года. Разрешение на строительство выдано 18 мая 2016 года, сроком действия до 18 мая 2021 года. Получение свидетельства на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 4 квартала 2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 2 275 000 000 руб.

Генеральный подрядчик ООО «УК ГенСтрой» изменен на ООО «ИнтерГрупп», позже изменен на ОАО «ПСК «Строитель Астрахани». Технический заказчик ООО «ИнтерГрупп».

Корпус 2

Корпус №2 начнет строиться на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0007691:9793 в 3 квартале 2017 года (декларация от 23 ноября 2016 года). Генеральный подрядчик ОАО «ПСК «Строитель Астрахани». Технический заказчик ООО «ИнтерГрупп».

Сколько построили, сколько продали?

Попробуем проанализировать, какой объем освоил застройщик на момент написания этого материала (февраль 2017), а также насколько активно идет строительство, и успевает ли застройщик построить дома к заявленному сроку. Прежде всего оценим, что уже построено.

Помимо нескольких фото на официальном сайте ЖК «Две Столицы», можно найти фотографии на сторонних ресурсах в сети Интернет. На официальном сайте ООО «Строительная фирма «Ирон» размещены фотографии выполненных работ и текст, из которого следует, что эта компания 1 ноября 2016 года завершила полный комплекс работ по демонтажу производственных зданий, расположенных на территории мясокомбината «Самсон». Строительный объем демонтажных работ составил 74 000 кубических метра. Заказчиком работ являлось ООО «ИнтерГрупп». Фотографии, датируемые началом ноября, отражают работы по рытью котлована корпуса №1. На фотографиях, датированных 16 декабря, видна работа трех коперов для забивки свай фундаментной части строящегося дома молотом. Таким образом наличие трех единиц техники означает высокие темпы выполнения этого вида работ. На фотографиях от 12 января 2017 года (последних фото на официальном сайте) свайное поле готово, производится срезка готовых свай по заданной отметке. Башенный кран на строительную площадку завезен, но еще не смонтирован.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Две Столицы»

ИнтерГрупп

Для предпраздничных новогодних дней показанный темп нельзя назвать активным строительством, но можно считать нормальным темпом. Освоенный по состоянию на январь 2017 года объем, с учетом демонтажа строений мясокомбината, можно оценить ориентировочно в 5% от общего объема строительства. Строительство только началось, поэтому сложно делать выводы, позволят ли существующие темпы закончить строительство в 4 квартале 2018 года.

Согласно проектной декларации, привлечение финансов для строительства осуществляется только по договорам долевого участия. Между тем, по данным изменений к проектной декларации от 26.01.2017 года, застраховано (а значит заключено) 29 ДДУ. Первый договор 01.10.2010 года, последний - 25.01.2017 года. Таким образом продано около 2% всех квартир в строящемся ЖК. То есть не смотря на то что работы только начались, очевидно, что фактически застройщик либо использует какие-то иные денежные средства (кроме денег покупателей), либо подрядчики работают в долг.

Кто такой «ИнтeрГрупп» и есть ли у него деньги на строительство?

Сначала немного формальной, но важной информации. Компания не участвует ни в каких судебных разбирательствах: административных, гражданских, банкротных. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется. Работает застройщик без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству ЖК, не отмечено. Выполнено страхование гражданской ответственности застройщика, и данные об этом размещены в проектных декларациях.

Информация в свободном доступе, к сожалению, не дает ответа, насколько застройщик крупный и способен ли он самостоятельно финансировать строительство. Компания была зарегистрирована в середине 2015 года. Финансовая отчетность по состоянию на 01.01.2016 года (сдаваемая в органы Росстата) пока не дает понимания о его возможностях реализовывать проект.

Данные по состоянию на 01.01.2016 года (в тыс.руб.):

Показанные в 2015 году цифры не позволяют утверждать, что застройщик способен построить здание сметной стоимостью 2,3 млрд. руб. Имеются и другие цифры - в изменениях к проектной декларации. Но они также не добавляют ясности.

Кто стоит за «ИнтeрГрyпп»?

Отсутствие в открытых источниках данных, подтверждающих возможность освоить объем строительства около 2,3 млрд. руб., не означает, что застройщик является «пустышкой». Несколько косвенных фактов указывают на то, что за фирмой, возможно, стоит крупный банк федерального уровня ПАО «Московский индустриальный банк».

Рассмотрим ПАО «Московский индустриальный банк» поближе. По размерам активов он находится на 32 месте среди всех банков России, то есть это очень крупная организация. Основные направления — кредитование и обслуживание счетов корпоративных клиентов, работа на рынке ценных бумаг, в том числе в формате сделок РЕПО. Кроме того, банк стабильно финансирует проекты в сфере недвижимости (в том числе ряда крупных застройщиков), а также предоставляет полный спектр услуг частным лицам. Важнейший источник фондирования — средства населения. Основными бенефициарами являются члены семьи президента банка Абубакара Арсамакова, а также собственники ряда крупных компаний-застройщиков. На текущий момент основными акционерами являются президент кредитной организации Абубакар Арсамаков и члены его семьи (совокупно 12,42%), Олег Маклаков (10,39%), Арби Касумов (7,88%), Омар Абакаров (5,31%), Евгений Тимофеев (4,93%), Мата Зурабова (4,07%), Иса Исмаилов и Муса Окуев (по 3,91%), Темур Анчабадзе (2,88%), Инесса Гешаева (2,41%), Махмуд Курбанов (2,36%), Илья Тимофеев (2,32%), Абумуслим Алимуханов (1,77%), Валерий Котик (1,70%), Салис Каракотов (1,66%), Ольга Сидякова (1,23%), Ирина Иванова (1,08%), а также гражданин Австрии Николай Харитонов (5,00%). На акционеров, владеющих менее 1% акций, приходится 2,88%. На акционеров-миноритариев приходится 17% акций общества.

Теперь резюмируем.

В первоначальном тексте проектной декларации застройщика ЖК «Две Столицы» генеральным подрядчиком обозначено ООО «УК ГенСтрой». На сайте этой компании сказано, что предприятие было создано как структура, объединяющая ряд строительных и производственных компаний, осуществляющих возведение объектов, финансируемых ПАО «Московский индустриальный банк» в различных регионах РФ, в целях их более четкого финансового и технического взаимодействия.

В последующих изменениях к проектной декларации ООО «УК ГенСтрой» как Генеральный подрядчик был заменен на ОАО «ПСК «Строитель Астрахани». Между тем на официальном сайте ООО «УК ГенСтрой» в описании структуры этой компании ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» обозначено как дочернее предприятие ООО «УК ГенСтрой».

Основной владелец ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» Николай Харитонов является одним из акционеров ПАО «Московский Индустриальный банк». ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» имеет всю производственную базу для строительства, а также производства всех строительных материалов, добычи сырья, собственную строительную технику, транспорт,  персонал. Компания обладает собственными заводами по производству строительных материалов. Реализовано более 900 жилых объектов.

Строительство ЖК осуществляется на земельном участке, принадлежащему до сноса мясокомбинату «Самсон». Согласно проектной декларации, арендодателем земельного участка, на котором будет осуществляться строительство корпуса №1, с 01.05.2016 года по 03.08.2016 года был ПАО «Московский индустриальный банк». То есть в этот период времени участок был выкуплен банком у мясокомбината и принадлежал ему на праве собственности. Теперь собственником участка является ООО «Две Стoлицы» (согласно выписке из ЕГРП).

Приведенная информация позволяет предположить, что за созданным в середине 2015 года официальным застройщиком ООО «ИнтерГрупп», может стоять ПАО «Московский индустриальный банк». Если предположение верно - проблем с финансированием у застройщика быть не должно.

Подводим итоги

На основании косвенных признаков можно предположить, что деятельность застройщика связана с ПАО «Московский индустриальный банк», а значит возможно финансовое участие банка в строительстве ЖК «Две Столицы». Ведущиеся строительные работы при минимуме заключенных договоров долевого участия свидетельствуют в пользу этого предположения. Вместе с тем не известна причина значительной кредиторской задолженности. Она не могла образоваться при строительстве, которое только началось. Также не известно, за счет каких финансовых возможностей застройщика происходит погашение этой задолженности в последние месяцы.

Однако если строительство будет идти хорошими темпами, а размер кредиторской задолженности будет уменьшаться и приближаться к размеру дебиторской задолженности (что будет видно из изменений в проектную декларацию), мы не видим рисков вложения денежных средств в ЖК «Две Столицы».